謝超凌

廈門市集美建設發(fā)展有限公司（361021）

1 背景

村集體發(fā)展項目是指各個地方政府為了解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活出路， 鼓勵和引導村集體（社區(qū)）和村（居）民用征地款或自有資金投資入股，利用人均15 m2的農(nóng)民預留發(fā)展用地，統(tǒng)一規(guī)劃，在新開發(fā)區(qū)和工業(yè)區(qū)周邊配套建設現(xiàn)代物業(yè)項目[1]。村集體發(fā)展項目是穩(wěn)定被征地農(nóng)民收入的保障。為避免部分被征地農(nóng)民失業(yè)、 逐漸返貧等情況發(fā)生，要求地方國企主動作為， 積極與村集體談合作，加快落實村集體發(fā)展項目，確保農(nóng)民的穩(wěn)定增收。 經(jīng)雙方協(xié)商同意后，村集體以農(nóng)村發(fā)展預留用地作價入股的方式與國企合作，項目的全部資金由國企籌措，并按約定的占股比例進行分紅。 因村（居）委會不具有法人資格，一般憑村（居）委會統(tǒng)一信用代碼證成立村集體公司，再與國有企業(yè)合作成立項目公司，由項目公司負責開發(fā)建設。

2 村集體發(fā)展項目產(chǎn)生的條件

村集體發(fā)展項目能夠產(chǎn)生的前提條件是被征地村（居）民還有未利用的預留發(fā)展用地，而且需經(jīng)過全體村民集體討論，同意以土地作價入股與國企合作開發(fā)。 在村民大會決議同意開發(fā)后， 所在鎮(zhèn)（街） 可以向上一級政府申請將該地塊作為村集體發(fā)展項目，獲得區(qū)政府同意，并與相關部門簽訂監(jiān)管協(xié)議。

3 村集體發(fā)展項目的前期工作流程

村集體發(fā)展項目與一般的財政性投融資項目不同，屬于利用國有資金的國有企業(yè)與以土地作價入股的村集體進行合作的項目，且土地采用協(xié)議出讓方式供給。 因此，其審批流程主要參照土地出讓審批流程，但是又有所不同，其主要流程包括：確定規(guī)劃條件、簽定協(xié)議出讓合同、辦理用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可；進行勘察設計招標、施工圖審查、施工招標等。

3.1 確定規(guī)劃條件

村集體發(fā)展項目在開發(fā)之前，相關區(qū)的規(guī)劃部門都會對本區(qū)內的村集體發(fā)展項目的選址等進行規(guī)劃，如果不在該規(guī)劃范圍內，則必須先進行規(guī)劃調整。 如果是在村集體發(fā)展用地規(guī)劃區(qū)域內，村（居）委會可以根據(jù)規(guī)劃用地的性質，對擬投資項目進行初步可行性研究， 有條件的可編制可行性研究報告，然后再與自然資源和規(guī)劃局（簡稱資規(guī)局）協(xié)商，進一步優(yōu)化項目的相關指標，如建設內容、容積率、綠化率等。 廈門市集美區(qū)目前采用控制每個村的預留建筑面積指標總量不超的方法供地，這樣做不僅提高了土地利用率，同時也給村集體項目創(chuàng)造了更大的效益。

3.2 土地協(xié)議出讓合同

項目公司根據(jù)規(guī)劃條件的函，申請辦理建設項目用地紅線，并與資規(guī)局、區(qū)政府簽定國有用地協(xié)議出讓合同。

用地紅線申請必須經(jīng)市政府批準。 申請用地紅線的材料包括申請報告、申請表、征地證明、監(jiān)管協(xié)議、勘測定界技術報告、區(qū)政府對項目情況及產(chǎn)權制度改革后統(tǒng)計的享受村集體經(jīng)濟收益人口數(shù)的說明等。 待材料經(jīng)公示等相關程序后即可獲得市政府的批文及用地紅線圖。

根據(jù)市政府的批文，村（居）委會就可以與區(qū)政府、資規(guī)局簽訂土地協(xié)議出讓合同。 然后，資規(guī)局再與項目公司簽訂補充合同，將村集體土地變更到項目公司名下。

3.3 用地規(guī)劃許可證

依據(jù)規(guī)劃條件的函及土地出讓協(xié)議可以申請用地規(guī)劃許可證，用地規(guī)劃許可證作為申請工程規(guī)劃許可證的必要條件。

3.4 勘察設計招標

因村集體發(fā)展項目是以國有資金投資的項目，而且資金體量一般都較大，因此勘察和設計單位必須公開招標。 有資質的項目公司可以自行組織招標，由于項目公司是新組建的，為了減輕企業(yè)成本，一般委托代理公司組織勘察設計招標。 項目公司根據(jù)項目規(guī)劃指標、土地出讓協(xié)議及經(jīng)村民集體會議討論通過的項目擬開發(fā)方案，開展設計和勘察招標工作。

3.5 方案設計及辦理工程規(guī)劃許可證

設計單位確定后，根據(jù)招標文件的經(jīng)濟技術指標要求完成項目方案設計。 該方案設計經(jīng)村集體大會討論通過后，委托交評中心組織編制交通影響評價方案。 交通影響評價方案經(jīng)資規(guī)局評審通過后，即可申請辦理工程規(guī)劃許可證。 申請辦理工程規(guī)劃許可證的條件，與財政投融資項目基本相同，也要先滿足日照分析、三維建模、地形測量等前提條件。

3.6 施工圖審查

項目公司根據(jù)資規(guī)局審批的工程規(guī)劃許可證進行施工圖設計。 施工圖設計完成后，委托相應資質的施工圖審查所進行施工圖審查。 根據(jù)廈門市并聯(lián)審批改革的政策， 施工圖審查包括消防審查、人防面積復核等內容。

3.7 施工招標

在完成施工圖設計、施工圖審查、工程規(guī)劃許可證申領等前期工作后，項目公司要完成資金籌措、預算編制、控制價第三方審核、施工招標文件編制等工作。

委托的代理根據(jù)審查后的施工圖編制預算，并送到項目公司指定的第三方審核控制價。 同時，項目公司要根據(jù)初步預算價的25%（最多不超過3 000萬元）籌措資金，并向銀行申請開具資金到位證明文件。 滿足招標條件后，即可發(fā)布招標公告，并按程序完成施工招標。

4 建議

村集體發(fā)展項目是新事物，相關扶持政策還在進一步完善中。 為了能夠發(fā)揮項目的優(yōu)勢，盡快補足相關村（居）短板，使村民盡早享受項目紅利，提出如下建議：

1）加大政策支持力度。 村集體發(fā)展項目在廈門也是新事物，相關的配套扶持政策不完善，導致在項目規(guī)劃指標確定、方案設計審查、廣告審批等方面沒有審批依據(jù)，經(jīng)常需要召開多方聯(lián)席會議才能協(xié)調解決。

2）適當放寬規(guī)劃指標。 特別是容積率，只要村（居）尚有未批的建筑面積指標，就盡可能地提高容積率，滿足其所有的建筑面積指標。 這樣既可以減少政府供地面積，也有利于形成一村（居）一個村集體發(fā)展項目的格局，同時也便于管理。

3）加快審批流程。 村集體發(fā)展項目是村（居）民利用政府給予預留的發(fā)展用地入股開發(fā)的項目，村（居）民都急切盼望能夠盡早享受項目帶來的收益。因此，項目審批流程越簡單，審批時限越短，開發(fā)周期越短，村（居）民越早收到實實在在的紅利，才能體現(xiàn)村集體發(fā)展項目政策的正確性，才能為后續(xù)開發(fā)其他村（居）發(fā)展項目帶來頭雁效應。