徐宏練

（中國(guó)人民銀行廣州分行，廣東廣州 510000）

一、研究意義

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有重要作用，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，完全滿足系統(tǒng)重要性特征。近年來(lái)，由于地方過(guò)度依賴土地財(cái)政、社會(huì)看漲預(yù)期等原因，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上揚(yáng)，部分城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超合理水平。房?jī)r(jià)的快速上漲不僅影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還大幅抬升了經(jīng)濟(jì)中居民部門的杠桿率，加大了宏觀經(jīng)濟(jì)爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。根據(jù)相關(guān)研究，2017年，我國(guó)居民年度房地產(chǎn)構(gòu)購(gòu)買支出占到全社居民總儲(chǔ)蓄的98.87%，城鎮(zhèn)居民總儲(chǔ)蓄的1.13倍[1]；居民部門杠桿率水平從2008年的20%左右飆升至2017年9月的54%，遠(yuǎn)超發(fā)展中國(guó)家平均水平。如果考慮到居民部門的可支配收入，我國(guó)居民部門債務(wù)率已經(jīng)達(dá)到了90%，接近日本（120%）90年代初與美國(guó)（130%）2007年房地產(chǎn)泡沫破滅前的水平[2]。

為防止房?jī)r(jià)快速上漲、積聚泡沫引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“房子是來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”，2017年、2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均再次強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。而房地產(chǎn)稅作為國(guó)際上普遍征收的重要稅種，具有促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、優(yōu)化政府職能、調(diào)節(jié)收入分配等多重功能，是各國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。部分學(xué)者的實(shí)證研究表明，房地產(chǎn)稅具有抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)的作用，改革后的房產(chǎn)稅機(jī)制可以作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“穩(wěn)定器”,房產(chǎn)稅稅率提高一個(gè)百分點(diǎn)，本期房?jī)r(jià)波動(dòng)就會(huì)減少0.1524個(gè)百分點(diǎn)[3]；同時(shí)，房地產(chǎn)稅不會(huì)改變城鎮(zhèn)化過(guò)程中中心區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，而是使其更平衡，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中出現(xiàn)大起大落[4]。此外，房地產(chǎn)稅也有利于改善土地財(cái)政現(xiàn)象，促使地方政府減少蓄意推高地價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的行為。

另一方面，黨的十九大報(bào)告明確指出，要“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，成熟的房地產(chǎn)稅制度不僅能為地方政府帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政收入，更能促進(jìn)地方完善公共服務(wù)供給。目前，我國(guó)地方政府仍面臨缺乏穩(wěn)定收入來(lái)源、財(cái)事權(quán)不匹配的情況，而保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅不易移動(dòng)、稅基穩(wěn)定的特點(diǎn)，使其作為地方稅主體稅種具有天然優(yōu)勢(shì)。因此，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅制度改革，對(duì)于健全地方稅體系同樣具有重要意義。

近年來(lái)，部分法律法規(guī)的出臺(tái)及技術(shù)的進(jìn)步也為房地產(chǎn)稅改革提供了支持?！段餀?quán)法》的頒布，建立了私人房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系制度，私人合法財(cái)產(chǎn)受到保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面落實(shí)和推進(jìn)，為房地產(chǎn)稅制度改革提供了基礎(chǔ)信息和大數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍也帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)稅按評(píng)估值計(jì)稅奠定了基礎(chǔ)。

近日，原財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文中提出，將“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。下一步，提高保有環(huán)節(jié)稅收比重，將個(gè)人住房納入房地產(chǎn)稅征收范圍，并按照評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收，將是我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的主要方向。借鑒國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)，將有助于加快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的步伐。

二、房地產(chǎn)稅的定義

國(guó)際上關(guān)于房地產(chǎn)稅的定義可區(qū)分為廣義及狹義。廣義的房地產(chǎn)稅是指包含房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有各個(gè)環(huán)節(jié)多個(gè)稅種的一個(gè)稅收體系，狹義的房地產(chǎn)稅主要是指對(duì)保有環(huán)節(jié)的土地和房屋進(jìn)行征收的一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅種，雖各國(guó)叫法不同，但本質(zhì)上都是主要以保有環(huán)節(jié)的土地和房屋為征收對(duì)象的一種財(cái)產(chǎn)稅。

在我國(guó)，房地產(chǎn)稅通常指廣義上的房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，包括房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等。其中，房產(chǎn)稅類似狹義房地產(chǎn)稅的概念，主要指以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍主要是商業(yè)、經(jīng)營(yíng)性用房，不含個(gè)人住宅及土地。

三、國(guó)外房地產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)稅收體系相對(duì)簡(jiǎn)單，稅負(fù)側(cè)重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系大致可分為：房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓三大部分，每個(gè)環(huán)節(jié)基本只有1-2個(gè)稅種，稅收體系相對(duì)簡(jiǎn)單。同時(shí)，由于國(guó)外土地所有權(quán)多為私有制,房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)很少,取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收大多被賦予寬松的減免優(yōu)惠，房地產(chǎn)稅收體系主要側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。如：美國(guó)地方政府預(yù)算中房地產(chǎn)保有稅占比高達(dá)70%以上；加拿大征收的房地產(chǎn)保有稅占地方政府財(cái)稅收入的93%[5]；英國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入占全國(guó)稅收總額的30%，而房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收收入所占比重只有1%—2%[6]。側(cè)重在保有環(huán)節(jié)征稅可以刺激房產(chǎn)流動(dòng)，減少房產(chǎn)的空置率，有效配置房產(chǎn)資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)保有環(huán)節(jié)稅基的相對(duì)穩(wěn)定，可以保證房地產(chǎn)稅收的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)稅普遍作為房地產(chǎn)稅收體系和地方稅收的主力稅種，并具有配置社會(huì)資源等功能

從國(guó)際房地產(chǎn)稅收體系看，房地產(chǎn)稅是各國(guó)保有環(huán)節(jié)的唯一或主要稅種，也是整個(gè)稅收體系的主體稅種。同時(shí)，房地產(chǎn)稅因具有稅源廣泛性、穩(wěn)定性、區(qū)域性和受益性等特點(diǎn)，因此在國(guó)際上普遍作為地方稅收收入的主力稅種，如2015年，加拿大、美國(guó)、法國(guó)的房地產(chǎn)稅收占地方政府稅收收入的比重分別為97.12%、70.45%、52.34%（見表1）。另外，房產(chǎn)稅還兼有配置社會(huì)資源等功能，即通過(guò)征收房產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)閑置的成本，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的流動(dòng)和有效利用。

表1 部分國(guó)家房地產(chǎn)稅收入占稅收收入比重 單位：%

（三）房地產(chǎn)稅具有寬稅基、稅率靈活、稅收優(yōu)惠多等特征

一是征稅范圍和對(duì)象比較寬廣。從各國(guó)實(shí)踐看，房地產(chǎn)稅征稅范圍和對(duì)象比較寬廣，在地域方面，包括農(nóng)村和城市；在性質(zhì)和用途方面，不僅包括住宅性質(zhì)的土地和各種房屋建筑，還包括用于商業(yè)及工業(yè)的土地和各種店鋪、工廠、倉(cāng)庫(kù)等建筑物。二是大部分國(guó)家采用超額累進(jìn)稅率，彈性較大。從稅率形式看，各國(guó)采用的稅率形式包括累進(jìn)稅率、比例稅率與定額稅率等，其中，超額累進(jìn)稅率是大部分國(guó)家采用的稅率形式。從稅率水平看，1%-3%是主流稅率，且大部分國(guó)家只規(guī)定稅率的上限和下限，或者只規(guī)定一個(gè)平均稅率或者基準(zhǔn)利率，地方可根據(jù)實(shí)際，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行變動(dòng)，彈性較大。三是稅收優(yōu)惠多。大部分國(guó)家會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途、地理位置、使用人群等確定具體稅率和優(yōu)惠政策。如：美國(guó)對(duì)政府部門、慈善機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)等所擁有的專門用于公益目的的房地產(chǎn)或?qū)Φ褪杖牒腿鮿?shì)群體如盲人、老人、退伍軍人、烈士遺孀等自住的房地產(chǎn)直接減免稅；韓國(guó)對(duì)家庭唯一住房且價(jià)值不超過(guò) 9 億韓元，免征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅；對(duì)納稅人的年齡大于60歲、65歲、70歲的分別減征10%、20%、30%的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅等。

（四）評(píng)估價(jià)值是各國(guó)房地產(chǎn)稅普遍采用的計(jì)稅依據(jù)，批量評(píng)估是目前主要的評(píng)估技術(shù)和手段

目前國(guó)際上房產(chǎn)稅采用的計(jì)稅依據(jù)主要包括按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅、按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅和按租金計(jì)稅三種，其中，按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅是目前各國(guó)普遍采用的計(jì)稅依據(jù)。由于房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷變化，且受房產(chǎn)用途、地理位置、周邊環(huán)境等多種因素影響，為了能夠客觀地體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，做到計(jì)稅依據(jù)科學(xué)合理，各國(guó)普遍設(shè)立了專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)登記部門收集的關(guān)于被評(píng)估的房產(chǎn)的各類信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS）等，采用批量估計(jì)方法①批量評(píng)估方法，在運(yùn)用傳統(tǒng)評(píng)估辦法（主要包括比照銷售法、成本法、收益法）的基礎(chǔ)上，結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)，通過(guò)構(gòu)建批量評(píng)估模型以到達(dá)批量評(píng)估目的的一系列方法的統(tǒng)稱。，對(duì)房屋和土地進(jìn)行評(píng)估，得出房地產(chǎn)稅基價(jià)值，再根據(jù)各國(guó)（地區(qū)）相應(yīng)的規(guī)定，按照一定的比例乘以稅基價(jià)值得出最終的不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅制度的歷史沿革及存在問(wèn)題

（一）我國(guó)房地產(chǎn)稅制度歷史沿革

自新中國(guó)成立之初，我國(guó)開始開征房地產(chǎn)稅。社會(huì)主義改造后，由于我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，我國(guó)將房地產(chǎn)稅分設(shè)為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年9月，國(guó)務(wù)院頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》并沿用至今，明確房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入未計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。其中，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、公園寺廟和個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房等免征房產(chǎn)稅。

2011年，根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議提出的研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革要求,以及國(guó)務(wù)院推出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(新“國(guó)八條”)之后，重慶和上海率先頒布了房產(chǎn)稅征收條例《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》及《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革在我國(guó)開始正式試點(diǎn)（見表2）。

表2 重慶、上海房產(chǎn)稅改革政策情況

（二）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制度存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多，重建設(shè)交易輕保有的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)弊端漸顯

目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)22項(xiàng)，其中，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的征稅項(xiàng)目為11項(xiàng)，交易轉(zhuǎn)讓和出租環(huán)節(jié)的征稅項(xiàng)目均為9項(xiàng)，而保有環(huán)節(jié)的征稅項(xiàng)目?jī)H有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅2項(xiàng)，且稅率較低。這種重建設(shè)交易輕保有的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)已與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀不相適應(yīng)，其弊端逐漸顯現(xiàn)。一是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)低，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)、囤積和閑置，不利于房地產(chǎn)資源的有效配置和行業(yè)健康發(fā)展。二是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)從快速發(fā)展過(guò)渡到平緩發(fā)展階段后，建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)收入增長(zhǎng)將隨之放緩，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不利于地方稅收收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。三是建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重且易于轉(zhuǎn)嫁，使買方實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi)過(guò)重，不利于保有環(huán)節(jié)稅收的順利開征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年，作為交易環(huán)節(jié)主要稅種的契稅占地方財(cái)政收入比重達(dá)4.7%，占地方稅收收入比重6.22%[7]。同時(shí)，據(jù)估算，購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)[8]。如果不降低建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)而直接增加保有環(huán)節(jié)稅收，就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。

2.房產(chǎn)稅的主力稅種地位不突出，稅收功能和市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能不明顯

目前，我國(guó)的房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的一個(gè)補(bǔ)充，主體稅收地位不突出，功能作用微弱。從稅收功能看，2003-2015年，我國(guó)房產(chǎn)稅在地方稅收收入中的比重均低于4%，近兩年雖略有回升，但較2003年仍屬下降趨勢(shì)（表3）。從調(diào)節(jié)功能看，上海和重慶從2011年起開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但對(duì)兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果不顯著。如2011年以來(lái)，上海和重慶商品房銷售價(jià)格整體上仍然呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)與全國(guó)房?jī)r(jià)平均波動(dòng)基本保持一致，說(shuō)明房?jī)r(jià)波動(dòng)并未在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市和非試點(diǎn)地區(qū)產(chǎn)生顯著差異，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并未取得很好的效果。

表3 2003-2015 年我國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方稅收入情況一覽表

3.房產(chǎn)稅的稅基狹窄、稅率偏低且缺乏彈性，稅收效用難以發(fā)揮

一方面，我國(guó)房產(chǎn)稅稅基狹窄。根據(jù)1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》，我國(guó)房產(chǎn)稅征稅范圍和對(duì)象僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)的商業(yè)、經(jīng)營(yíng)性用房，且不分具體情況，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人房產(chǎn)一律免于征收，導(dǎo)致大量的城鎮(zhèn)商品房沒(méi)有納入征稅范圍，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅基過(guò)于狹窄。上海、重慶兩地雖試點(diǎn)將個(gè)人住房納入征稅范圍，但征稅范圍限制在二套以上新購(gòu)住房，對(duì)存量房的征稅也僅限于高檔住宅，不涉及居民的普通自住房。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)稅率偏低且缺乏彈性。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍征收并按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅稅率為1.2%；上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格的70% 繳納0.4%-0.6%的房產(chǎn)稅；重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)在房產(chǎn)交易價(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)獨(dú)棟住房存量和增量面積大小不同征收1.2%、1%、0.5%的房產(chǎn)稅，但主要使用的稅率為0.5%。與國(guó)外的1%-3%的主流稅率相比，我國(guó)房產(chǎn)稅率相對(duì)偏低。由于稅率低于投機(jī)者對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期，房產(chǎn)稅難以有效制止房市投機(jī)行為和防止房?jī)r(jià)非理性上漲。另外，采用固定的比例稅率，雖然操作簡(jiǎn)單、征收便捷，卻缺乏累進(jìn)稅率所具有的彈性，沒(méi)有考慮資源的稀缺性、房產(chǎn)用途、地域特征等因素，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)分配作用。

4.房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不夠合理，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度不夠完善

我國(guó)現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值。但由于房產(chǎn)原值體現(xiàn)的是房產(chǎn)的歷史成本，不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲而變動(dòng)，不能體現(xiàn)房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值。試點(diǎn)的上海市以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值和重慶市以房產(chǎn)交易價(jià)為計(jì)稅依據(jù)較房產(chǎn)余值顯得相對(duì)合理，但由于房產(chǎn)價(jià)值具有很強(qiáng)的不確定性，如何科學(xué)合理地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是一個(gè)浩大而復(fù)雜的工程。目前我國(guó)的房產(chǎn)值評(píng)估制度和體系尚未完善，沒(méi)有專門或獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)和完備的技術(shù)體系。同時(shí)，雖自2015年開始，我國(guó)已全面推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但主要針對(duì)新增的不動(dòng)產(chǎn)交易，部分存量不動(dòng)產(chǎn)信息仍未納入統(tǒng)一登記平臺(tái)，并且部分市縣不動(dòng)產(chǎn)登記信息仍未接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)，影響房地產(chǎn)值評(píng)估信息的完整性。

五、政策建議

（一）對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)稅負(fù)重心向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移

建議對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建立以保有環(huán)節(jié)稅收為主、建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收為補(bǔ)充的三位一體房地產(chǎn)稅收體系，即在保持房地產(chǎn)總稅負(fù)相對(duì)穩(wěn)定的前提條件下，適當(dāng)降低房地產(chǎn)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)比重，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收比重。一方面，建立以保有環(huán)節(jié)稅收為主的房地產(chǎn)稅收體系。建立以保有環(huán)節(jié)的土地和房屋為征收對(duì)象的房地產(chǎn)稅，并擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍和對(duì)象，將工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人房地產(chǎn)均納入征收范圍，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。另一方面，精簡(jiǎn)合并房地產(chǎn)各項(xiàng)稅種。一是實(shí)行房地合一，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅。二是將房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)主體稅種精簡(jiǎn)為增值稅和所得稅。三是將原在房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)征收的契稅、土地增值稅等多種稅費(fèi)統(tǒng)一并入房地產(chǎn)稅。

（二）明確房地產(chǎn)稅功能定位，突出房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅收體系和地方稅收收入中的主體地位

我國(guó)房地產(chǎn)稅功能應(yīng)定位為：以籌集財(cái)政資金為主，同時(shí)兼顧資源調(diào)節(jié)功能。一方面，將改革調(diào)整后的房地產(chǎn)稅作為地方稅體系的重要內(nèi)容，健全地方主體稅種，增強(qiáng)地方財(cái)政抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)沖擊的能力，增加地方稅收收入的穩(wěn)定性。另一方面，通過(guò)發(fā)揮房地產(chǎn)稅財(cái)富調(diào)節(jié)和資源配置的作用，為政府保障房建設(shè)提供資金，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高房地產(chǎn)資源利用效率，促進(jìn)社會(huì)公平正義。

（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象和范圍，合理設(shè)置房產(chǎn)稅稅率，完善稅收優(yōu)惠政策

一是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象和范圍。明確房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象包括所有商業(yè)性房地產(chǎn)和個(gè)人房地產(chǎn)。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)展改革現(xiàn)狀，考慮到征收的可操作性，征收范圍可采取逐步擴(kuò)大形式，如先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人。二是合理設(shè)置房地產(chǎn)稅稅率。首先，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)的用途，實(shí)行分類稅率。對(duì)工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)實(shí)行不同的稅率；對(duì)擁有多套住房或者人均面積超過(guò)一定比率的，實(shí)行累進(jìn)稅率，即對(duì)基本住房予以零稅率，對(duì)改善性住宅予以優(yōu)惠稅率，對(duì)投資投機(jī)型住房按標(biāo)準(zhǔn)稅率，并實(shí)行累進(jìn)制。同時(shí)，賦予地方政府一定范圍內(nèi)的稅率調(diào)整權(quán)?？紤]到我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)間差異大，建議國(guó)家制定一個(gè)稅率幅度，地方政府根據(jù)實(shí)際情況在幅度范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。三是完善稅收優(yōu)惠政策。對(duì)公益組織，如政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)、慈善機(jī)構(gòu)、公園、博物館的房產(chǎn)免稅；對(duì)低收入家庭減稅；對(duì)納稅人所繳納的房地產(chǎn)稅與其收入的比例超過(guò)法律規(guī)定水平的部分稅額予以返還; 對(duì)只有1套自住房的暫免征收房產(chǎn)稅等。

（四）以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，不斷健全和完善房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度和體系

建議采用目前國(guó)際上主流的以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，不斷健全和完善房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度和體系。一是健全完善房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集制度。針對(duì)不同用途、不同性質(zhì)、不同區(qū)域的房屋進(jìn)行分類信息收集，加快不動(dòng)產(chǎn)信息登記全覆蓋，實(shí)現(xiàn)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、共享，為房地產(chǎn)稅的全面開征提供完整信息參考和依據(jù)。二是設(shè)立專門的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，或由稅務(wù)部門委托社會(huì)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并采取多家評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)估的方式，以公平、公正、公開的原則，負(fù)責(zé)房產(chǎn)價(jià)值的批量評(píng)估，甚至負(fù)責(zé)處理相關(guān)爭(zhēng)議等。三是提高房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)手段。根據(jù)房地產(chǎn)所在地的土地價(jià)格，地上物重置價(jià)格，房產(chǎn)新舊程度，附近的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等因素對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定。同時(shí)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)做法，加快建設(shè)和運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS），使評(píng)估人員更加及時(shí)、準(zhǔn)確獲取房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)并實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅基的批量評(píng)估，使計(jì)稅依據(jù)更加合理和科學(xué)。四是充分考慮存量商品房地產(chǎn)已一次性繳納使用年限內(nèi)國(guó)有土地出讓金的因素，對(duì)存量和新增房地產(chǎn)以新老劃斷原則進(jìn)行征收，避免重復(fù)征稅。即對(duì)已繳納出讓金的土地在使用年限到期前不再征收地產(chǎn)稅，存量商品房的計(jì)稅依據(jù)按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)減去分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格確定；對(duì)增量房以及未繳納出讓金的土地，按照房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)計(jì)征房地產(chǎn)稅。