摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)的一個(gè)十分重要的市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)每年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)占比很大，然而近些年來我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度十分高漲，房?jī)r(jià)越來越高，與之相伴隨產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫越來越大，隨后國(guó)家采取了管控措施來控制房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張。本文試圖運(yùn)用CAPM來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中部分股票的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而判斷其是否真的存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)，最終結(jié)論得出房地產(chǎn)板塊股票的貝塔值大于1，其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)比較大，在最后從三個(gè)角度給出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);房?jī)r(jià);CAPM;β值

1 緒論

1.1 選題背景

房地產(chǎn)板塊一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的一個(gè)主力軍，自1998年我國(guó)住房制度改革后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)在2008年的“四萬億”計(jì)劃以后就變得更加火熱了起來，同時(shí)房?jī)r(jià)的上升幅度也變大了，尤其是近些年來，房?jī)r(jià)一直是我國(guó)非常熱門的話題，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的說法層出不窮，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其房?jī)r(jià)的變化受貨幣政策變化、經(jīng)濟(jì)周期變化以及相應(yīng)的土地政策的改變的影響。所以本文主要想要通過CAPM來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及探究應(yīng)對(duì)的措施。

1.2 研究方法

本文通過選取部分房地產(chǎn)板塊股票的收盤價(jià)，通過Excel計(jì)算其日收益率，以人民幣3個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率作為無風(fēng)險(xiǎn)利率，以深證指數(shù)日收益率作為投資組合收益率，通過Eviews9軟件對(duì)其進(jìn)行回歸分析得出貝塔系數(shù)，對(duì)其大小進(jìn)行分析，進(jìn)而分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及展望前景。

2 CAPM及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介紹

2.1 CAPM

CAPM用簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)公式表述了資產(chǎn)的收益率和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β以及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

傳統(tǒng)的CAPM公式：E（Ri） = Rf + βi（E（Rm） - Rf）

為研究方便，將其轉(zhuǎn)化為E（Ri） -Rf = αi + βi（E（Rm） - Rf） + εi

其中，αi表示截距項(xiàng)，E（Ri）表示單個(gè)股票的期望回報(bào)率，E（Rm）表示市場(chǎng)組合的期望回報(bào)率，Rf表示無風(fēng)險(xiǎn)收益率，βi表示系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)

2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程主要分為4個(gè)階段：第一個(gè)階段，1978-1991年為房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步形成階段，1980年國(guó)家推出了住房改革制度允許可以將私有住房對(duì)外出售;1992-1993年為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱階段;1994-1997年的房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整階段;1998年至今為房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)時(shí)期。

2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展越來越火熱，并且逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也產(chǎn)生了一個(gè)隱患，即房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的現(xiàn)象。2016-2018年是房地產(chǎn)企業(yè)的高歌猛進(jìn)的“光輝歲月”，百?gòu)?qiáng)房企中前30名企業(yè)銷售金額和銷售面積占比在不斷提升，今年前11個(gè)月前30名企業(yè)占百?gòu)?qiáng)總銷售金額比重達(dá)到70%，相比16年底提高了6個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積也是類似。但是，不得不承認(rèn)房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)“大而不倒”的行業(yè)，其對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)占比很大，而且其連接著銀行、企業(yè)和居民等等要素，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)將遭到重?fù)簟?/p>

商品房銷售價(jià)格的漲幅要大于同時(shí)段的GDP以及人均收入的漲幅，而且其中有許多的投機(jī)者，如果不加以制止，將會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)同金融一樣是有周期的，為蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退，而且房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)尤其是銀行業(yè)緊密相關(guān)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較好的時(shí)候，與之相聯(lián)系的金融業(yè)以及銀行業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)比較多，但是，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)意外，與之相關(guān)的金融業(yè)以及銀行業(yè)就會(huì)面臨巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

3 實(shí)證回歸分析

本文所采用的數(shù)據(jù)均來自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理軟件采用的為Eviews9和Excel。

本文為了計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)股票的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，選取了申萬分類中的萬科A、沙河股份和華聯(lián)控股這三只股票2010-2019年10年的日收盤價(jià)計(jì)算而得的日收益率作為樣本數(shù)據(jù)中的E（Ri），選用同時(shí)段的人民幣3個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率作為樣本數(shù)據(jù)中的Rf，以深證綜指同時(shí)段的日收益率作為樣本數(shù)據(jù)中的E（Rm）。

三只股票的β值均大于1，說明這三只股票的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)均高于市場(chǎng)平均水平，收益率波動(dòng)比較大，以點(diǎn)帶面，可以得出房地產(chǎn)板塊股票整體而言系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)高于市場(chǎng)均值，風(fēng)險(xiǎn)較大，比較符合上述猜測(cè)。股票貝塔值大于一表明市場(chǎng)表動(dòng)一個(gè)單位，股票會(huì)相應(yīng)變動(dòng)大于一個(gè)單位。

4 結(jié)論

基于上述CAPM的分析我們可以得出下列結(jié)論：房地產(chǎn)板塊股票的貝塔值大于1，證明其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)高于市場(chǎng)平均水平，且收益率波動(dòng)性較大，整體風(fēng)險(xiǎn)較高，而且存在一定的投機(jī)心理。

房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年的發(fā)展越來越大，經(jīng)濟(jì)體量每年都在增加，建筑面積以及銷售面積也在增長(zhǎng)，與此同時(shí)，與之相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫也越來越大，雖說上市的房地產(chǎn)企業(yè)大多具有國(guó)企背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，但是也要加以防范，因?yàn)檫@座大廈一旦倒塌，對(duì)于國(guó)家就是災(zāi)難。所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管以及合理引導(dǎo)購(gòu)房者以及投機(jī)者。

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作者簡(jiǎn)介：鄭冬（1996—），男，山東日照人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。

（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院）