張志

【摘要】在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色，而房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題又是房地產(chǎn)行業(yè)得以良好運(yùn)行的重中之重。因此，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，保證企業(yè)順暢的資金鏈條、緩解企業(yè)資金壓力是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)存在的課題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存主要融資方式淺析其融資存在的各種問(wèn)題，并根據(jù)問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式

（一）銀行貸款

銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式，其應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段中，不論是在取得土地使用權(quán)前期、在取得預(yù)售許可證前期，還是在竣工驗(yàn)收時(shí)，銀行貸款都發(fā)揮了巨大的作用。根據(jù)現(xiàn)行政策，房地產(chǎn)企業(yè)通常通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司來(lái)獲得土地使用權(quán)，并且采用并購(gòu)貸、開(kāi)發(fā)貸等銀行貸款的方式進(jìn)行融資。

（二）信托融資

除了銀行貸款這一融資方式，信托融資也是房地產(chǎn)企業(yè)重要融資方式之一。雖然信托融資相較于銀行貸款的融資成本略高，但是它也有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，比如周期短，更具靈活性，更容易控制風(fēng)險(xiǎn)等。但是，房地產(chǎn)信托融資所占房地產(chǎn)融資總額比例并不高，同時(shí)也代表了其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（三）債券融資

債券融資在2014年以前規(guī)模并不大，但自從2015年證監(jiān)會(huì)發(fā)行《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，擴(kuò)大了公司債發(fā)行主體范圍，宣布債券融資市場(chǎng)向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)放，房地產(chǎn)企業(yè)債券的數(shù)量和規(guī)模都有了較大增長(zhǎng)，截止2019年年底，海外債達(dá)到井噴。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題分析

（一）融資渠道約束多，難以形成融資規(guī)模

自從2017年以來(lái)，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列政策，房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸收緊，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資有了更多的限制、融資渠道更加狹窄。

2019年7月，中國(guó)銀保監(jiān)警示約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度過(guò)快、增長(zhǎng)數(shù)量過(guò)大的包括中行信托、萬(wàn)向信托等10家企業(yè)，同時(shí)要求給房地產(chǎn)企業(yè)貸款金額較大的銀行控制其貸款額度。政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)收緊政策還有很多，這些國(guó)家調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難以形成規(guī)模。

（二）融資政策變化大，難以控制融資風(fēng)險(xiǎn)

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的作用，是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事，自然備受國(guó)家關(guān)注。那么同樣，融資作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必不可少的一環(huán)，國(guó)家對(duì)其政策的調(diào)整也時(shí)有發(fā)生。政策調(diào)整后，原有的融資計(jì)劃在未實(shí)施時(shí)已經(jīng)不再適應(yīng)企業(yè)，如果不能及時(shí)調(diào)整出適合企業(yè)的融資方案，企業(yè)將面臨資金困難，同時(shí)難以控制企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

房企融資政策不斷變化是事實(shí)，而如果對(duì)政策把握不準(zhǔn)確，難以控制融資風(fēng)險(xiǎn)，將給企業(yè)造成不必要的損失。

（三）融資期限結(jié)構(gòu)差，難以降低融資成本

所謂融資期限結(jié)構(gòu)，是指房地產(chǎn)企業(yè)融資總金額中長(zhǎng)期融資和短期融資所占比例情況。

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于融資規(guī)模有很高的要求，使得企業(yè)通常會(huì)選擇長(zhǎng)期融資，導(dǎo)致在企業(yè)融資總金額中，長(zhǎng)期融資占的比例過(guò)大，同時(shí)資本轉(zhuǎn)化率又低，這樣企業(yè)內(nèi)部就存在大量閑置資金。這些資金存在于企業(yè)中，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，但是卻極大的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，因此決定了其對(duì)于資金有很高的要求。融資成本的增加顯然不利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的對(duì)策

（一）拓展融資渠道

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資確實(shí)存在收緊政策，但是也并非對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一味壓制，抑制其發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)并利用國(guó)家政策制定適合企業(yè)的融資方案。

一方面，積極參與政府扶持項(xiàng)目，一般政府扶持項(xiàng)目都會(huì)存在政策優(yōu)惠，如針對(duì)舊城改造的融資優(yōu)惠——舊改貸，以及《2017—2021年中國(guó)舊城改造深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢建議報(bào)告》中指出，舊城改造實(shí)施由民間資本參與的PPP模式，這種模式不但降低了房地產(chǎn)企業(yè)前期投資，后續(xù)也會(huì)有降低貸款利率、加速折舊等優(yōu)惠政策，拓展融資渠道的同時(shí)降低了企業(yè)資金壓力。

另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資仍然非常依賴銀行貸款，并且銀行貸款占房企融資很大份額，這使得企業(yè)融資方式單一，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。因此，企業(yè)應(yīng)充分利用各種融資渠道，適應(yīng)企業(yè)自身特點(diǎn)，對(duì)于項(xiàng)目各個(gè)階段不同的資金需求選擇不同的融資方式，打造屬于自身的融資方案。

（二）建立人才培養(yǎng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的不斷變更增加了企業(yè)合理選擇融資渠道、降低融資成本的難度，這使得建立房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制變得尤為重要。只有做好企業(yè)內(nèi)部人才培養(yǎng)及梯隊(duì)建設(shè)，才能支持企業(yè)持續(xù)長(zhǎng)久的發(fā)展。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要為員工提供良好的持續(xù)學(xué)習(xí)新政策新法規(guī)的環(huán)境及平臺(tái)。企業(yè)引進(jìn)人才固然重要，如萬(wàn)科集團(tuán)的“海盜行動(dòng)”就為萬(wàn)科吸引了大量的人才，但企業(yè)儲(chǔ)備和培養(yǎng)人才更為重要，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)這樣專業(yè)的領(lǐng)域。企業(yè)應(yīng)定期組織專家講座學(xué)習(xí)新政策新法規(guī)，借鑒其他企業(yè)的成功案例，研究創(chuàng)新融資模式，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

其次，建立合理的獎(jiǎng)懲與晉升機(jī)制以防止人員流失。人員流失常常給企業(yè)帶來(lái)很大的損失，而公平公正的獎(jiǎng)懲機(jī)制有利于企業(yè)留住專業(yè)人才，透明的晉升機(jī)制可以有效提高專業(yè)人才的忠誠(chéng)度，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

（三）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

凈負(fù)債率指標(biāo)作為房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)向標(biāo)，可以直觀的表現(xiàn)企業(yè)債務(wù)和權(quán)益的現(xiàn)有情況，提示房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況防范風(fēng)險(xiǎn)，減少資金壓力。

過(guò)多依賴銀行貸款融資會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在適應(yīng)外部政策變更及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況的前提下，妥善分配債務(wù)和權(quán)益的比例，選擇多元化的融資方式及渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)，減少對(duì)銀行貸款這一融資方式的依賴程度。

同樣，單一的融資方案也無(wú)形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)遇到各種各樣的突發(fā)狀況，單一的融資方案一定難以完全適應(yīng)這種變化，因此，企業(yè)應(yīng)建立多個(gè)融資備選方案以適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的利率上調(diào)、安全事故等事件。

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