吳紅平

【摘? 要】近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，人民生活水平隨之提升。我國的房地產(chǎn)行業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，其能夠推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展，優(yōu)化人們的居住環(huán)境，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是我國房地產(chǎn)的重要組成部分?，F(xiàn)階段，因?yàn)楦鞣矫娼?jīng)濟(jì)利益的沖突，其面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理。論文分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理問題，并根據(jù)這些問題提出有效的應(yīng)對(duì)策略。

【Abstract】In recent years， the speed of China's economic development is accelerating， and people's living standards have been improved together with it. China's real estate industry has become a pillar industry， which can promote China's economic and social development， optimize people's living environment， and promote the process of urbanization. Commercial real estate development is the important part of real estate in China. At this stage， because of the conflict of economic interests in all aspects， it is facing severe challenges. Therefore， we should pay attention to the risk management of commercial real estate development projects. This paper analyzes the problems of the risk management of commercial real estate development projects， and puts forward effective countermeasures according to these problems.

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管理;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

【Keywords】commercial real estate development projects; risk management; financial risk

【中圖分類號(hào)】F293.35? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）03-0021-02

1 引言

近年來，我國的城市化進(jìn)程不斷加快，同時(shí)，政府大力調(diào)控整治住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)越來越吸引房地產(chǎn)開發(fā)商以及機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)。然而商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營兩個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的復(fù)合型地產(chǎn)形態(tài)，特別是城市綜合體下的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在其長期獲取效益時(shí)，與普通住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目相比存在更高的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)對(duì)其來自內(nèi)部及外部的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)和辨識(shí)，同時(shí)，應(yīng)開展有效科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作，這也是管理大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要內(nèi)容。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的問題

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面

在投資方面，房地產(chǎn)行業(yè)具備的主要特點(diǎn)有投資額度較大、變現(xiàn)能力較低和回收期較長等，這種情況會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比較少，資金主要來源為銀行信貸，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較高的資產(chǎn)負(fù)債率，當(dāng)實(shí)際收益不符合預(yù)期收益時(shí)，那么企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是償還債務(wù)。此外，還存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹也會(huì)對(duì)其造成影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建材和勞動(dòng)力成本支出方面有上升趨勢(shì)，加上國家控制調(diào)整房市，利率及政策會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)，基于這一情況，企業(yè)向銀行償還貸款會(huì)增加其負(fù)債率，也會(huì)削減投資者對(duì)于房屋購買的興趣，企業(yè)會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 決策階段風(fēng)險(xiǎn)方面

①開發(fā)的地理位置出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是不具備移動(dòng)性的，所以選用商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)位置將會(huì)直接影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)情況，內(nèi)部及外部很多因素會(huì)影響地理位置的選用，各類風(fēng)險(xiǎn)隨之出現(xiàn)。面對(duì)這種情況，開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)對(duì)各方面因素進(jìn)行衡量再選擇地理位置[1]。②開發(fā)時(shí)機(jī)存在風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)行業(yè)的發(fā)展周期性不相同，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是如此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)主要有四個(gè)周期性階段，分別為高峰階段、收縮階段、低谷階段及恢復(fù)階段。確定開發(fā)時(shí)機(jī)時(shí)，開發(fā)商對(duì)于開發(fā)時(shí)機(jī)影響因素沒有進(jìn)行有效衡量，項(xiàng)目將會(huì)處于低谷期。③開發(fā)項(xiàng)目的可行性風(fēng)險(xiǎn)。選擇的開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，將會(huì)在很大程度上影響開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)，如果沒有充分研究開發(fā)項(xiàng)目的可行性，將會(huì)造成開發(fā)項(xiàng)目中斷，甚至出現(xiàn)終止的情況。

2.3 預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn)方面

①融資的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)投入大量資金，對(duì)于這一問題開發(fā)商比較關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)在這一階段易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，例如，出現(xiàn)開發(fā)商融資造成投入自有資金而不確定回報(bào)利益，或出現(xiàn)資金缺乏而不能開展項(xiàng)目后期工作的情況。特別是現(xiàn)階段我國融資環(huán)境有待改善，在這時(shí)開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。②開發(fā)土地的風(fēng)險(xiǎn)。我國法律規(guī)定一切經(jīng)營性土地都應(yīng)在招標(biāo)拍賣的方式下獲得。但是部分政治和市場(chǎng)因素會(huì)影響土地開發(fā)，在開發(fā)土地期間經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)購買風(fēng)險(xiǎn)和成本激增風(fēng)險(xiǎn)。③開發(fā)手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。國家應(yīng)出臺(tái)政策來控制調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)處于緊縮狀態(tài)，同時(shí)，不斷出臺(tái)新的政策，這造成在前期準(zhǔn)備階段開發(fā)商手續(xù)方面會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)，只要調(diào)整就會(huì)在很大程度上影響開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行。④合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程會(huì)涉及很多人，使開發(fā)項(xiàng)目合同會(huì)變得更加復(fù)雜[2]。此外，各方存在利益關(guān)系，合同中會(huì)存在一些隱藏風(fēng)險(xiǎn)，如合同條款不齊全，或存在違約責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等陷阱。

2.4 建設(shè)期間成本管控風(fēng)險(xiǎn)方面

①成本方面會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目衡量的標(biāo)準(zhǔn)主要是成本投入及利益獲取間的差值，然而在開發(fā)期間一般會(huì)產(chǎn)生許多成本風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目成本隨之不斷增加。例如，圖紙更改風(fēng)險(xiǎn)、材料價(jià)格更改風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境更改風(fēng)險(xiǎn)和違約賠償風(fēng)險(xiǎn)等。②質(zhì)量方面會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，我國對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量提出很高的要求，相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等材料對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的要求不斷提高，因?yàn)槭┕て陂g施工人員、施工設(shè)備等因素可能誘發(fā)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開展后續(xù)工作造成影響。③工期方面會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目工期較長，存在一些前述風(fēng)險(xiǎn)與突發(fā)性事件，在合同規(guī)定的工期內(nèi)難以交工，這被稱作工期風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)違約賠償?shù)那闆r。

3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的有效對(duì)策

3.1 應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要做到的一項(xiàng)任務(wù)[3]。①企業(yè)應(yīng)開展多元融資，并持續(xù)優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)上市，并利用發(fā)行股票、商業(yè)投資及信托等方式來融資。此外，應(yīng)合理增加企業(yè)自身的房產(chǎn)持有量，通過商業(yè)房產(chǎn)或商業(yè)酒店的形式，確保項(xiàng)目資金鏈條的可持續(xù)性。②與其他企業(yè)緊密合作。一線城市在資金方面的要求較高，拿地時(shí)可與其他企業(yè)合作，共同進(jìn)行開發(fā)，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散，保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。③企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)政策的敏感性，充分考慮投資問題，選擇的項(xiàng)目與投資能力應(yīng)相吻合，以有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 應(yīng)對(duì)決策階段風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

①對(duì)所選擇開發(fā)地區(qū)位置產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素來源進(jìn)行分析，減少地理位置出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)構(gòu)建開發(fā)地區(qū)選擇的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)其社會(huì)、環(huán)境、政策以及經(jīng)濟(jì)等因素選擇區(qū)位，防止在這一過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。②商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資[4]。開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確分析開發(fā)的時(shí)機(jī)，有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，確定開發(fā)時(shí)機(jī)中的高峰期或者恢復(fù)期進(jìn)行項(xiàng)目的入場(chǎng)準(zhǔn)備，這一分析應(yīng)具有專業(yè)性，以避免開發(fā)商在收縮期或低谷期開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，可避免實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。③研究開發(fā)項(xiàng)目的可行性。在開發(fā)項(xiàng)目的過程中房地產(chǎn)商都應(yīng)仔細(xì)研究項(xiàng)目的可行性，應(yīng)根據(jù)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)的建可行性研究相應(yīng)機(jī)制，利用這一機(jī)制來衡量項(xiàng)目開發(fā)的可行性。

3.3 應(yīng)對(duì)預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

①構(gòu)建前端控制融資機(jī)制。避免融資過程產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)建立前端控制融資機(jī)制，開發(fā)商利用前端控制可監(jiān)控融資過程中的參與人員、融資計(jì)劃、手續(xù)以及合同等，在準(zhǔn)備階段扼殺融資風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)資金鏈中斷的問題。②了解政策，避免土地開發(fā)和手續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)土地風(fēng)險(xiǎn)很多是因?yàn)閲艺甙l(fā)生變化，因此，企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握政策及其變更情況，進(jìn)而把握土地的具體形勢(shì)，避免開發(fā)手續(xù)中存在風(fēng)險(xiǎn)。③保證合同文本的專業(yè)性。開發(fā)商為避免開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)常使用合同文本的格式，值得注意的是，簽訂合同期間應(yīng)重視對(duì)手方合同中違約條款以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的制定。

3.4 應(yīng)對(duì)建設(shè)期間成本管控風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

①為避免成本風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)規(guī)范項(xiàng)目的成本審計(jì)，開發(fā)商可運(yùn)用開發(fā)項(xiàng)目成本審計(jì)與內(nèi)部控制使成本風(fēng)險(xiǎn)降低，將項(xiàng)目所獲利益提升。②根據(jù)質(zhì)檢要求來建設(shè)項(xiàng)目工程。在開發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目過程中，要按照施工合同、施工標(biāo)準(zhǔn)開展建設(shè)工作，并且規(guī)范施工相關(guān)人員的操作流程，監(jiān)理人員應(yīng)落實(shí)實(shí)際的監(jiān)督工作。③預(yù)留工期。以合同規(guī)定工期為基礎(chǔ)，合理規(guī)劃并放寬工期。

4 結(jié)語

現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目仍處于初級(jí)發(fā)展階段，但是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)快速進(jìn)入高峰時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在各個(gè)階段中都存在風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)這種情況，開發(fā)商應(yīng)有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，合理制定防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，有效規(guī)避開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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