范田芳

【摘要】近年來(lái)，社會(huì)進(jìn)步迅速，房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展也有了進(jìn)步。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，其投資期限之長(zhǎng)，投資規(guī)模之大，商品價(jià)值之高，都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。從土地拓展到商品房預(yù)售再到交付后的售后服務(wù)這整個(gè)業(yè)務(wù)流程中，存在著方方面面的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利益共擔(dān)的命運(yùn)共同體，兩者的健康發(fā)展需要一個(gè)科學(xué)完善的房地產(chǎn)法律體系的保障。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)糾紛;法律風(fēng)險(xiǎn);防范

隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展受到了較大的影響。房屋與土地是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。隨著房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多。目前，就規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)合作開(kāi)發(fā)國(guó)家已出臺(tái)了一系列法律法規(guī)，但隨著市場(chǎng)多元化、沖突類(lèi)型化不斷發(fā)展，現(xiàn)有法規(guī)政策已無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求。為此，本文就房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)及售后服務(wù)中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入研究，并在此基礎(chǔ)上，找出了產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的原因，提出了相應(yīng)的規(guī)避措施。

1、房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

1.1土地出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

在房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)土地之前，需要獲得土地的使用權(quán)。獲得土地的方式多種多樣，其中最為常見(jiàn)的就是政府對(duì)能夠出售的土地進(jìn)行招拍掛，然后由開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍到土地，收購(gòu)?fù)恋?，通過(guò)政策"舊城鎮(zhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村莊"改造和村集體合力開(kāi)發(fā)等多種方式，因此在拿地過(guò)程中會(huì)遇到不少的法律風(fēng)險(xiǎn)，必須要注意很多問(wèn)題。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提前確認(rèn)出讓權(quán)是否合法、土地是否合法，如果是農(nóng)村的土地還要符合當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策，也要獲得村民代表大會(huì)的同意。還要仔細(xì)核對(duì)土地出讓合同中的每一項(xiàng)具體條款，注意明確土地狀態(tài)及土地使用權(quán)證與土地費(fèi)用是否匹配，政府的級(jí)別與國(guó)有土地使用權(quán)的土地面積是否匹配，明確拆遷或者征地等各項(xiàng)關(guān)系需要誰(shuí)來(lái)處理，以及對(duì)拆遷居民的安置和各項(xiàng)費(fèi)用。如果合同簽署的是片區(qū)，要明確每個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等一系列問(wèn)題，還應(yīng)注意地下空間的開(kāi)發(fā)權(quán)力。

1.2項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

首先是項(xiàng)目的目前的狀況風(fēng)險(xiǎn)。例如項(xiàng)目地的地理位置、交通環(huán)境以及拆遷狀況不明朗等原因產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。再者，項(xiàng)目不能夠合法的轉(zhuǎn)讓。對(duì)此可以采取相應(yīng)的對(duì)策：（1）審核房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法。（2）能不能夠滿(mǎn)足法定的轉(zhuǎn)讓條件，當(dāng)中不包括已交納的土地出讓金的情況下認(rèn)定完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，銀行出具資金的驗(yàn)資證明。（3）了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中是否存在隱患、開(kāi)發(fā)是否合理，有沒(méi)有引起一些民事糾紛和群眾的不滿(mǎn)等，如果有拆遷沒(méi)有完成的情況，受讓方必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)的防范

2.1完善保障性住房制度

首先，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)保障性住房立法建設(shè)。加快《住房保障法》立法進(jìn)程，盡快以立法的形式明確各部門(mén)在保障性住房建設(shè)方面的職責(zé)。其次，增加保障性住房土地供應(yīng)量。一方面應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的住房保障用地公示制度，定期向社會(huì)公開(kāi)保障性住房的建設(shè)規(guī)劃、布局、供地?cái)?shù)量等信息;另一方面加強(qiáng)公共租賃用房建設(shè)，增加保障性住房土地來(lái)源渠道，政府可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提供房源，參與到以單身公寓和集體宿舍為主的公共租賃用房建設(shè)中。

2.2加強(qiáng)普法宣傳，提倡誠(chéng)實(shí)信用原則

相比房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，購(gòu)房者在法律意識(shí)和法律能力上都處于弱勢(shì)地位，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足。加上個(gè)別購(gòu)房者追求個(gè)人利益“坐地起價(jià)”或不履行合同，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。因此，法院應(yīng)加強(qiáng)與轄區(qū)房管部門(mén)、基層組織之間的溝通協(xié)作，針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛常見(jiàn)問(wèn)題開(kāi)展普法宣傳，合理利用司法公開(kāi)平臺(tái)進(jìn)行庭審直播、文書(shū)上網(wǎng)，以案說(shuō)法，增強(qiáng)買(mǎi)賣(mài)雙方的法律意識(shí)、誠(chéng)信意識(shí)，以減少涉房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生。

2.3公民要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律，多積累關(guān)于房地產(chǎn)方面的常識(shí)

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員，必須熟讀房地產(chǎn)法律法規(guī)，培養(yǎng)自己的法律意識(shí)，房地產(chǎn)公司也要及時(shí)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行房地產(chǎn)法律的培訓(xùn)，要提高公司從業(yè)人員的法律常識(shí)。作為房屋的買(mǎi)房的大多數(shù)公民，要積累法律知識(shí)，了解房地產(chǎn)交易帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要對(duì)條款一一閱讀，不要想當(dāng)然的憑借開(kāi)發(fā)商的口頭承諾而隨意簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)和出租合同。

2.4控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，確保可以對(duì)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)之后的稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行深入分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取有效措施進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與政府稅務(wù)部門(mén)的溝通，盡可能詳細(xì)的公示企業(yè)的稅務(wù)信息，同時(shí)也要認(rèn)真學(xué)習(xí)集團(tuán)公司和政府出臺(tái)的稅務(wù)政策，盡量避免合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。這個(gè)過(guò)程中的融資也容易產(chǎn)生較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在新獲取項(xiàng)目之后需要根據(jù)融資方式設(shè)計(jì)稅收籌劃，對(duì)融資過(guò)程實(shí)施稅收風(fēng)險(xiǎn)控制防范。

2.5物業(yè)管理階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

在物業(yè)管理階段，企業(yè)可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為物業(yè)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)此提出的防范要求包括以下幾個(gè)方面。首先，物業(yè)費(fèi)收繳方面，國(guó)家還應(yīng)完善對(duì)物業(yè)方面的法規(guī)制定，物業(yè)與業(yè)主的共同目的是一樣的，業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)按約定服務(wù)，但往往業(yè)主只想享受好的服務(wù)，延遲或各種理由不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的利潤(rùn)相對(duì)比較低，為了保障物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知業(yè)主，并留存好證據(jù)，筆者公司就曾出現(xiàn)過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)且對(duì)小區(qū)進(jìn)行造謠的業(yè)主，因書(shū)面證據(jù)留存完善，筆者代表公司對(duì)此案進(jìn)行訴訟，最終勝訴，但勝訴不是目的，如何融洽業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系才是下一步著重探討的方向。治安管理方面，必須明確物業(yè)公司的職責(zé)和法律地位，物業(yè)公司有責(zé)任和義務(wù)在規(guī)定的法律條文范圍內(nèi)維持公共秩序。

2.6對(duì)各方的利益進(jìn)行權(quán)衡

雖然房地產(chǎn)糾紛要以公民的住宅權(quán)為基礎(chǔ)，但是在出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛時(shí)，不但要對(duì)公民的住宅權(quán)進(jìn)行保護(hù)，國(guó)家有對(duì)土地合理發(fā)展的權(quán)益，他們才是土地的合法所有者，開(kāi)發(fā)商只是受政府的指派進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中間人，這就要求執(zhí)法者對(duì)公民、國(guó)家、開(kāi)發(fā)商三者的利益進(jìn)行權(quán)衡，還要保護(hù)公民這個(gè)弱者，也不能違反和違背國(guó)家的法律，還要保證國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，也不能過(guò)度侵害開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大規(guī)模的必然趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)及售后服務(wù)也將隨著人們?nèi)找孀非蟮奈镔|(zhì)精神層面的提高而要求更高，在此過(guò)程中存在較多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)管控的重視，將風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成的損失降到最低，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

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