范建偉 ，程春梅，李 麗

（1.遼寧工業(yè)大學，遼寧 錦州 121007；2.本溪市郵政管理局，遼寧 本溪 117000）

在近幾年的發(fā)展過程中，國內經(jīng)濟體制不斷優(yōu)化，更多的投資商逐漸加入到了房產的項目開發(fā)工作中，從而慢慢形成了房地行業(yè)的發(fā)展機制。然而，在房產項目的開發(fā)中，會遭受諸如政策、技術、財務以及社會等方面的因素影響，而這部分影響因素會為房產開發(fā)帶來非常大的風險，若不立即進行前期的風險測評，就不能在短時間內通過有效的風險防控措施進行規(guī)避，最終影響到項目開發(fā)工作?，F(xiàn)階段，國內的房地產開發(fā)商在進行前期風險測評管理工作中并不完善，對于很多突發(fā)風險顯得無從下手，從而為企業(yè)帶來了非常嚴重的經(jīng)濟虧損。

1 房地產項目開發(fā)前期階段的主要風險因素

1.1 政策風險

在房地產項目進行開發(fā)的工作之前，所面臨的主要風險就是政策風險，這主要是因為國家的政策部署及優(yōu)惠政策時刻處于變化的狀態(tài)，這樣或多或少都會影響到房產項目的開發(fā)工作，諸如房地產項目無法按期完成、項目質量無法獲得有效的保障等。不但會導致房地產企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟方面的虧損，同時還會對民眾的生活產生嚴重的影響。而房地產企業(yè)的發(fā)展與國家發(fā)展間有著非常緊密的聯(lián)系，因而受到政策的影響是非常大的。對于房價的限制、利率提高、土地規(guī)模的控制、土地的約束、環(huán)保的需要及對投資規(guī)模、方向以及稅收方面的控制等都會受到政策的影響，繼而為房地產項目的開發(fā)形成相應的風險因素。

1.2 技術風險

在科技水平不斷提升的大背景之下，房地產行業(yè)的建設水平、技術標準都出現(xiàn)了很大程度的改變，新技術開發(fā)及應用也在很大程度上加速了房地產行業(yè)的發(fā)展，進而充分展示出了更加先進的技術、更有效的可行性、具有更廣闊的適用性等特性。雖然應用新技術會為房地產開發(fā)商創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟使用，所建設的建筑項目也更具穩(wěn)定性。然而，應用這些新技術也會為房地產企業(yè)帶來相應的技術風險，其大部分情況下表現(xiàn)在設計的變動及計算錯誤所造成的兩方面風險。在新技術引領之下，建筑的風格、流派等都會出現(xiàn)很大的改變，但是這些改變會在某些方面造成施工成本的提升，同時還會對建筑物產品的銷量和出租狀況產生影響，從而導致房地產項目的開發(fā)造成了很大的不確定性，從而不能對房地產商經(jīng)濟收益進行有效的保證。

1.3 經(jīng)濟風險

在進行房地產項目的前期風險測評工作中，財務風險主要指的是因為項目資金情況及資金周轉情況發(fā)生問題所導致的項目開發(fā)償債水平降低而導致的風險產生，在房地產項目開發(fā)的前期主要是通貨膨脹、利率改變、開發(fā)成本風險以及資金鏈等方面的風險。當房地產開發(fā)項目處于通貨膨脹增加時期，消費者就會進行大量樓盤的采購，繼而造成房市價格的不斷上升，從而在某些方面加速房地產產業(yè)的發(fā)展。然而，若無消費者進行樓盤的購買，又會導致房地產開發(fā)商出現(xiàn)巨大的經(jīng)濟虧損，從而無助于企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。在進行房地產項目的建設時，企業(yè)不能保證項目所需建材及配套設施的價格情況，如果出現(xiàn)嚴重的價格起伏，就會影響企業(yè)建設成本的改動，從而增加了企業(yè)的財務風險。

1.4 管理風險

當建設項目的設計方案不能達到消費者的實際需要時，房地產企業(yè)為了有效激發(fā)消費者的消費欲望，就會對項目的設計方案進行適當?shù)恼{節(jié)，從而提高開發(fā)商進行項目投資追加的概率性，從而會導致項目投資企業(yè)的經(jīng)濟虧損，這樣的風險就是社會風險。大部分情況下，房地產的社會風險含有城市規(guī)劃變化、區(qū)域改變以及治安等風險。而地產項目的開發(fā)工作，其主要是為了將建筑產品賣給消費者，而消費者若失去了對項目的購買欲望，那么地產項目的開發(fā)就失去了其所具有的價值。對于此類情形，房地產開發(fā)商此時為了激發(fā)消費者的購買欲望，就會對設計方案進行適當?shù)恼{整，繼而導致有關成本價格出現(xiàn)相應的變動，進而導致房地產企業(yè)在經(jīng)濟方面的虧損。并且，關于項目周邊的環(huán)境治理問題也會在很大程度上對消費者的購買想法產生相應的影響，若項目長期處在噪音大、安全性差、地理位置不佳的地方，就會導致建筑產品的價值降低，從而嚴重影響企業(yè)的實際收益與預期收益間所存在的差異性風險因素。

2 風險等級評分

在進行風險的等級評價結果中，可從風險的等級范圍內進行中間值的選擇，隨后對平均值的確定方法展開相應地劃分，確定風險具體屬于哪一個區(qū)間范圍，最后再展開評價工作，隨后獲得風險的評分結論。企業(yè)的各項風險從高到低一共有四個級別，其中3.0～3.4是最低的風險指數(shù)；4.0～4.4是最高的風險指數(shù)；3.4～3.7是中等的風險指數(shù)；而3.7～4.0是較高的風險指數(shù)，而對于風險的排序工作主要是依據(jù)風險大小展開的。從排序能夠看出，技術風險等級是最高的；而管理風險則是最低的。通過相關數(shù)據(jù)分析及比對能夠得到最高級別的風險是技術風險當中的建筑設計風險（如表1）。

表1 風險等級評分標準表

3 房地產項目開發(fā)前期階段風險的應對措施

3.1 完善監(jiān)督管理機制，加強事前防范工作

房地產開發(fā)企業(yè)必須時刻重視國家的政策改變，并依據(jù)國家的政策所具有的風險采取相應的措施，對工程項目的監(jiān)督管理制度進行完善，從而引導項目健康、穩(wěn)定的進行。國內在房地產行業(yè)上所執(zhí)行的有關政策并不完善，因此為了保證房地產行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，而需要經(jīng)常性地進行政策調節(jié)。所以，房地產企業(yè)必須提高對于市場發(fā)展的變化關注度，時刻觀察國家政策的部署安排，在合適的時候對企業(yè)的發(fā)展策略展開相應地調節(jié)，從而維持與國家政策相統(tǒng)一，并構建有效的風險規(guī)避體制處理好相應的風險。

3.2 積極籌備自然風險的應對辦法

自然風險與其他種類的風險相對比而言，在房地產項目前期過程中出現(xiàn)的可能性不大，然而由于其有著不可控的特征，如果出現(xiàn)自然風險，必定會給企業(yè)帶來沉重的打擊。所以，在開展項目的前期風險測評時，必須充分掌握自然風險所帶來的影響，并進行積極的風險籌備工作以及對于自然風險的應對。此外，房地產企業(yè)必須構建完備的自然風險監(jiān)管機制，綜合之前所有的項目建設經(jīng)驗展開規(guī)劃工作，當出現(xiàn)自然風險時，可井然有序地依據(jù)相關的管理條令內容展開處置，從而在最大程度上減少自然風險給企業(yè)所帶來的影響。此外，企業(yè)還要給項目的開發(fā)工作進行保險購買，特別是對于部分極易出現(xiàn)自然風險的建設位置，必須與當?shù)鼐哂休^高信譽的風險公司進行擔保合約的簽訂，在最大程度上保障房地產企業(yè)的經(jīng)濟收益不受損害。

3.3 加強對關鍵風險的防控工作

經(jīng)濟風險是房地產企業(yè)進行項目開發(fā)過程中的主要風險之一，唯有對關鍵風險進行有效的防控工作，才可以在最大程度上保證項目的有序開展進行。經(jīng)濟風險是房地產項目的各階段緊密相連的，是項目前期的重要管理目標。大多數(shù)狀況下，房地產開發(fā)企業(yè)在對經(jīng)濟風險進行管理的過程中，都會通過資金保險及非保險相綜合的辦法進行。在這當中，財務資金的保險主要指的是通過與保險公司進行合約的制定方式對項目的開發(fā)風險展開相應的處理，從而將這個過程中的風險轉移至保險公司。然而，這樣的辦法并非任何情況下都能夠使用的，具有極高風險的開發(fā)項目是不具有投保資格的，還必須通過非保險方法進行支持。此外，房地產企業(yè)還需要對成本展開相應的管理及規(guī)劃，對各項工作開支及費用展開相應的評估，依據(jù)項目的資金用途及特點，對資金的使用制定相應的計劃，從而保證每筆資金都可以充分發(fā)揮其價值。

4 結語

綜上分析可知，隨著經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展，房地產領域在人民群眾日常生活中的地位越來越重要，在蓬勃發(fā)展的同時也承受著各種各樣的風險，主要表現(xiàn)在政策風險、技術風險、財務風險、自然風險四個方面?，F(xiàn)代房地產企業(yè)要想提升其核心競爭力，推動其經(jīng)濟發(fā)展，必須要加強對房地產項目前期風險測評工作的重視程度，積極進行風險測評問題的相關分析，找到房地產項目開發(fā)前期階段風險的應對措施，促進房地產企業(yè)的蓬勃發(fā)展。