劉彥華

“您選擇住所時(shí)，會(huì)主要考慮哪些條件？”

這是“中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查問卷中的一道題目?！?020中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果顯示，時(shí)隔三年，性價(jià)比再次位列“公眾選擇住房的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”榜單第一位。

一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎疫情讓國(guó)人經(jīng)歷了一段不短的“宅家”時(shí)光。從居住品質(zhì)到社區(qū)服務(wù)，很多人都是第一次用如此長(zhǎng)的時(shí)間去感受“家”的空間與溫度，也因此對(duì)自己的居住品質(zhì)及服務(wù)提升有了新的思考。

超七成受訪者選擇住房首看性價(jià)比

自2005年起，《小康》雜志社每年都會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行“中國(guó)居住小康指數(shù)”的調(diào)查測(cè)評(píng)。2020年4月，《小康》雜志社聯(lián)合國(guó)家信息中心，并會(huì)同有關(guān)專家及機(jī)構(gòu)，對(duì)“2020中國(guó)居住小康指數(shù)”進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果和國(guó)家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)處理，得出2020年度中國(guó)居住小康指數(shù)為97.2分，比上一年度的90.2分提高了7.0分。

“中國(guó)居住小康指數(shù)”分別從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)方面進(jìn)行衡量。在本年度的調(diào)查中，得分最高的是居住面積指數(shù)，為99.5分;其次是社區(qū)關(guān)系指數(shù)，為98.8分;住宅建筑質(zhì)量指數(shù)排名第三，為98.2分;住宅配套及環(huán)境指數(shù)排名第四，為96.0分;得分最低的是物業(yè)服務(wù)指數(shù)，為93.1分。不過，雖然得分最低，但物業(yè)服務(wù)指數(shù)進(jìn)步卻最大，比上一年度提高了9.7分。

結(jié)果顯示，近八成受訪者對(duì)目前的居住狀況感到“滿意”，其中27.8%的受訪者感到“非常滿意”，49.7%的受訪者感到“比較滿意”;11.5%的受訪者“不滿意”目前的居住狀況，其中7.4%的人表示“不太滿意”，4.1%的人表示“非常不滿意”;還有11%的受訪者感覺目前的居住狀況“一般”。

和去年相比，24.3%的人覺得今年的居住狀況有變化，而且是“越來越好”了;8.3%的人覺得今年的居住狀況“更糟糕了”;其余67.4%的人在居住方面沒有什么變化。

選擇住所時(shí)，人們往往會(huì)列出很多標(biāo)準(zhǔn)，除了排在榜首的性價(jià)比，位列本年度“公眾選擇住房的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”榜單第二至十位的依次是：價(jià)格;交通;周邊生活服務(wù)，如超市、菜市場(chǎng)等;地段;周邊公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院等;物業(yè)管理;房屋品質(zhì);離工作單位遠(yuǎn)近;房屋質(zhì)量。

而在上一年度，“公眾選擇住房的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”榜單第一至十位分別為：地段;價(jià)格;交通;周邊生活服務(wù)，如超市、菜市場(chǎng)等;戶型;周邊公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院等;性價(jià)比;房屋質(zhì)量;房屋品質(zhì);離工作單位遠(yuǎn)近。

“地段、地段，還是地段。”李嘉誠的這句話被房地產(chǎn)業(yè)界和很多購房者奉為金科玉律，風(fēng)行了好多年。在“中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查中，自2017年至2019年，地段亦是連續(xù)三年穩(wěn)居“公眾選擇住房的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”之首。不過，今年這一情況發(fā)生了變化，74.7%的受訪者將選擇住房最看重的因素投給了“性價(jià)比”，比選擇“地段”的受訪者占比高出31.5個(gè)百分點(diǎn)。

“我的理解，地段更多考慮的是房子的升值空間，更多看重它的投資屬性。前兩年，房?jī)r(jià)上漲，買房做投資是很多人的主要目的。而性價(jià)比其實(shí)是個(gè)綜合平衡的指標(biāo)，每個(gè)人的情況不同，對(duì)性價(jià)比的理解也不同，但相比地段這個(gè)指標(biāo)，關(guān)注性價(jià)比，本質(zhì)上更多地傾向居住屬性?！睆埖鲜俏环慨a(chǎn)咨詢師，在接受《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，這也從另一個(gè)側(cè)面說明了國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，遏制房?jī)r(jià)過快上漲取得了顯著成效，投機(jī)性購房大幅減少，剛需型和改善型購房需求逐漸成為主流。

要不要買房

貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示， 2020年一季度66座大中城市總體成交套數(shù)與成交面積分別為4247萬平方米、37萬套，累計(jì)同比分別下滑28.6%、30.7%，成交規(guī)模明顯縮量。其中，一、二線城市成交下滑幅度較大，一線城市成交套數(shù)同比下滑39.5%，成交面積同比下滑38.4%;二線城市成交套數(shù)同比下滑34.9%，成交面積同比下滑31.7%;三、四線城市則成交套數(shù)同比下滑17.1%，成交面積同比下滑15.6%。

一季度成交量驟降，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅并不意外，她告訴《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者，從目前的情況看，疫情對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為明顯的就是成交量下滑，一方面春節(jié)期間本來就是購房淡季，再加上疫情防控，大家普遍居家隔離，一季度成交量下滑無法避免?！安贿^，伴隨著國(guó)內(nèi)疫情趨向穩(wěn)定，3月市場(chǎng)已經(jīng)明顯有所回暖，市場(chǎng)帶看量等數(shù)據(jù)明顯回升?！惫闾嵝讶藗冏⒁猓白屑?xì)觀察各大樓盤的表現(xiàn)，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前，市場(chǎng)上，尤其是北京市場(chǎng)上，出現(xiàn)了明顯分化的狀態(tài)，一部分項(xiàng)目借助低總價(jià)優(yōu)勢(shì)或者給出較大價(jià)格優(yōu)惠，成交量取得突破，呈現(xiàn)了較快回暖的趨勢(shì)，但更多的項(xiàng)目還是處于一個(gè)成交比較艱難的情況。”

要不要買房，這個(gè)問題一直縈繞在很多人的心頭。

為了買到一套適合自己的婚房，孫濤從去年年底就開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京各大樓盤，付出了很多時(shí)間、精力和金錢，但就在前不久，他決定推遲買房計(jì)劃了，原因是因?yàn)橐咔橛绊?，其所在的公司業(yè)務(wù)大調(diào)整，原本可能的升職加薪泡湯了。

劉海峰也正準(zhǔn)備在北京買房，雖然購房計(jì)劃沒有取消，但原來他想買的是500多萬的房子，現(xiàn)在看的卻都是400多萬的房子，首付比例不變，但總價(jià)預(yù)算降了100萬?！耙?yàn)檫@段時(shí)間，我們夫妻倆工作上都有一些動(dòng)蕩，雪上加霜的是股票和基金投資也虧了不少，不能不縮減預(yù)算?！?月初，他選好了一套400多萬的房子，各方面條件都可以，唯一的問題就是房東的戶口還沒有遷走，糾結(jié)再三，劉海峰還是放棄了這次交易， “如果有合適的，會(huì)繼續(xù)買。如果沒有，就持幣觀望?！?/p>

與孫濤、劉海峰不同，楊麗最近正在為要不要退房而苦惱。楊麗研究生畢業(yè)北漂5年，終于在2020年1月初買了一套40多平的小房子，交了15萬元的定金。但春節(jié)假期剛過，她所在的公司就倒閉了，于是她動(dòng)起了退房的念頭。不過，賣家要求只退10萬元定金的做法，讓她有些進(jìn)退兩難。

買或不買，都有理由?！?020中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果顯示，63.2%的受訪者明確表示不會(huì)在今年買房，余下的受訪者，12.1%明確表示“會(huì)”，24.7%的受訪者選擇了觀望，伺機(jī)而動(dòng)。與上年度相比，明確會(huì)在今年買房的受訪者占比減少了5.7個(gè)百分點(diǎn)。

近三成受訪者看跌房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)的問題不能不談。對(duì)于2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，有人看跌也有人漲?！?020中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，25.5%的受訪者預(yù)計(jì)今年年內(nèi)其所在城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲，27%的受訪者認(rèn)為會(huì)下跌，39.4%的受訪者認(rèn)為不好說，另外還有8.1%的受訪者認(rèn)為維持現(xiàn)狀的概率較大。與上年度相比，看跌的人有了明顯增加，上漲了9.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過，從價(jià)格角度分析，郭毅并不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大范圍的大幅度降價(jià)。理由是，“開發(fā)商沒有太多價(jià)格下調(diào)的空間。從開發(fā)商公布的年報(bào)看，利潤(rùn)率基本上在10%左右?！?/p>

張迪對(duì)此表示認(rèn)同，在他看來，在2月、3月，多地、多部門都出臺(tái)了針對(duì)企業(yè)層面、交易層面的利好政策，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定產(chǎn)生了積極作用。

不過，最近的政策調(diào)控出現(xiàn)了一個(gè)奇怪現(xiàn)象——“新政見光死”。

3月24日，海寧市頒布短期購房“福利”政策，3月25日起一個(gè)月內(nèi)，暫停執(zhí)行“外地戶籍人口限購一套住房”的規(guī)定。但3月25日當(dāng)天，這一政策便宣告取消。新政策存活還不到1天。

此外，河南省駐馬店市、廣東省廣州市、山東省濟(jì)南市、陜西省寶雞市也先后頒布了新的樓市政策，均快速被收回。

那么，樓市政策到底會(huì)走向何方？郭毅分析認(rèn)為，從目前看，地方政府主導(dǎo)的寬松是個(gè)大趨勢(shì)。“近期幾個(gè)城市政策快速被收回，皆是因?yàn)橛|及了中央‘房住不炒的調(diào)控底線。在保持調(diào)控底線不被突破的基礎(chǔ)上，無底線降低人才引進(jìn)門檻、放松開發(fā)商資金管控、加速項(xiàng)目預(yù)售等政策在一些城市都得到了放行。針對(duì)限購限貸限售進(jìn)行政策放松可能都會(huì)引起中央敏感反應(yīng)，因?yàn)橐坏孔〔怀催@個(gè)底線被突破，房地產(chǎn)政策大放松，可能引起未來更大的經(jīng)濟(jì)泡沫，形成更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這一點(diǎn)中央把握底線的眼光還是比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的，態(tài)度也是堅(jiān)決的?！?/p>

2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來會(huì)怎么走，在郭毅看來，疫情依然是個(gè)重要因素?！耙咔閷?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是相當(dāng)一部分改善型客群可能關(guān)注別墅型產(chǎn)品，因?yàn)樗哂械兔芏葘傩院妥匀唤】稻幼〉臓顟B(tài)，可能帶來一個(gè)別墅需求量的小高峰。對(duì)于平層類產(chǎn)品，可能更關(guān)注面寬尺度能否保持很好的通風(fēng)和采光。二是增加考慮在室內(nèi)能否配備成套型居住狀態(tài)，比如主臥配備獨(dú)立衛(wèi)生間。三是多功能空間的需求增加。疫情期間在家辦公，在家學(xué)習(xí)，相對(duì)私密單獨(dú)的多功能空間需求上升。四是針對(duì)室內(nèi)智能化設(shè)備，綠色健康的科技應(yīng)用可能成為剛需。五是物業(yè)服務(wù)對(duì)生活品質(zhì)的重要性得到重視?！?/p>

（感謝國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)科學(xué)研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。）