晏臣張孝東

（1.遂寧市博弘建設工程有限公司成都高新分公司 四川成都 610041 2.成都建工裝飾裝修公司 四川成都 610006）

0 引言

工程項目管理是房地產開發(fā)項目管理的重要組成部分，房地產開發(fā)項目的管理者應做好各項管理工作，基于工程項目的理論和方法，達成管理目的，并在此基礎上，優(yōu)化房地產開發(fā)項目中的生產要素。在工程項目管理中，質量管理、進度管理和成本管理是關鍵點。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進行研究，其意義十分重大。

1 房地產開發(fā)項目管理和發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產開發(fā)項目管理概述

使項目目標在短時間內實現(xiàn)，是房地產開發(fā)項目管理的根本目的，項目經理負責制是這項管理的基礎，通過對系統(tǒng)工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產由開發(fā)到建設全過程的管理系統(tǒng)[1]。房地產項目管理體系復雜程度較高，參與主體除了建設單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實踐經驗和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠為房地產開發(fā)項目提供理論上的支持，有助于增強房地產開發(fā)管理的效果。房地產項目開發(fā)管理由多個部分構成，分別為質量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內容。其中質量、進度和成本屬于房地產開發(fā)項目管理的難點。只有平衡三者的關系，才能保證房地產開發(fā)項目管理的質量。但就實際情況來看，處理三者關系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實現(xiàn)盈利目標的有效途徑。

1.2 房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

21世紀以來，我國建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時期，房地產行業(yè)成為了國家的支柱性產業(yè)，尤其是市場經濟體制的運行，使計劃經濟對房地產行業(yè)發(fā)展的限制被打破，房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢。但與此同時，建筑企業(yè)數(shù)量的增加，市場競爭程度愈加激烈，一些經營管理不當?shù)闹行∑髽I(yè)逐漸被市場所淘汰。但總體而言，我國房地產開發(fā)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，具體表現(xiàn)在以下方面：①房地產投資比例仍處在上升階段，在查閱統(tǒng)計數(shù)據(jù)后得知，截止到2018年，我國房地產開發(fā)方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產在我國經濟中的地位不會在短時間內發(fā)生動搖；②土地開發(fā)面積日益加大。截止到2018年，我國房地產開發(fā)面積2.55億m2，同比增加40%以上。

2 房地產項目的質量進度和成本管理

2.1 房地產開發(fā)項目的質量管理

通過上述分析可知，質量管理是房地產開發(fā)項目管理的核心環(huán)節(jié)，如果質量管理效果不佳，必然會影響房地產開發(fā)項目管理的效果。及時發(fā)現(xiàn)房地產項目施工過程中存在的質量隱患，確保施工工藝與設計要求相符，并通過檢查和繪制施作業(yè)圖的方式，提升質量管理水平是房地產開發(fā)項目質量管理的關鍵，質量體系如圖1所示。故建議項目部實施現(xiàn)場管理模式，促使管理人員樹立質量管理意識，確保工程質量與合同規(guī)定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質量管理意識，與合同質量目標的實現(xiàn)關聯(lián)密切。房地產開發(fā)企業(yè)可以定期召開管理層會議，討論和研究提升施工質量管理效果的措施，具體措施如下所述：

（1）加強對施工單位和監(jiān)理部門的審查，主要審查內容為從業(yè)資質，如果被審查對象不具備從業(yè)資質，應及時更換。

（2）對設計圖紙和施工規(guī)范進行檢查，找出設計圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內容、影響工程質量和造價的流程和材料，尤其是工程部門必須與設計部門保持密切的溝通和交流，借助設計變更、會議通知、技術核定單等手段，修正設計缺陷。

（3）注重原材料和施工機械的質量管理，在房地產項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質量均能得到控制。但在材料使用前，房地產開發(fā)企業(yè)應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質，在檢測過后得到復檢報告，并由監(jiān)理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統(tǒng)一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產企業(yè)應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養(yǎng)護。

（4）在安全管理上，應加強對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業(yè)階段按照安全規(guī)定佩戴安全帽，同時在施工現(xiàn)場設置安全網和安全帶。四口是指樓梯口、預留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區(qū)域屬于安全事故高發(fā)區(qū)域，需要房地產項目開發(fā)企業(yè)予以關注，臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。

（5）做好監(jiān)理制度的完善。完善監(jiān)理制度的具體措施如下：①完善監(jiān)理職能，使全過程監(jiān)理成為可能；②加強對監(jiān)理單位的資質管理，營造公平有序的監(jiān)理市場；③通過宣傳和培訓的方式，對監(jiān)理人員素質得到提升。

圖1 房地產開發(fā)項目質量體系

2.2 項目進度管理

項目進度管理和質量管理均會影響房地產開發(fā)管理的效果，項目進度管理效果無法得到保障，房地產企業(yè)的經濟效益也會受到不利影響。具體表現(xiàn)為施工合同中規(guī)定了工程交付時間，而進度管理不當會導致工期延后，房地產企業(yè)無法在合同規(guī)定期間內保質保量的交付工程項目，需要支付大量的違約金。這對于房地產企業(yè)發(fā)展而言顯然是極為不利的，故房地產開發(fā)企業(yè)應該將進度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：

（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據(jù)，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。

（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產開發(fā)管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現(xiàn)的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。

通過查閱資料得知，人為因素、技術因素、設備因素、自然環(huán)境因素以及社會環(huán)境因素均會影響進度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴重，且涉及的主體較多，包括房地產開發(fā)企業(yè)自身、施工單位、監(jiān)理單位、供應商等，為此，房地產企業(yè)應加強對人為因素的管理，并在此基礎上分析其他影響因素，從而滿足進度管理計劃的實施要求。

2.3 成本管理

成本管理與房地產開發(fā)項目密切相關，加強對成本的管理，有助于房地產經濟效益的提升。房地產項目開發(fā)屬于大型生產活動，會涉及大量的資金，而成本管理有利于節(jié)省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質量和進度的基礎上，降低施工成本，增加施工企業(yè)的經濟效益。再加上資金對于房地產企業(yè)而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產項目開發(fā)設計到諸多方面的環(huán)節(jié)，且每個環(huán)節(jié)都會產生費用，分別為土地費用、工程費用、成本管理費用、基礎設施費用以及財務費用。在查閱資料后得知，策劃、設計階段的成本管理屬于管理重點，但國內房地產建筑企業(yè)通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產開發(fā)企業(yè)在成本管理過程中，將策劃階段和設計階段的成本管理同樣作為管理重點，通過工程造價、預算管理等方式的應用，充分發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢作用。

3 結論

綜上所述，房地產行業(yè)作為支柱型企業(yè)，是國民經濟發(fā)展的重要推動力量，但與此同時，房地產開發(fā)企業(yè)也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)為國家和人民群眾要求提高，以及房地產開發(fā)市場競爭激烈程度上升，房地產企業(yè)想要在當前背景下實現(xiàn)發(fā)展，必須明確開發(fā)項目的重點，并圍繞這些重點，通過質量管理、進度管理和成本管理等措施的應用，增強房地產開發(fā)項目的管理有效性。與此同時，房地產企業(yè)還要做好市場調研，及時發(fā)現(xiàn)項目管理中存在的問題，并在此基礎上探索項目管理的全新路徑。