向蘭天

【摘要】隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，城市土地資源緊缺的問題日益突出，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地和合理開發(fā)和利用，必須科學(xué)優(yōu)化城市土地儲(chǔ)備制度，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和利用，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】城市;土地儲(chǔ)備制度;變革

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，對(duì)土地儲(chǔ)備制度轉(zhuǎn)型研究的主要目標(biāo)就是保障土地資源有效配置，提高我國(guó)土地資源的利用率，促進(jìn)土地資源的發(fā)展和開發(fā)。所以，相關(guān)的研究人員要分析當(dāng)前形勢(shì)下土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)，并對(duì)管理體系進(jìn)行創(chuàng)新和改革，使其跟上時(shí)代發(fā)展的潮流，明確土地儲(chǔ)備制度轉(zhuǎn)型的方向，不斷地研究其改革轉(zhuǎn)型的途徑，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

1、土地儲(chǔ)備制度的重要性

1.1滿足土地市場(chǎng)的需要

在土地市場(chǎng)上，人口增加所帶來(lái)的住房需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導(dǎo)致了土地?zé)o法被置換，無(wú)法完全地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)等問題。所以，土地儲(chǔ)備制度其實(shí)就是政府對(duì)于土地市場(chǎng)上供求關(guān)系的調(diào)控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產(chǎn)價(jià)值不受到損害，保護(hù)城市化建設(shè)中對(duì)于土地的需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。土地儲(chǔ)備制度的出現(xiàn)，也是政府為了避免在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下出現(xiàn)土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施。

1.2提高資源利用效率

現(xiàn)如今的城市建設(shè)已經(jīng)不能僅限于簡(jiǎn)單的由城市中心輻射周邊的發(fā)展模式了，更多的是需要集中地區(qū)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮出更大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模化效益。這不僅需要政府部門出臺(tái)相關(guān)政策刺激經(jīng)濟(jì)的活躍，也需要對(duì)土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及使用方案進(jìn)行嚴(yán)格的管理審查。這也就需要對(duì)這些土地的屬性進(jìn)行充分地了解，通過國(guó)家的整體規(guī)劃來(lái)達(dá)到提升土地資源利用率的目的。

2、城市土地儲(chǔ)備制度的演變歷程和內(nèi)在邏輯

2.1發(fā)展階段

穩(wěn)定土地市場(chǎng)與“以地生財(cái)”1998年國(guó)家停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，土地價(jià)值不斷顯化。城鎮(zhèn)化所帶來(lái)服務(wù)業(yè)的發(fā)展則為土地增值奠定了基礎(chǔ)，加之經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”的全面實(shí)施，使政府不僅獲得了土地增值收益，而且掌握了城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)權(quán)，加速了土地城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2001年5月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，提出“試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”，2007年11月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，正式確立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施主體。這一階段，國(guó)家試行土地儲(chǔ)備制度的主要目的是為穩(wěn)定土地市場(chǎng)秩序，回收閑置土地，節(jié)約集約利用存量土地。

2.2完善階段

規(guī)范土地市場(chǎng)與依靠土地融資2008年金融危機(jī)之后，國(guó)家啟動(dòng)了巨額基礎(chǔ)設(shè)施投資，土地與貨幣聯(lián)合參與宏觀調(diào)控。各地紛紛成立融資平臺(tái)，以政府信用為背書，以土地為媒介融資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從單純的獲得土地增值收益深化為對(duì)土地融資的依賴，導(dǎo)致政府債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年之后，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》《規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》（財(cái)預(yù)〔2017〕62號(hào)）等政策文件，要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行名錄制管理并且剝離了地方融資平臺(tái)的土地儲(chǔ)備職能，嚴(yán)格規(guī)范地方政府出讓土地及融資行為并且限定地方政府土地儲(chǔ)備舉債資質(zhì)及資金用途，從而達(dá)到規(guī)范土地市場(chǎng)的目的。

3、新時(shí)代城市土地儲(chǔ)備制度的變革方向

3.1完善法律法規(guī)

自“土地儲(chǔ)備管理辦法”出臺(tái)以來(lái)，中國(guó)的土地儲(chǔ)備制度具有了合法化的特點(diǎn)，但法律法規(guī)仍存在漏洞，許多實(shí)際問題尚未得到充分解決。應(yīng)當(dāng)依托法律授權(quán)，為土地儲(chǔ)備提供法律支持。在健全的土地儲(chǔ)備法律法規(guī)的幫助下，建立分級(jí)管理體系，使土地儲(chǔ)備制度受到權(quán)威法律的有效約束。無(wú)論我國(guó)立法機(jī)構(gòu)，還是地方政府都要依據(jù)土地儲(chǔ)備工作背景及要求，把完整的法律法規(guī)、規(guī)章制度等確立下來(lái)，為政府、各利益主體、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等提供法律約束，確保工作開展更加嚴(yán)謹(jǐn)。

3.2開拓土地儲(chǔ)備資金來(lái)源

在我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的轉(zhuǎn)型過程中，如果缺乏土地儲(chǔ)備金就會(huì)引起一連串連環(huán)反應(yīng)。不僅會(huì)對(duì)土地的利用造成影響，還會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，相關(guān)人員首先要對(duì)會(huì)影響土地資金來(lái)源的因素進(jìn)行分析，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的問題進(jìn)行不斷地研究，然后順應(yīng)當(dāng)下，嚴(yán)格控制地方政府的政策，放棄對(duì)于先前銀行融資的依賴，與社會(huì)資本積極地合作，不斷地?cái)U(kuò)展我國(guó)土地儲(chǔ)備資源的來(lái)源和途徑。同時(shí)，在土地儲(chǔ)備過程中，還可以將一些工作轉(zhuǎn)給信賴的企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)前期的采購(gòu)資金的管理。同時(shí)，政府的服務(wù)范圍也要不斷地加大。要加強(qiáng)與其他社會(huì)資源的合作，利用這些收益來(lái)有效解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的資金問題，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)土地儲(chǔ)備資金制度的不斷完善。

3.3協(xié)調(diào)各部門之間的工作職責(zé)

對(duì)于土地儲(chǔ)備工作的監(jiān)管職責(zé)，需要政府進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，明確計(jì)委、房管局、財(cái)政、市建等多個(gè)相關(guān)單位的職責(zé)范圍，協(xié)調(diào)各部門之間的工作，完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管責(zé)任，加快城市化建設(shè)的進(jìn)程，從而達(dá)到促進(jìn)土地市場(chǎng)良性增長(zhǎng)的目的。總的來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)的供需關(guān)系造成嚴(yán)重的影響，也會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響到土地的價(jià)格波動(dòng)。為了使土地市場(chǎng)長(zhǎng)期得到良好的發(fā)展?fàn)顩r，就必須對(duì)土地儲(chǔ)備加強(qiáng)管理，建立健全科學(xué)、有可持續(xù)性發(fā)展的良好管理制度。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，土地儲(chǔ)備制度的建立，為城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也產(chǎn)生了一些問題。土地管理制度的改革可以在一定程度上打破政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，進(jìn)一步促進(jìn)土地的集約節(jié)約利用。在法律建設(shè)方面需要加大對(duì)土地儲(chǔ)備的關(guān)注度，提高土地儲(chǔ)備的定位，完善土地儲(chǔ)備的功能，以更好的發(fā)揮其調(diào)控土地市場(chǎng)的功能，提高我國(guó)土地的使用率，確保我國(guó)城市化建設(shè)的科學(xué)發(fā)展。

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