武化

【事件】

隨著合作項(xiàng)目增多，房企權(quán)益銷售占比（權(quán)益銷售額/全口徑銷售額）整體呈下降趨勢(shì)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。

【點(diǎn)評(píng)】

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2019年，中國(guó)恒大、中海外、富力地產(chǎn)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)等房企權(quán)益銷售額占比超過(guò)90%，金科股份、中國(guó)奧園超過(guò)80%，雅居樂(lè)、新城控股、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、碧桂園、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等在60%-80%之間。

與此同時(shí)，不少房企權(quán)益銷售額占比低于60%，甚至低于40%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，融信中國(guó)、綠城中國(guó)、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)的權(quán)益銷售占比分別為59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。

值得關(guān)注的是，權(quán)益占比較低的這幾家房企多是近幾年來(lái)對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張有強(qiáng)烈訴求，特別是沖擊千億的道路上，不少房企也借合作等撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。

通過(guò)合作撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，進(jìn)而擴(kuò)大市場(chǎng)份額和融資話語(yǔ)權(quán)，這是不少中小型房企在規(guī)模擴(kuò)張道路上的做法。

但是權(quán)益銷售似乎是把“雙刃劍”。權(quán)益占比過(guò)低往往意味著房企更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)權(quán)益銷售額占比過(guò)低一方面可能會(huì)面臨“增收不增利”，即表面銷售良好，實(shí)際凈利潤(rùn)增長(zhǎng)有限。

此外，合作項(xiàng)目的增加也增加了企業(yè)的管理及產(chǎn)品控制力難度。

權(quán)益銷售額占比下降背后，是房企通過(guò)合作、小股操盤等方式來(lái)分散發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、快速做大規(guī)模，這顯然對(duì)于有規(guī)模擴(kuò)張需求的中小房企來(lái)說(shuō)是一件“好事”。但是隨之而來(lái)的則是發(fā)展過(guò)程中財(cái)務(wù)指標(biāo)增長(zhǎng)與規(guī)模增長(zhǎng)不匹配，同時(shí)，合作帶來(lái)的效率、質(zhì)量等問(wèn)題也成為挑戰(zhàn)。