一鍇
法律上有“買賣不破租賃”的規(guī)定,即一套房子出租在先,買賣在后,買賣不能影響出租。他花費(fèi)巨資購買的房子,辦完過戶手續(xù)要住進(jìn)去的時(shí)候,卻發(fā)現(xiàn)里面住著租期長達(dá)20年的租戶。他只得將前房主和租客告上法庭。法院該如何判決呢?
過了戶的房子無法入住,
里面住著租期20年的租戶
2018年10月8日,在濟(jì)南一家企業(yè)上班的孫磊和妻子李惠興沖沖地來到嘉和苑小區(qū),準(zhǔn)備將剛買的二手房收拾一下搬進(jìn)去住。
孫磊和李惠老家都不在濟(jì)南,大學(xué)畢業(yè)租了3年房后,他們?cè)陔p方家人的幫助下按揭買了這套三室一廳的二手房,總價(jià)135萬元。
來到自家房門前,孫磊掏出前房主張興亮給他的鑰匙打開了門。還未進(jìn)門,屋里走出一個(gè)中年男子,把孫磊和李惠嚇了一跳。那男子打量著孫磊夫妻,問:“你們找誰?”孫磊愣了一下,反問道:“大哥,這是3號(hào)樓1206房吧?”那男子兇巴巴地回應(yīng):“是啊,怎么了?”說著,就要關(guān)門。孫磊忙拽住門,大聲說:“大哥,這是我的房子,我們剛辦過房權(quán)證,您怎么在這兒?”男子皺著眉頭說:“張興亮欠我錢,答應(yīng)這套房子讓我免費(fèi)住20年,你20年后再來收房吧!”孫磊和李惠聽了非常憤怒:“我們有房權(quán)證,你必須搬出去,不然我們打電話報(bào)警!”中年漢子不屑地看了孫磊一眼,轉(zhuǎn)身到屋里拿出一份協(xié)議,指著上面的租賃日期說:“看清了,這是張興亮和我簽的租賃合同,租期20年,有啥問題你找他說去!”
孫磊仔細(xì)看了看,租賃合同乙方的名字叫李軍,合同簽訂日期竟然是在他看房之后,過戶之前。李軍告訴他,張興亮3年前做生意借了他50萬元,許諾如果到期還不了錢,這套房子免費(fèi)出租給他,租期20年,正好能抵上50萬元的債。
看完租賃合同,孫磊無法接受,怒氣沖沖地給房產(chǎn)中介黃艷打電話,質(zhì)問她為什么向他隱瞞房子被出租這件事。黃艷委屈地說,前房主當(dāng)初委托她所在的中介賣房時(shí),房子確實(shí)沒有出租,前房主這是在惡意欺騙,她答應(yīng)協(xié)助孫磊一起找張興亮討說法。孫磊回想了一下,黃艷在陪他看房、過戶過程中,盡職盡責(zé),她可能也被蒙在鼓里,確實(shí)不能把責(zé)任算在她頭上。
隨后,孫磊給張興亮打電話,質(zhì)問他既然要出售房子,為啥還要把房子出租給別人,而且租期還那么長。孫磊解釋道:“老弟,這事確實(shí)有些對(duì)不住,你看過房沒多久,李軍過來要債。我做生意賠了,手里確實(shí)沒錢,只能把房子出租給他?!睆埮d亮的解釋讓孫磊更加惱火:“你既賣房,又把房子租給別人,這不是詐騙嗎?現(xiàn)在你用賣房子的錢把欠李軍的錢還上,把他攆走總可以吧?”張興亮卻嘆口氣說:“3年前我做的那樁生意賠了300多萬,賣房這100多萬剛到手就被追債的分光了。我想死的心都有?。 ?/p>
張興亮一通哭窮,氣得孫磊眼中冒火:自己集幾家之力湊錢買的房,卻眼睜睜地看著住不進(jìn)去,真是窩囊死了。越想越生氣,孫磊發(fā)誓盡快把房子奪回來。
討房子遭遇推諉扯皮,
買賣真的不能破租賃?
此后,孫磊打電話催張興亮盡快撤回與李軍的租賃合同,不然他就報(bào)警。張興亮滿口應(yīng)承。等孫磊再打電話問他辦得怎么樣了,他又說李軍不同意,自己還欠著人家的錢,不好硬來。一連催了多次,張興亮一直拖延,最后索性不接電話了。孫磊終于認(rèn)清張興亮就是個(gè)老賴,根本沒打算攆走李軍。于是,他決定報(bào)警。
孫磊從購房資料中找到張興亮身份證上的住址,按照地址找了過去。沒想到,張興亮身份證地址上的房子也租了出去。孫磊從租戶那里打聽到了張興亮所住的小區(qū),卻不知道他具體住在幾號(hào)樓幾層。
為了找到張興亮,孫磊每天下午下班后就到張興亮所住的小區(qū)門口蹲守。2018年11月3日晚上8點(diǎn)左右,孫磊看到張興亮從小區(qū)里走出來,立馬上前攔住他,質(zhì)問他為何不接電話。張興亮狡辯道:“我有3個(gè)手機(jī)號(hào),你撥打的那個(gè)號(hào)碼不常用。”
孫磊已經(jīng)不相信張興亮的任何解釋,拽住張興亮當(dāng)場(chǎng)撥打了報(bào)警電話。張興亮想掙脫,見孫磊不放,惱怒之下?lián)]拳就打了過來。孫磊到底年輕,抓住張興亮襲來的拳頭,用力把他的胳膊扭在背后,大聲喊道:“快來看啊,這人是個(gè)騙子!”路人不明就里,紛紛圍攏過來。這時(shí),轄區(qū)民警趕來,把兩人帶到了派出所。問清事由后,警方把李軍也傳了過來,讓他們?nèi)藚f(xié)商房子的事。在民警的調(diào)解下,最后三人達(dá)成協(xié)議:3個(gè)月內(nèi),張興亮籌集50萬元償還欠李軍的錢,李軍自動(dòng)從孫磊的房子里搬走。在此期間孫磊的損失,由張興亮負(fù)責(zé)賠償。
達(dá)成協(xié)議后的3個(gè)月,孫磊不斷給張興亮打電話,問他籌款情況。張興亮每次都說正在籌錢,讓他不要著急。然而,等到協(xié)議約定3個(gè)月期滿時(shí),張興亮的手機(jī)又打不通了。無奈,孫磊又去他的小區(qū)門口蹲守,卻始終不見張興亮出現(xiàn)。孫磊又去找李軍,李軍不耐煩地說:“你別來找我,只要張興亮還錢,我立馬搬走!”
自己購買的房子無法入住,還得另外租房,這讓孫磊欲哭無淚。有朋友給他出主意:“房子是你的,不行的話就強(qiáng)行把租客趕走,或者換鎖。”孫磊覺得朋友的建議有道理,決定對(duì)李軍來個(gè)先禮后兵。
一天晚上,孫磊帶著兩個(gè)好友上門去找李軍,限令李軍3天內(nèi)搬走,不然他就強(qiáng)行換鎖。聽了孫磊的話,李軍冷笑道:“我提醒你,房產(chǎn)圈里有規(guī)矩,買賣不破租賃,國家法律也支持,你要是硬來,我就報(bào)警,讓你吃不了兜著走!”
孫磊也聽過買賣不破租賃的說法,他咨詢了一下黃艷。黃艷告訴他,法律上確實(shí)有買賣不破租賃的規(guī)定,意思是:如果一套房子出租在先,買賣在后,那么買賣不能影響出租,不管原來約定租多長時(shí)間,都要等租期期滿后才能實(shí)際使用。
免費(fèi)出租做擔(dān)保不具法律效力,
租賃合同無效老賴須賠償
轉(zhuǎn)眼一年過去了,孫磊清楚,他與張興亮、李軍這樣的人耗下去是討不回房子的,只有拿起法律武器才能討回公道。不過,鑒于法律支持買賣不破租賃這一行規(guī),能不能靠訴訟討回房子,他心里實(shí)在沒底。
為此,孫磊咨詢了律師。律師聽了他的情況后,分析說,前房主借錢時(shí)許諾如果到期還不了錢,就把房子免費(fèi)出租給債主,由此可見,免費(fèi)出租為借錢提供了保證,產(chǎn)生了擔(dān)保作用。“免費(fèi)出租”既不是人也不是具體的財(cái)物,只是使用房屋的一種權(quán)利,不在法律規(guī)定的范圍之內(nèi),用來做擔(dān)保是沒有法律效力的。這樣一來,前房主和債主之間所簽的租賃合同是一份無效合同。經(jīng)律師一分析,孫磊心里亮堂多了。
2019年11月18日,孫磊聘請(qǐng)律師,將張興亮和李軍告上了法庭。孫磊在起訴狀中稱,被告張興亮以房子做擔(dān)保,把房子免費(fèi)租給被告李軍,這樣的擔(dān)保沒有法律效力,兩被告之間簽訂的租賃合同是無效合同,請(qǐng)求法院裁令被告劉軍從原告的房子里搬出去,被告張興亮賠償原告無法入住期間的經(jīng)濟(jì)損失3.5萬元,并賠償原告精神損失費(fèi)1萬元。
接到法院傳票后,張興亮主動(dòng)打電話給孫磊,提出再給他兩個(gè)月時(shí)間,他會(huì)盡快把李軍的錢還上,然后讓李軍搬出去。聽了張興亮的話,孫磊憤怒地斥責(zé)他不守信用,惡意制造障礙,給他和家人帶來了很大的精神傷害,他只想通過法律討個(gè)公道。
2020年1月8日,在原告拒絕庭前調(diào)解的情況下,濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院開庭審理此案。原告孫磊及代理人、兩被告均出席庭審。
法庭辯論階段,被告張興亮辯稱,孫磊在中介的陪同下看房后,并沒有確定購買意向,他和債主李軍簽訂租賃協(xié)議并非惡意,是不得已而為之。被告李軍則向法庭提交了他和張興亮簽的租賃合同,辯稱他和債務(wù)人張興亮此前有過約定,一旦對(duì)方無法及時(shí)償還欠款,自己就可以免費(fèi)居住其房屋,以租抵債。何況這套房子出租在先,買賣在后,根據(jù)買賣不破租賃的法律規(guī)定,他有權(quán)在這套房子里居住。
針對(duì)兩被告的說法,原告代理人辯稱,出租房屋一般是為了生活或生產(chǎn)提供場(chǎng)地,目的是使用房屋,然而,被告張興亮將房子租給李軍卻是為其借錢提供保證,產(chǎn)生了擔(dān)保作用。法律上規(guī)定了擔(dān)保的具體形式:一種是有人做擔(dān)保,承諾到期不還錢可以代替還錢;一種是用財(cái)物做擔(dān)保,到期不還錢用財(cái)物抵債。免費(fèi)出租既不是人也不是具體的財(cái)物,只是使用房屋的一種權(quán)利,不在法律規(guī)定的范圍之內(nèi),用來做擔(dān)保是沒有法律效力的。
由于案由簡單,經(jīng)過一系列庭審程序,法院當(dāng)庭下達(dá)了民事判決書。法院認(rèn)為,被告張興亮當(dāng)初承諾的免費(fèi)出租沒有法律效力,基于這個(gè)承諾簽訂的租賃合同自然也是無效的。房子已經(jīng)過戶給了原告,被告李軍無權(quán)居住在里面。造成這一切的原因是被告張興亮的輕率和隱瞞,原告無法入住自己房屋的損失要由他來承擔(dān)。張興亮和李軍之間是債務(wù)糾紛,李軍可以另行起訴張興亮還錢。綜上所述,法院判決二被告所簽租賃合同無效,被告李軍應(yīng)于判決生效后一周內(nèi)搬離。被告張興亮賠償原告孫磊無法入住期間的損失3.2萬元。原告孫磊請(qǐng)求賠償1萬元精神損失費(fèi)于法無據(jù),法院不予支持。
時(shí)下,很多人通過買二手房圓了自己的安居夢(mèng),但買賣二手房要注意避免一些風(fēng)險(xiǎn)。首先要審查房屋所有人,對(duì)比房主的身份證和房權(quán)證上記載的是否一致;其次要了解房產(chǎn)的情況,如果房主已經(jīng)結(jié)婚,就要弄清房產(chǎn)是不是夫妻共有;再次是要掌握房屋的使用情況,是否還在出租中或者被用于抵押擔(dān)保。了解的信息越多,潛在的風(fēng)險(xiǎn)越小。
〔編輯:劉波〕