徐映雪

辦理房地首次登記是否必須實(shí)地查看？對(duì)于這個(gè)問題，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)界一直存在爭(zhēng)論。目前，部分地區(qū)已出臺(tái)了省級(jí)或市級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記操作手冊(cè)或規(guī)程，但對(duì)是否需進(jìn)行實(shí)地查看表述不一。有的表述為“必須”或“應(yīng)”，如天津、寧夏等;有的表述為“可以”，如北京、武漢、廣州、貴州、鄭州等。

各地在具體操作中，也存在不同的做法。有的地區(qū)對(duì)申請(qǐng)首次登記的每一棟建筑物都進(jìn)行實(shí)地查看，有的地區(qū)選擇根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況有針對(duì)性地進(jìn)行查看。如廣州市于2019年11月19日出臺(tái)《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》，規(guī)定對(duì)自然人自建房屬歷史上規(guī)劃報(bào)建手續(xù)不完善的首次登記及登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)一步核實(shí)的首次登記可以進(jìn)行實(shí)地查看;鄭州市于2020年1月2日出臺(tái)《鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)范》，規(guī)定對(duì)自然人自建房、群眾舉報(bào)違規(guī)項(xiàng)目、信訪問題項(xiàng)目、未取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)意見書》的項(xiàng)目可以進(jìn)行實(shí)地查看。

對(duì)申請(qǐng)首次登記的每一棟建筑物都進(jìn)行實(shí)地查看的地區(qū)，普遍認(rèn)為實(shí)地查看至關(guān)重要，是首次登記不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。而申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況只能通過實(shí)地查看獲取。第二十二條規(guī)定，對(duì)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該不予登記。而實(shí)地查看是判研建筑物是否違法違規(guī)的有效途徑，故首次登記時(shí)必須進(jìn)行實(shí)地查看。

筆者不支持此觀點(diǎn)。其一，《物權(quán)法》第十二條第二款規(guī)定，“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！薄稌盒袟l例》第十九條規(guī)定，辦理房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以實(shí)地查看。兩者對(duì)實(shí)地查看的要求，均從已廢止的《房屋登記辦法》中的“必須”變?yōu)椤翱梢浴薄?/p>

在法律語境下，“必須”“應(yīng)當(dāng)”都是羈束性、強(qiáng)制性、義務(wù)性的要求，沒有選擇的余地。而“可以”具有授權(quán)性及許可性，沒有強(qiáng)制性要求，可以根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對(duì)用詞的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分了幾種不同的嚴(yán)格程度。表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的，正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”;表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的，正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”;表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。由此可知，“可以”實(shí)地查看，即在一定條件下可以選擇實(shí)地查看，如非必要也可以不看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。雖然部分地區(qū)出臺(tái)的地方性登記條例或操作規(guī)程表述為“應(yīng)當(dāng)”或“必須”，但多為實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，《暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）均未施行，已不太符合目前的登記現(xiàn)狀。此外，根據(jù)上位法優(yōu)于下位法，新法優(yōu)于舊法的原則，也不應(yīng)拘泥于之前的法規(guī)規(guī)章，而應(yīng)遵循《暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定。

其二，《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！焙戏ńㄔ旆课輰儆谌〉脵?quán)利的事實(shí)行為，房屋建設(shè)完成后即在事實(shí)上產(chǎn)生了房屋的所有權(quán)，建設(shè)者因此取得該所有權(quán)。這種原始的取得方式，不以登記作為要件，即無須登記，權(quán)利人即依法、及時(shí)享有房屋的所有權(quán)。

其三，《暫行條例》第十八條提到的“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況”，并非從實(shí)地查看中獲得，而是從申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)表中獲得。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有確認(rèn)及查處違法建設(shè)的職能，對(duì)與規(guī)劃報(bào)批不符的建筑物是否屬于違法違規(guī)建筑無權(quán)認(rèn)定。

其四，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定，“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。”在首次登記之前，資源與規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門在進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收、測(cè)繪及權(quán)籍調(diào)查時(shí)均已查看過現(xiàn)場(chǎng)。

其五，部分地市本著便民利企的目標(biāo)，已出臺(tái)了一系列簡(jiǎn)化程序的政策，推進(jìn)建設(shè)工程領(lǐng)域聯(lián)合審驗(yàn)，堅(jiān)持“減少踏勘、規(guī)范方式、數(shù)據(jù)共享”的原則，各部門之間成果互認(rèn)，精簡(jiǎn)辦事流程，減輕辦事單位和群眾的困難。

綜上所述，房地首次登記時(shí)沒有必要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行實(shí)地查看，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)實(shí)際情況，有針對(duì)性地定出需要查看的情形，不符合該情形的不再進(jìn)行查看。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）