摘要：當(dāng)前大型企業(yè)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對(duì)企業(yè)帶來(lái)較大影響，亦在一定程度上增加了整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前的情況，提出幾點(diǎn)預(yù)判和具體建議。

關(guān)鍵詞：疫情;危機(jī);房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）02-0008-09 收稿日期：2020-02-02

1 對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判

本次疫情與2003年SARS時(shí)期所處的宏觀基本面存在差異，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力。同時(shí)，樓市所處階段以及政策調(diào)控力度不同，目前市場(chǎng)整體處在調(diào)整通道。另外，當(dāng)前大型企業(yè)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對(duì)企業(yè)帶來(lái)較大影響，亦在一定程度上增加了整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前樓市已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會(huì)逐漸恢復(fù)。不同地區(qū)中，疫情較為嚴(yán)重的省市和三四線城市，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。而一二線和城市群強(qiáng)三四線城市，市場(chǎng)需求旺盛，短期置業(yè)需求或會(huì)延緩入市。

基于這次疫情對(duì)市場(chǎng)的影響，我們用數(shù)據(jù)和模型也進(jìn)行了相應(yīng)的預(yù)判，在預(yù)判當(dāng)中我們調(diào)低了經(jīng)濟(jì)增速，基于政策因城施策，靈活的實(shí)施，調(diào)高了政策系數(shù);同時(shí)也調(diào)高了M2的增速，主要是基于央行近期發(fā)布的相應(yīng)貨幣政策，以及對(duì)房地產(chǎn)金融不會(huì)過(guò)于嚴(yán)苛的預(yù)期。在這些前提之下，我們 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了一個(gè)模擬測(cè)算，年初我們預(yù)判2020年全國(guó)商品房銷售面積同比下降5.0%-6.5%，由于這次疫情所帶來(lái)的市場(chǎng)影響，預(yù)計(jì)同比降幅繼續(xù)下調(diào)2%左右。綜合來(lái)看，考慮到房地產(chǎn)投資在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的重要作用，疫情對(duì)樓市的影響有限。

2 對(duì)房企的影響及應(yīng)對(duì)建議

2003年，全國(guó)銷售額最高的企業(yè)，全年的銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當(dāng)時(shí)的100多倍。當(dāng)今所面對(duì)的管理的資產(chǎn)、客戶、合作伙伴的數(shù)量是不一樣的量級(jí)。因此，面對(duì)疫情，企業(yè)的應(yīng)對(duì)非常關(guān)鍵。

基于以上對(duì)市場(chǎng)的判斷，企業(yè)端還需以一種積極的態(tài)度去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)總體的變化。

一是要積極營(yíng)銷。想辦法留住客戶，同時(shí)吸引客戶在疫情過(guò)后能夠快速下單購(gòu)房，做好助跑的準(zhǔn)備工作，一旦疫情過(guò)后，實(shí)現(xiàn)搶跑。

二是要積極融資?，F(xiàn)階段無(wú)論從境外和境內(nèi)發(fā)債都有一輪機(jī)會(huì)，企業(yè)要把握好這一輪發(fā)債機(jī)會(huì);同時(shí)，特別關(guān)注疫情比較嚴(yán)重的地區(qū)，把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機(jī)會(huì)。

三是建議企業(yè)要適度拿地。建議房企對(duì)過(guò)去的拿地策略進(jìn)行一個(gè)反思和總結(jié)，特別是讓企業(yè)受困的地王要進(jìn)行一個(gè)深度復(fù)盤，在復(fù)盤之后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以便下一輪科學(xué)拿地。在疫情之后，地方政府由于財(cái)政需要，還會(huì)積極推地，并且也會(huì)降低一些價(jià)格預(yù)期，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)有拿到合理價(jià)格的土地的機(jī)會(huì)。

最后，信心比黃金都重要。在當(dāng)下的環(huán)境下，房企應(yīng)做好營(yíng)銷、投資等多方面的準(zhǔn)備，但是核心中的核心還是資金，當(dāng)下保持現(xiàn)金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準(zhǔn)備，響應(yīng)政府的號(hào)召，順利地度過(guò)疫情的考驗(yàn)。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)比較關(guān)心房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從我們的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)工具中可以看到幾類企業(yè)是有風(fēng)險(xiǎn)的：第1類是地王在存貨中占比較大的企業(yè);第2類是三四線城市布局比較多的企業(yè)，因?yàn)檫@一輪沒(méi)趕上回鄉(xiāng)置業(yè);第3類是屬于疫區(qū)布局比較多的企業(yè)。這幾類企業(yè)確實(shí)在現(xiàn)階段存在一些風(fēng)險(xiǎn)，不同的企業(yè)有不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。在這一輪疫情之后，不能夠以大小論企業(yè)優(yōu)劣。一部分在100億到300億之間的企業(yè)，實(shí)際上現(xiàn)金流還是比較穩(wěn)健的，在這一輪中，因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)拿到價(jià)格合理的一些土地，存在一個(gè)彎道超車的機(jī)會(huì)，某種程度上也會(huì)是金融機(jī)構(gòu)可以考慮的合作伙伴。

3 近期土地市場(chǎng)中的危與機(jī)

疫情之后，過(guò)高地價(jià)的地王項(xiàng)目不能人市，成為企業(yè)的更大負(fù)擔(dān)。當(dāng)前疫情的擴(kuò)散，給土地市場(chǎng)帶來(lái)了一定的危機(jī)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)最關(guān)注的仍是土地市場(chǎng)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，錯(cuò)誤的土地投資，特別是拿到過(guò)高地價(jià)的地王才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)梳理，2016年以來(lái)七成以上的地王項(xiàng)目仍沉淀在房企手中，在疫情之后，對(duì)房企的資金鏈將會(huì)形成更大的壓力。

現(xiàn)在企業(yè)有一個(gè)短暫的休養(yǎng)生息的時(shí)期，利用這個(gè)時(shí)期建議房企要對(duì)過(guò)去的拿地策略進(jìn)行一個(gè)反思和總結(jié)，對(duì)地王進(jìn)行一個(gè)深度復(fù)盤，中指地主產(chǎn)品能夠幫助企業(yè)在線遠(yuǎn)程看地，同時(shí)還有一些大數(shù)據(jù)和報(bào)告工具，能夠幫助企業(yè)進(jìn)行復(fù)盤。在新的形勢(shì)下，企業(yè)投資仍要聚焦于一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合自己的產(chǎn)品能力，選擇適合于自己的地塊。在拿地時(shí)建議企業(yè)額外考慮幾個(gè)因素，一是地方政府的治理水平;二是要考慮城市的綜合配套。經(jīng)過(guò)這一輪的疫情之后，所有的老百姓在考慮購(gòu)房的時(shí)候，也會(huì)考慮這個(gè)地方政府的治理水平，以及教育、醫(yī)療這些綜合配套，企業(yè)拿地時(shí)也要把這些因素作為重要的考慮要素。

作者簡(jiǎn)介：易南，本刊記者。