郭煦

燕郊京榆售樓一條街

剛剛過(guò)去的五一假期，對(duì)于以北三縣為代表的環(huán)京樓市來(lái)說(shuō)，可謂不溫不火。

作為大廠縣某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)的文靜，在假期5天里，每天重復(fù)著接待、講解、算價(jià)格、看樣板間這一套房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的流程。

文靜負(fù)責(zé)的項(xiàng)目位于河北大廠夏墊鎮(zhèn)，而售樓處則在三河市燕郊102國(guó)道附近。無(wú)論大廠還是燕郊，一直以來(lái)作為北京衛(wèi)星城存在，在過(guò)去十年里，吸引了上百萬(wàn)北漂前來(lái)購(gòu)房、居住和工作。

假期5天，文靜接待了超過(guò)20組客戶，但只在5月5日成交了一單。

隨著《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》的發(fā)布，在北三縣1277平方公里的土地上，加速融入北京城市副中心的熱浪已經(jīng)撲面而來(lái)。然而，《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者近日走訪多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，被寄予期待的北三縣樓市，歷經(jīng)3年最嚴(yán)調(diào)控后，目前回暖跡象并不明顯。

這個(gè)假期有點(diǎn)“冷”

2019年是環(huán)京樓市發(fā)展“陣痛”的一年，限購(gòu)政策已走過(guò)兩個(gè)年頭，未見(jiàn)放松。記者了解到，限購(gòu)以前，2017年，燕郊房?jī)r(jià)站上了3.5萬(wàn)元/平方米的歷史高位，十年間漲了10倍。現(xiàn)在的北三縣，三河二手房成交均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，大廠基本也是在1.6萬(wàn)元/平方米左右，香河則在1.1萬(wàn)元/平方米左右，過(guò)去這一年房?jī)r(jià)極其穩(wěn)定。

一位燕郊開(kāi)發(fā)商置業(yè)顧問(wèn)透露，2016年前后環(huán)京樓市火爆的年代，一些大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，可以一次性動(dòng)員起2000名銷(xiāo)售人員，現(xiàn)在每個(gè)售樓處僅有幾十名銷(xiāo)售人員支撐。

五一期間，大廠某樓盤(pán)根據(jù)付款條件給出不同的優(yōu)惠折扣。普通高層銷(xiāo)售均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，全款按照9.1折，一年分期和按揭等購(gòu)房資質(zhì)按9.3折。綜合下來(lái)，每平方米可以優(yōu)惠1000元到1300元左右。疊拼帶精裝修均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米左右，全款10天內(nèi)簽約，優(yōu)惠2100元/平方米;7天交30%、1個(gè)月交清全款優(yōu)惠1600元/平方米。如果選擇按揭或者一年分期，首付30%每平方米減800元，首付50%每平方米減1300元。

文靜透露，其實(shí)，燕郊和大廠項(xiàng)目在今年春節(jié)前就開(kāi)始適度放松針對(duì)外地購(gòu)房者網(wǎng)簽，不過(guò)，由于官方并沒(méi)有宣布調(diào)整原有的樓市調(diào)控政策，所以在官方口徑上，目前外地購(gòu)房者買(mǎi)房仍需要具備三年社?；騻€(gè)稅證明。

在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，大部分項(xiàng)目均宣稱(chēng)可以網(wǎng)簽，具體傳遞給購(gòu)房者的信息不盡相同。文靜表示，她所在的項(xiàng)目，客戶繳納首付款一周到兩周內(nèi)可以完成網(wǎng)簽，而且不需要北京社保。

記者近日走訪北三縣在售樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，文靜所說(shuō)的情況在燕郊部分樓盤(pán)也存在。但是，即使如此寬松的條件下，在五一期間的銷(xiāo)售量都是不溫不火，成交量沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

從2019年10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，文靜所在項(xiàng)目去化率接近七成，其中大部分是在2019年最后一個(gè)季度賣(mài)出的?！拔覀円膊恢?，只剩下兩三百套了，慢慢賣(mài)吧，等平谷線正式動(dòng)工了，價(jià)格還會(huì)漲?！?/p>

一位香河地產(chǎn)商的銷(xiāo)售顧問(wèn)透露，五一假期之前，他所在項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì)商討五一促銷(xiāo)政策，最后形成共識(shí)是普遍看好需求，“所以，我們?cè)阡N(xiāo)售人員傭金上做了優(yōu)化，但大家都看好市場(chǎng)，需求端的優(yōu)惠變化不大”。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，正是由于對(duì)五一樓市期望太高，最終導(dǎo)致成交不及預(yù)期?！翱捶咳说拇_比平時(shí)多了，但最后交錢(qián)的不多，我們也覺(jué)得邪門(mén)，整體感覺(jué)人們手里錢(qián)不多，出手的時(shí)候也謹(jǐn)慎了。”

市場(chǎng)的另一面是，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的渴望并沒(méi)有原來(lái)強(qiáng)烈。停滯多年的地鐵平谷線再啟動(dòng)，讓燕郊和大廠的一些項(xiàng)目重新調(diào)整了銷(xiāo)售策略，燕郊北部和南城的幾個(gè)洋房現(xiàn)房項(xiàng)目，2020年春節(jié)后曾短暫對(duì)外銷(xiāo)售，但很快又停止銷(xiāo)售。

五一期間的市場(chǎng)表現(xiàn)，讓很多地產(chǎn)商和銷(xiāo)售顧問(wèn)有些失望。事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)，包括燕郊在內(nèi)的北三縣部分地區(qū)一直被詬病以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)。

對(duì)此，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)。堅(jiān)決摒棄以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的發(fā)展方式，制定更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件和年度開(kāi)發(fā)總量約束機(jī)制。根據(jù)就業(yè)增長(zhǎng)、配套設(shè)施情況，合理確定住房供地?cái)?shù)量、布局和時(shí)序，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性發(fā)展。加強(qiáng)交界地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地。

樓市松綁暗流涌動(dòng)

“疫情期間，北京社保買(mǎi)燕郊一手住宅一直都可以正常網(wǎng)簽，銀行也正常放貸?！毖嘟嫉亩辔坏禺a(chǎn)銷(xiāo)售人員近日對(duì)記者表示。

不過(guò)，隨著媒體陸續(xù)曝光，北京社保持有者買(mǎi)燕郊一手住宅已被監(jiān)管層“嚴(yán)打”。

走訪中記者也發(fā)現(xiàn)，在原本該是看房銷(xiāo)售高峰的五一假期，個(gè)別售樓處只留了幾個(gè)銷(xiāo)售正常接待，其余都放假了?！熬褪桥虏椋吘购拖拶?gòu)政策相左。假期之后再看看情況?！庇兄槿耸客嘎?。

“目前是燕郊地區(qū)‘嚴(yán)打期，我們都放假了?！毖嘟寄潮就灵_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員表示，“如果有北京地區(qū)購(gòu)房者來(lái)看房，我們也能接待，找個(gè)樣板間先看下房?！?/p>

“燕郊地區(qū)在2017年出臺(tái)限購(gòu)政策后，只能零星賣(mài)給本地改善型需求用戶，項(xiàng)目處于捂盤(pán)狀態(tài)。直到2020年春節(jié)后，大概3月初，房管局可以正常網(wǎng)簽了?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)。

“春節(jié)之后，項(xiàng)目可以賣(mài)給北京社保人員，新開(kāi)盤(pán)的幾棟樓基本售罄了。現(xiàn)在就剩幾套朝向不好的。房源所剩不多加上項(xiàng)目房源有限，五一期間我們就不再大張旗鼓宣傳了?！绷硪婚_(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員表示。

“燕郊的銷(xiāo)售中介告訴我，有幾個(gè)一手住宅的盤(pán)比較特殊，北京社?？梢哉Ｗ鼍W(wǎng)簽。后來(lái)我繼續(xù)問(wèn)哪幾個(gè)不能做？銷(xiāo)售告訴我，在售的本來(lái)也沒(méi)幾個(gè)盤(pán)，房源充足的也就六七個(gè)項(xiàng)目，都可以做網(wǎng)簽。也就是說(shuō)，對(duì)北京社保購(gòu)房者而言，一手住宅銷(xiāo)售已經(jīng)放開(kāi)了?！币晃幌朐谘嘟假?gòu)房的北京購(gòu)房者稱(chēng)。記者遇到的其他幾位購(gòu)房者，也透露了類(lèi)似信息。

據(jù)多位中介銷(xiāo)售人員證實(shí)，燕郊一手住宅可以賣(mài)給北京社保購(gòu)房者，是從春節(jié)過(guò)后開(kāi)始的。不過(guò)二手住宅現(xiàn)在還是不能賣(mài)給外地人，北京社保也不可以。

據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，北京社保購(gòu)買(mǎi)燕郊一手住宅如果是首套，首付只要三成。不能用北京的住房公積金貸款，只能用商業(yè)貸款。貸款銀行也只能是燕郊本地銀行。

值得注意的是，針對(duì)北京社保可以購(gòu)房正常網(wǎng)簽的傳聞，三河市房管局在4月初接受多家媒體采訪時(shí)均予以否認(rèn)。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，從區(qū)域內(nèi)的商品房住宅項(xiàng)目看，如果不解除限購(gòu)，在疫情下，大部分開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。每年3至4月燕郊都會(huì)出現(xiàn)一波炒作，今年的私下限購(gòu)松綁，只做不說(shuō)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的影響。

一個(gè)事實(shí)是，2019年年底，河北省廊坊市固安縣發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化高校畢業(yè)生落戶手續(xù)的實(shí)施辦法（試行）》，短短七則的試行辦法，讓這座環(huán)京小城的落戶門(mén)檻降低至了中專(zhuān)學(xué)歷。

人才落戶政策的放寬，攪動(dòng)了固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在樓市暴漲的階段，固安的房?jī)r(jià)曾經(jīng)一路上揚(yáng)，易居研究院發(fā)布的《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，一年間，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌鶅r(jià)從2016年6月的8906元/平方米，漲到了2017年6月的20037元/平方米。固安當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，固安有的樓盤(pán)2017年的售價(jià)曾達(dá)到2.8萬(wàn)元/平方米。

2017年6月，廊坊市發(fā)布了限購(gòu)、限貸等政策，包括固安在內(nèi)，外地戶籍家庭提供3年及以上社?；蚣{稅證明的限購(gòu)1套住房。

固安的樓市調(diào)控政策發(fā)布后，一直實(shí)施至今，直到《關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化高校畢業(yè)生落戶手續(xù)的實(shí)施辦法（試行）》的發(fā)布。該辦法稱(chēng)，為了營(yíng)造良好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步簡(jiǎn)化落戶手續(xù)，對(duì)高校畢業(yè)生、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員在固安縣落戶政策做出調(diào)整。

“固安放開(kāi)落戶，之前一點(diǎn)消息都沒(méi)有透露出來(lái)，我們也有點(diǎn)意外。”某大型房產(chǎn)中介公司固安地區(qū)經(jīng)紀(jì)人張?jiān)捶Q(chēng)，從元旦開(kāi)始，固安市場(chǎng)明顯熱了起來(lái)，他們公司一天就能成交50至60套。對(duì)于客源，張?jiān)捶Q(chēng)，北京來(lái)了不少客戶，固安農(nóng)村來(lái)買(mǎi)的人也多了起來(lái)，都害怕錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)。

另一位地產(chǎn)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)劉東稱(chēng)，該項(xiàng)目在去年年中開(kāi)盤(pán)，北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)在2019年國(guó)慶節(jié)前開(kāi)通運(yùn)營(yíng)后，項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況就有好轉(zhuǎn)，落戶政策放寬后，看房的人明顯多了起來(lái)，出臺(tái)辦法后，每天都能成交幾十套。

環(huán)京樓市步入穩(wěn)定發(fā)展期

環(huán)京樓市作為觀察北京市場(chǎng)的晴雨表，加上京津冀一體化發(fā)展加速，一直以來(lái)都是市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。近年來(lái)，隨著“房住不炒”調(diào)控政策的落實(shí)，曾經(jīng)火熱的環(huán)京樓市迎來(lái)了降溫，并逐步過(guò)渡到穩(wěn)定階段。居住屬性凸顯，投資需求離場(chǎng)，無(wú)論個(gè)人還是企業(yè)需求側(cè)都越來(lái)越理性。

數(shù)年前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候，連接北京通燕高速的京榆大街，一進(jìn)入燕郊，大街兩旁幾乎全是售樓處，而大街兩旁則站滿了房產(chǎn)中介和銷(xiāo)售人員，當(dāng)一輛車(chē)停下來(lái)，一群房產(chǎn)中介便如潮水般迅速涌過(guò)去。

現(xiàn)如今，再進(jìn)入燕郊，這種景象不復(fù)存在。幾乎不可能再有中介人員沖上去圍堵那些潛在的購(gòu)房者，而兩旁曾經(jīng)鱗次櫛比的售樓處也已經(jīng)變得稀稀落落，不少售樓處的大玻璃門(mén)上都貼上了轉(zhuǎn)租或者招租字樣。

一位燕郊當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，隨著2017年限購(gòu)政策的執(zhí)行，現(xiàn)在燕郊的市場(chǎng)變冷了，房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)的4萬(wàn)元/平方米直線下跌到如今2萬(wàn)元/平方米左右，幾乎腰斬?！爸爸窝嘟挤?jī)r(jià)的主力軍——北京購(gòu)房人，現(xiàn)在由于戶籍和3年社保的限制，幾乎沒(méi)有可能在燕郊購(gòu)房了，之前的漏洞基本已經(jīng)堵死，現(xiàn)在燕郊的購(gòu)房者都是有真正居住需求的當(dāng)?shù)貞艏蚬ぷ魅巳??！边@位人士表示，需求端人口數(shù)量嚴(yán)重下滑，而市場(chǎng)供應(yīng)一下子很難下來(lái)，所以燕郊樓市才出現(xiàn)三年來(lái)大跌現(xiàn)象，很多投資炒房的人都被深度套牢，要么選擇高位站崗，要么選擇割肉拋售。

“現(xiàn)在環(huán)京樓市最大的特點(diǎn)就是‘房住不炒，居住屬性越來(lái)越強(qiáng)，炒作需求幾乎銷(xiāo)聲匿跡，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越穩(wěn)定，價(jià)格和銷(xiāo)量也越來(lái)越穩(wěn)定，市場(chǎng)逐步回歸到理性的階段，當(dāng)然，最高興的、最歡迎這種走勢(shì)的還是當(dāng)?shù)氐膭傂枞巳??！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

從記者實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)的情況來(lái)看，環(huán)京樓市的確已經(jīng)回到平穩(wěn)的市場(chǎng)階段，居住性需求成為市場(chǎng)主流，而投資性需求基本離場(chǎng)，市場(chǎng)成交量和房?jī)r(jià)也表現(xiàn)十分平穩(wěn)，中央關(guān)于“房住不炒”的調(diào)控精神在環(huán)京樓市得到了較好的落實(shí)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，環(huán)京去年的整體市場(chǎng)好于此前同期，呈現(xiàn)量漲價(jià)穩(wěn)的局面，從固安的數(shù)據(jù)看，2019年1—11月，固安商品住宅銷(xiāo)售面積130.88萬(wàn)平方米，同比上升61.5%，成交價(jià)格為13094元/平方米，同比上升1.3%。香河2019年1—11月，商品住宅銷(xiāo)售面積49.17萬(wàn)平方米，同比上升62.9%，價(jià)格為9837元/平方米，同比微降0.1%。燕郊2019年1—11月商品住宅銷(xiāo)售面積為130.88萬(wàn)平方米，同比上升61.5%，價(jià)格為12932元/平方米，同比下降1.2%。

可以肯定的是，重點(diǎn)承接非首都功能的環(huán)京區(qū)域，也將承接北京市外溢的產(chǎn)業(yè)、住房需求。但從需求端來(lái)看，環(huán)京區(qū)域內(nèi)部的需求也并非完全平衡。受惠于大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航，環(huán)京南部的固安等地成為北京南部航空產(chǎn)業(yè)的受益者;從產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移的需求來(lái)看，北三縣則是當(dāng)之無(wú)愧的承接方。