謝 鵬

(蕪湖市房屋安全鑒定處,安徽 蕪湖 241000)

0 引 言

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，大批老舊房屋逐漸達到使用年限，房屋違規(guī)改造、裝修多發(fā)，房屋安全隱患突出。房屋安全管理(也稱既有建筑安全管理)是建筑全壽命管理的重要組成，是一項涵蓋面廣泛、技術(shù)復(fù)雜嚴(yán)峻的工作。各地在工作中面臨人少、事重、專業(yè)水平薄弱的問題。蕪湖市房屋安全鑒定處在數(shù)年的實踐中，發(fā)現(xiàn)有序地引入社會技術(shù)服務(wù)應(yīng)用于房屋安全管理，能夠有效解決工作問題，以少量的資源投入獲得較好的管理成果?，F(xiàn)以安徽省蕪湖市的做法為例，向有關(guān)技術(shù)、管理人員提供參考。

1 房屋安全管理中社會技術(shù)服務(wù)的應(yīng)用原則

房屋安全管理涉及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。應(yīng)用社會技術(shù)服務(wù)于房屋安全管理，應(yīng)審慎探索，避免因疏漏造成制度性安全管理漏洞。結(jié)合蕪湖市房屋安全管理的經(jīng)驗，應(yīng)用原則主要有：

1.1 技術(shù)服務(wù)不能代替政府行政職能

依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部129號令)及各地方法規(guī)：縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)房屋安全管理。社會技術(shù)服務(wù)只能承擔(dān)技術(shù)性、輔助性工作，不能代替行政主體的行政責(zé)任。行政主管部門要對技術(shù)服務(wù)內(nèi)容全面把控，防止管理缺位。蕪湖市通過研析，在129號令中規(guī)定的“現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況；及檢測驗算，整理技術(shù)資料”階段，有限度地探索引入技術(shù)服務(wù)，并設(shè)立統(tǒng)一的公共服務(wù)受理實施“出入口”，全面把控安全管理工作。

1.2 分類實施技術(shù)服務(wù)

根據(jù)實際需求，分類實施技術(shù)服務(wù)，將有限的資金取得最大的管理效果。技術(shù)服務(wù)對象一般存在普通市民與企業(yè)、部門等單位的劃分。市民既缺乏房屋安全鑒定、危房治理的資金，也不具備自救、應(yīng)急搶險的知識；企業(yè)、部門等單位面臨人員編制限制、技術(shù)水平薄弱的現(xiàn)狀。在數(shù)年審慎的探索后，蕪湖市分類實施了技術(shù)服務(wù)：

(1)對市民的住宅安全鑒定，實行政府免費實施的危房鑒定技術(shù)服務(wù)。蕪湖市每年安排財政預(yù)算200萬元，用于保障市區(qū)住宅危房鑒定，市民可以通過統(tǒng)一渠道申請免費鑒定。

(2)對企業(yè)、部門等單位房屋安全鑒定和安全排查技術(shù)服務(wù)需求,采取技術(shù)機構(gòu)和專家相互驗證的方式提供技術(shù)服務(wù)。建立《蕪湖市房屋安全鑒定驗算檢測機構(gòu)技術(shù)服務(wù)庫》《蕪湖市房屋安全鑒定技術(shù)專家?guī)臁罚谌霂旃芾磙k法和服務(wù)合同的雙重監(jiān)督下，共同開展技術(shù)服務(wù)。

2 社會技術(shù)服務(wù)在危險房屋安全管理各階段中的應(yīng)用

房屋的安全管理主要為：房屋使用安全管理和危險房屋管理兩大內(nèi)容。使用安全管理主要針對于行為的管理，基本不涉及技術(shù)服務(wù)。危險房屋管理分為被動和主動管理。被動管理主要是房屋出現(xiàn)了明顯傾斜、開裂等狀況，引起使用人或他人的擔(dān)憂而進行；主動管理則是通過定期檢查、專項排查、主動鑒定和治理、技術(shù)監(jiān)控等手段對房屋進行主動管理。顯然，主動管理更有利于消除安全隱患，是安全管理主流，也是技術(shù)服務(wù)的主要應(yīng)用場景。危險房屋主動管理分為危房的發(fā)現(xiàn)、確定、治理三階段。具體應(yīng)用如下。

2.1 危房發(fā)現(xiàn)階段

該階段的技術(shù)服務(wù)表現(xiàn)為：政府、部門等在進行房屋定期檢查、專項排查時，聘請技術(shù)機構(gòu)和專家提出技術(shù)建議，確定有無危房確定(鑒定)的必要。蕪湖市連續(xù)多年組織房屋安全排查，自2015年各區(qū)逐步在安全排查和疑似危房復(fù)查中引入技術(shù)服務(wù)，排查幢數(shù)(圖1)、通過排查發(fā)現(xiàn)的疑似危房數(shù)量(圖2)均在當(dāng)年顯著增長，排查效能大幅提高，技術(shù)服務(wù)效果明顯。

2.2 危房確定階段

該階段的技術(shù)服務(wù)表現(xiàn)為：技術(shù)服務(wù)機構(gòu)在鑒定管理機構(gòu)的監(jiān)管下提供危房鑒定過程服務(wù)。危房的確定主要依靠鑒定機構(gòu)進行房屋危險性鑒定。隨著居民安全意識的提高，危房鑒定需求暴漲。蕪湖市房屋安全鑒定處在2015年開始探索危房鑒定技術(shù)服務(wù)，至2019年用于危房鑒定技術(shù)服務(wù)的資金總額約680萬元，使用少量的資金有效去化大量的危房鑒定需求(圖3、圖4)。不僅避免延誤鑒定時機造成的房屋安全隱患，也消除了行政投訴的風(fēng)險。

圖1 2014-2019年蕪湖市市區(qū)房屋安全排查幢數(shù)變化

圖2 2015、2017、2019蕪湖市市區(qū)房屋安全排查疑似危房變化

圖3 2014-2019年蕪湖市區(qū)房到安全鑒定幢數(shù)變化

圖4 2014-2019年蕪湖市區(qū)房屋安全鑒定面積及鑒定出危房面積變化

2.3 危房治理階段

該階段的技術(shù)服務(wù)表現(xiàn)為：采用技術(shù)手段對未治理完成的危險房屋進行監(jiān)測，提供預(yù)警信息。危房一般需要數(shù)年才能有效治理，長期存在的危房給人民生命財產(chǎn)和地方安全管理造成很大威脅。引入危房監(jiān)測，可以有效避免危房在等待或治理過程中倒塌傷人。主要原理為：在危險房屋的裂縫、傾斜觀測等關(guān)鍵部位安置傳感器，通過軟件監(jiān)控數(shù)值變化，根據(jù)預(yù)設(shè)的閾值自動預(yù)警，并通過APP或短信直達房屋使用人、周邊住戶和有關(guān)政府部門，在房屋倒塌前爭取逃生和處置時間。經(jīng)蕪湖市場調(diào)研，一般平面規(guī)則的危險房屋，單幢監(jiān)測費用首年在5～10萬元，每年維護費用在1～3萬元，大批量進行監(jiān)測時，費用會明顯下降；根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型和預(yù)設(shè)的閾值，可以爭取不少于5min的逃生時間。相對拆遷安置動輒幾千萬的費用，經(jīng)濟效益明顯。

3 技術(shù)服務(wù)過程控制

危險房屋管理技術(shù)服務(wù)需進行過程控制，尤其是危險房屋確定階段的技術(shù)服務(wù),包括技術(shù)服務(wù)機構(gòu)的選擇、服務(wù)過程的監(jiān)督和服務(wù)結(jié)果的驗收。

3.1 公開選取高水平技術(shù)服務(wù)機構(gòu)

公開公正選取技術(shù)服務(wù)機構(gòu)是服務(wù)質(zhì)量的保證。公開選取尤其公開招標(biāo)要注意：

(1)當(dāng)前沒有全國通用的房屋安全管理、鑒定或技術(shù)服務(wù)資質(zhì)，實踐經(jīng)驗表明，采用“工程質(zhì)量檢測資質(zhì)+結(jié)構(gòu)工程師”的配備要求，可以保障選取高水平的服務(wù)機構(gòu)。如《蕪湖市房屋安全鑒定檢測技術(shù)服務(wù)庫網(wǎng)上中介服務(wù)超市》公開征集中，資格要求為：“具有省級建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的主體結(jié)構(gòu)工程檢測、見證取樣檢測、地基基礎(chǔ)工程檢測及鋼結(jié)構(gòu)工程檢測資質(zhì)證書的獨立法人，并取得技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的計量認(rèn)證合格證書”“配備國家注冊一級結(jié)構(gòu)工程師不少于1人”。

(2)益采用綜合評標(biāo)法。房屋的安全排查、鑒定，要求技術(shù)服務(wù)單位具有高度的責(zé)任心、高水平的結(jié)構(gòu)知識。尤其是各類鑒定活動，技術(shù)復(fù)雜，專業(yè)門檻高，結(jié)果影響大，采取綜合評標(biāo)法比最低價中標(biāo)法更有利于技術(shù)服務(wù)機構(gòu)提高工作質(zhì)量。蕪湖市歷年涉及房屋安全的技術(shù)服務(wù)絕大多數(shù)采用了綜合評標(biāo)法，少量采用最低價中標(biāo)法的項目的技術(shù)服務(wù)質(zhì)量均偏低。

3.2 全方位的實施服務(wù)過程監(jiān)督

主要包括技術(shù)服務(wù)合同、現(xiàn)場工作、費用支付與面積測繪、報告質(zhì)量與信用管理等重要環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

(1)技術(shù)服務(wù)合同是規(guī)范技術(shù)服務(wù)雙方的重要要約，要理清各方責(zé)任，將費用支付原則、工程量確認(rèn)和核減、質(zhì)量保證、成果文件要求和爭議糾紛的處置進行明確。

(2)現(xiàn)場工作。采用建立人員庫、三方安全技術(shù)交底的形式進行現(xiàn)場確認(rèn)的方式，對到崗人員進行校核，與投標(biāo)和合同規(guī)定對照。

(3)費用支付與面積測繪?？梢圆扇》蛛A段進行第三方面積復(fù)核，確定支付費用，按復(fù)核發(fā)現(xiàn)問題的比例對已完成工程量進行核減。如“2019年蕪湖市市區(qū)危險房屋鑒定技術(shù)服務(wù)專項”實施中，某標(biāo)段第一階段面積復(fù)核發(fā)現(xiàn)一處面積誤差超過±3%(比例根據(jù)項目特點協(xié)商確定)，其已完成工程量25.89萬元,因此核減支付了26 956元，并被要求更換測量人員、提交測量儀器的校核報告。

(4)報告質(zhì)量與信用管理?？蓪蟾娴馁|(zhì)量(投訴)情況與技術(shù)服務(wù)單位的信用評價掛鉤。出現(xiàn)重大質(zhì)量缺陷或多次出現(xiàn)質(zhì)量投訴的，按要求扣除預(yù)留的質(zhì)量保證金、接受技術(shù)專家或第三方機構(gòu)校核并承擔(dān)費用，還可視具體情況扣除信用分值、限制投標(biāo)、直至清理出技術(shù)服務(wù)庫、納入當(dāng)?shù)厥袌觥昂诎瘛薄?/p>

3.3 注重服務(wù)成果的驗收

房屋安全技術(shù)服務(wù)的影響。例如,蕪湖市北京路某房危險性鑒定項目(“2015年蕪湖市某區(qū)老樓危樓檢測”技術(shù)服務(wù)內(nèi)容)，為6層磚混結(jié)構(gòu)，面積約2 500 m2，被鑒定為D級危房；當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)納入房屋征收計劃，單幢征遷費用就高達4 500萬以上。又如,蕪湖市某區(qū)中學(xué)改建工程安全性及抗震性鑒定項目(使用財政資金的技術(shù)服務(wù)內(nèi)容)，4幢房屋，總面積約3 000 m2，鑒定結(jié)論均為D級,抗震性能均不滿足抗震設(shè)防要求；導(dǎo)致該改建工程撤銷，轉(zhuǎn)入房屋加固處置過程。所以必須加強技術(shù)服務(wù)成果、鑒定結(jié)論文件的驗收工作。可采取如下措施：

(1)引入技術(shù)專家評審制。蕪湖市征集省內(nèi)外相關(guān)專家，對技術(shù)服務(wù)成果及鑒定結(jié)論文件進行評審、技術(shù)成果的驗收。

(2)分階段詳細(xì)驗收。對時間持續(xù)較長、復(fù)雜程度高的技術(shù)服務(wù)和鑒定成果分段驗收，并在最終驗收中對各階段進行回顧。

(3)責(zé)任追溯。可以對各類房屋安全排查、鑒定等技術(shù)服務(wù)的原始資料、技術(shù)服務(wù)合同、技術(shù)資料成果均備檔，出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和投訴，可以對質(zhì)量責(zé)任進行追溯。

4 結(jié)束語

近年房屋安全倒塌事故不斷出現(xiàn)，房屋安全管理工作逐漸成為城市管理、政府服務(wù)的重要部分。各級政府、部門面臨的人員編制緊縮、技術(shù)力量匱乏的現(xiàn)狀將與不斷加大的房屋安全管理需要愈發(fā)矛盾。引入社會機構(gòu)提供技術(shù)服務(wù)將成為房屋安全管理領(lǐng)域的必然做法。文中對房屋安全管理各階段有序開展技術(shù)服務(wù)進行了淺要分析，提供給有關(guān)管理、技術(shù)人員參考，技術(shù)服務(wù)的開展工作還需要行業(yè)管理人員、有關(guān)技術(shù)人員不斷地進行探索完善。