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        淺談城市軌道交通建設與綜合開發(fā)的發(fā)展

        2020-06-01 18:43:59吳蘭斌
        裝飾裝修天地 2020年7期
        關鍵詞:軌道交通發(fā)展

        吳蘭斌

        摘? ? 要:隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展,城市規(guī)模不斷擴大,很多城市均在發(fā)展軌道交通系統(tǒng),城市軌道交通工程的實施,將從根本上改善城市交通狀況,促進城市的發(fā)展。但軌道交通是一項投資大、建設周期長、運營后成本回收慢的公益事業(yè),所以在建設和初期運營期間,必然給投資建設方帶來一定的經(jīng)濟負擔。根據(jù)國內(nèi)外成功的經(jīng)驗,在沿線進行綜合開發(fā),將是充分發(fā)揮軌道交通骨干交通的作用,擴大客流吸引范圍,帶動軌道交通沿線的經(jīng)濟快速發(fā)展,緩解建設資金困難的有效途徑。

        關鍵詞:軌道交通;綜合開發(fā);發(fā)展

        1? 綜合開發(fā)必要性

        城市交通的建設和城市交通條件的改善,可拓展城市空間,提升土地價值。軌道交通建設為綜合開發(fā)提供了良好的契機和條件,同時綜合開發(fā)又促進了軌道交通的建設,是軌道交通建設持續(xù)發(fā)展的動力。

        通過軌道交通的建設,可充分利用軌道交通對其沿線地面、地下空間進行合理的開發(fā)與利用,在城市總體規(guī)劃的框架下,提高城市整體功能的作用。合理的綜合開發(fā)不僅為建設方謀求經(jīng)濟效益,而且可以帶動工商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游觀光業(yè)的繁榮,加快沿線基礎設施的建設,還能帶動客流的快速增加,有利于提高票務收入。

        2? 綜合開發(fā)模式、特點及分析

        2.1? 車站上蓋發(fā)展模式

        一般車站與物業(yè)、廣場等整合為同一建筑群,聯(lián)系密切,相互促進。

        2.1.1? 特點

        (1)車站大量的客流能使物業(yè)開發(fā)價值迅速提升,投資回報快。

        (2)如與城市廣場或商業(yè)中心結合,易形成城市中心或商業(yè)中心,從而帶動整個大社區(qū)的發(fā)展。

        (3)節(jié)約城市用地,并由于不分隔城市地塊,為地塊良好的整體規(guī)劃和高密度發(fā)展提供便利。

        2.1.2? 常見的型式

        (1)地下站與物業(yè)結合的型式。形式內(nèi)容多樣,可與商業(yè)、居住區(qū)、城市中心、文娛設施結合。

        (2)高架站與物業(yè)結合的型式。節(jié)約用地,降低建設成本,提高物業(yè)市場競爭力;將站廳客流聚散空間與城市廣場對位,形成社區(qū)中心,擴大物業(yè)開發(fā)影響范圍。(如香港地鐵青衣站)

        (3)出入口與物業(yè)結合的型式??蔀槲飿I(yè)提供便利地鐵出入口,方便物業(yè)方向的客流,提升物業(yè)的市場價值。

        2.2? 車站周邊發(fā)展模式

        一般車站位于城市道路下(上)時,車站通過出入口、天橋、地道等與道路兩側物業(yè)結合。(如香港地鐵奧運站)。

        特點:車站大量的客流能使物業(yè)開發(fā)價值迅速提升,投資回報快。

        2.3? 地下空間開發(fā)模式

        將車站站廳及存車線、渡線上方等既有空間與開發(fā)合理整合為大型空間,為地下空間的多樣開發(fā)提供便利和平臺。

        地下空間開發(fā)型式多樣,可根據(jù)周邊規(guī)劃和功能定位靈活調(diào)整綜合開發(fā)方向。

        2.3.1? 商業(yè)空間型式

        如車站位于城市商業(yè)街區(qū),特別是車流量大的城市主干道,可以車站為中心,將街區(qū)中的大型商業(yè)中心的地下室聯(lián)成完整的空間,形成四通八達的地下商業(yè)步行街,提升整個社區(qū)的商業(yè)開發(fā)價值。(如廣州地鐵烈士陵園站、上海地鐵徐家匯站)

        2.3.2? 文化展覽空間型式

        車站既有空間設置文化展覽、交流區(qū)域,可提升社區(qū)文化氛圍,展示城市歷史、文化、藝術特點,能取得較好的社會經(jīng)濟效益。(如東京大江戶線車站)

        2.3.3? 城市廣場型式

        將車站與城市廣場融為一體,衍生城市廣場的功能和意義,突出城市廣場的中心地位和凝聚性,創(chuàng)造性的發(fā)揮軌道交通的特點和優(yōu)越性。

        2.3.4? 服務設施型式

        在城市公共服務設施用地緊張的社區(qū),可充分利用車站富余的既有空間作為公共服務設施,方便市民,如在城市CBD區(qū)、居住區(qū)等停車位緊張的社區(qū),可將車站存車線上方的空間利用為地下停車場。

        2.3.5? 綜合型式

        既兼?zhèn)渖虡I(yè)、文化空間,又能與城市廣場互動,從而改善社區(qū)整體規(guī)劃,一般可在城市中心區(qū)采用這種綜合型式。

        3? 綜合開發(fā)可借鑒的TOD模式

        3.1? TOD(Transit? Oriented Development)

        以公共交通為導向的發(fā)展模式這個概念最早由美國建筑設計師哈里森·弗雷克提出,是為了解決二戰(zhàn)后美國城市的無限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線,然后以公交交通站點為中心、以400m~800m(5min~10min步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心,其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”。城市重建地塊、填充地塊和新開發(fā)土地均可采用TOD模式。

        由于公共交通的發(fā)展必然導致人們出行方式的“步行化”,而步行化又必然要求開發(fā)商在打造以公共交通為導向的發(fā)展模式的時候注重廣場、花園、商服、天橋等公共設施的建設以吸引和方便居民搭乘地鐵,所以在一定程度上開發(fā)商代替政府進行了城市公共設施的建設。由于開發(fā)商與軌道交通和新市鎮(zhèn)開發(fā)等城市發(fā)展計劃緊密結合以地鐵沿線和地鐵站的開發(fā)權伴隨巨大的利益,新市鎮(zhèn)的開發(fā)更讓房地產(chǎn)商有了大顯身手的機會去興建超大規(guī)模的社區(qū)。而隨著社區(qū)的逐漸成熟,也有利于房產(chǎn)的保值和升值,最終形成良性循環(huán)。其結果是政府、開發(fā)商和城市居民的“多贏”。

        3.2? 香港軌道交通綜合開發(fā)成功經(jīng)驗

        相對目前國內(nèi)乃至世界地鐵運營普遍虧損的局面,香港地鐵在其近三十年的建設運營過程中積累了豐富的經(jīng)驗,成為世界上屈指可數(shù)的贏利的軌道交通公司。香港地鐵的成功運營,其一重要經(jīng)驗就是將站點的物業(yè)與地鐵建設運營緊密聯(lián)系在一起,達到以下幾個相關聯(lián)的目標:

        (1)地鐵上蓋及周邊物業(yè)能盡享地鐵交通之便。

        (2)將地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展成為地區(qū)中心和交通樞紐。

        (3)物業(yè)的發(fā)展和地區(qū)中心交通樞紐的形成能穩(wěn)定和增加地鐵客流,以增加地鐵運營收入。

        (4)最大限度地提升地鐵沿線土地的價值,為城市特別是新興城鎮(zhèn)的發(fā)展注入動力。

        隨著市場資源的自然配置和房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)理念的成熟,加上政府的有效引導,TOD模式在香港發(fā)展帶來了巨大的社會經(jīng)濟效益。其中著名的案例有太古城站、奧運站、青衣站和九龍灣站等。

        4? 綜合開發(fā)原則

        (1)車站及沿線綜合開發(fā)應符合城市總體規(guī)劃要求,建筑風格應具有時代性和地方特色,并展示城市特色;

        (2)綜合開發(fā)應以軌道交通建設為目的,以地鐵建設外延效益補充地鐵建設投資,力求降低軌道交通建設成本,探索軌道交通可持續(xù)發(fā)展道路。

        (3)綜合開發(fā)應在滿足軌道交通功能為主的前提下,結合車站及沿線條件進行物業(yè)開發(fā),集約利用土地,加快城鎮(zhèn)城市化進程。

        參考文獻:

        [1] 楊麗明,梁青槐,原思成,城市軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)模式研究[D].北京交通大學學報,2007.

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