〔 DOI〕 10.19653/j.cnki.dbcjdxxb.2020.06.008

〔引用格式〕 ?劉雷.房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下限購政策和限售政策研究[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2020，（6）：67-75.

〔摘要〕2010年以來，中國(guó)政府常態(tài)化頻繁使用限制性調(diào)控政策直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以限制性直接調(diào)控手段為主，具有濃厚中國(guó)特色的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系。本文主要研究在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下，選取2009年1月至2019年1月全國(guó)35個(gè)城市的月度面板數(shù)據(jù)，用斷點(diǎn)時(shí)間序列方法（ITS）研究了限購、限售政策的有效性。結(jié)果表明：限購政策和限售政策，兩者都有效打擊投機(jī)性需求，都能有效抑制房?jī)r(jià)上漲。但是限購政策對(duì)房租有長(zhǎng)期拉升趨勢(shì)作用，不宜作為持續(xù)調(diào)控政策，可作為應(yīng)急性抑制房?jī)r(jià)上漲政策。而限售政策能夠精準(zhǔn)施策，引導(dǎo)投資和房?jī)r(jià)預(yù)期回歸理性，優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)，形成正確的住房消費(fèi)行為，從而強(qiáng)化住房居住屬性，并且擴(kuò)大和穩(wěn)定租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，從而打破房地產(chǎn)價(jià)格上漲的自我支持，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建具有明確的政策意義。

〔關(guān)鍵詞〕房地產(chǎn)調(diào)控;限購政策;限售政策;長(zhǎng)效機(jī)制;ITS

中圖分類號(hào)：F299.23 ???文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A????文章編號(hào)：1008-4096（2020）06-0067-09

一、引 ?言

中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的20年，也是房地產(chǎn)調(diào)控的20年。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，2003年以來，中央政府先后動(dòng)用了土地、貨幣、財(cái)政、稅收等市場(chǎng)化調(diào)控政策間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。但是，房地產(chǎn)調(diào)控在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間幾經(jīng)“搖擺”，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。普遍認(rèn)為住房調(diào)控政策效果不佳，使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生“耐藥性”，甚至產(chǎn)生負(fù)面影響^[1]。為了遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，2010年政府開始直接應(yīng)用限制性調(diào)控政策從需求側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接調(diào)控，“凍結(jié)”房地產(chǎn)流動(dòng)性，目的是打擊投資性需求和投機(jī)性需求，合理引導(dǎo)居民理性住房消費(fèi)觀念，在短期內(nèi)起到控制房?jī)r(jià)的作用。限制性調(diào)控政策最初設(shè)定只是權(quán)宜之計(jì)，具有較強(qiáng)的主觀性和應(yīng)急性。隨后，政府頻繁使用行政手段干預(yù)市場(chǎng)，打擊投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)上漲。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以限制性直接調(diào)控手段為主，具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系。2016年以來，政府提出“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，構(gòu)建住房調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。因此，需要把限制性調(diào)控政策放在此背景下進(jìn)行重新評(píng)價(jià)。

本文在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下對(duì)比分析限制性調(diào)控政策中限購政策和限售政策效果，并選取2009年1月至2019年1月中國(guó)35個(gè)城市的月度面板數(shù)據(jù)，用斷點(diǎn)時(shí)間序列方法（Interrupted ?Time Series Analysis，簡(jiǎn)稱ITS）研究限購政策和限售政策的有效性。本文研究對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建具有明確的政策意義。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，制度比較完善，政府對(duì)于住房市場(chǎng)進(jìn)行直接行政干預(yù)的很少，相應(yīng)研究也很少。而在中國(guó)，中國(guó)特色市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，帶有濃厚的政府干預(yù)市場(chǎng)色彩，尤其房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟，制度不完善，住房問題比較突出，政府更加頻繁采用行政手段直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一）限購政策文獻(xiàn)綜述

最初學(xué)者大多以定性分析為主對(duì)限購政策及其效果進(jìn)行研究。高輝清^[2]、姜凌和陳龍彪^[3]認(rèn)為限購政策實(shí)施的環(huán)節(jié)少、更易監(jiān)管，比其他調(diào)控政策見效更快，能夠有效打擊住房市場(chǎng)的投資需求，積極抑制房?jī)r(jià)。也有學(xué)者在肯定限購政策具有打擊投資需求和抑制房?jī)r(jià)作用的同時(shí)，會(huì)給市場(chǎng)帶來不均衡問題。劉江濤等^[4]認(rèn)為限購政策只是暫時(shí)抑制需求，房?jī)r(jià)和銷售量會(huì)在政策放松后“報(bào)復(fù)性上漲”。朱國(guó)鐘和顏色^[5]認(rèn)為限購政策打擊投資需求的同時(shí)會(huì)刺激房租上漲。還有學(xué)者認(rèn)為限購政策在不同規(guī)模的城市，在增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)政策效果存在明顯差異性。韓永輝等^[6]認(rèn)為限購政策抑制房?jī)r(jià)效果，三四線城市強(qiáng)于一二線城市，投機(jī)性需求越高的城市政策效果越顯著。王敏和黃瀅^[7]認(rèn)為限購政策對(duì)新建住宅價(jià)格影響低于對(duì)二手住宅價(jià)格影響。還有學(xué)者持截然相反的觀點(diǎn)。易憲容^[8]認(rèn)為限購政策治標(biāo)不治本。黎顯揚(yáng)^[9]認(rèn)為“應(yīng)急性”的限購政策不能降低房?jī)r(jià)。李曉寧和魯豪^[10]則認(rèn)為，最好用房地產(chǎn)稅改政策替代限購政策。

另外，也有學(xué)者利用計(jì)量模型實(shí)證分析限購政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。張德榮和鄭曉婷^[11]利用動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)限購政策進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)限購政策對(duì)非戶籍購房者的效果最為明顯。韓永輝等^[6]、鄧柏峻等^[12]都使用PSM和DID方法進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)限購政策的確能抑制房?jī)r(jià)上漲，但具有一定的時(shí)滯，且隨時(shí)間而增強(qiáng)。陳鑫和方意^[13]基于VECM和DSGE模型進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房屋限購政策主要針對(duì)投機(jī)性需求，適合對(duì)一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。

（二）限售政策文獻(xiàn)綜述

目前，因限售政策實(shí)施時(shí)間較短，關(guān)于限售政策效果研究主要以定性研究為主。鐘庭軍^[14]認(rèn)為限售將提高住宅轉(zhuǎn)讓的難度和成本，具有抑制房?jī)r(jià)的功能。張宏偉^[15]認(rèn)為限售將推遲房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，有效阻止加杠桿投機(jī)客入市，有力打擊短期投機(jī)性購房需求，具有抑制房?jī)r(jià)的作用。但是，熊園^[16]認(rèn)為限售政策具有臨時(shí)性、突擊性和缺乏前瞻性，不可持續(xù)性應(yīng)用。還有學(xué)者建議取消限售政策。劉中顯和榮晨^[17]認(rèn)為限售政策效果較弱，建議適時(shí)以限價(jià)政策代替限售政策。

大多研究認(rèn)為限售政策顯著抑制房?jī)r(jià)上漲速度。黃昕等^[18]利用單變量比較分析，發(fā)現(xiàn)限售政策對(duì)一二三線城市房?jī)r(jià)增速的限制效應(yīng)在依次降低。Yan和Hongbing^[19]利用PSM和DID方法對(duì)城市數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，認(rèn)為限售政策不僅顯著減少了住房銷售量，而且可以抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。李淼^[20]基于DID方法考察房地產(chǎn)限售政策，認(rèn)為限售政策可以顯著抑制房?jī)r(jià)上漲速度，其中限售范圍、限售年限的長(zhǎng)短均是影響限售政策效果的重要因素，并且認(rèn)為限購政策和限售政策疊加后抑制房?jī)r(jià)上漲的作用更為顯著。

上述文獻(xiàn)對(duì)限購政策和限售政策的研究主要在于分析政策實(shí)施對(duì)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的抑制作用，對(duì)于正確認(rèn)識(shí)和判斷限購政策和限售政策對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用有重要的參考意義。然而，在中央政府提出要堅(jiān)持“房子不是炒的”，“租購并舉、租售同權(quán)”，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的大背景下，需要把限購政策和限售政策納入這個(gè)大框架進(jìn)一步分析。不再把限制性政策作為應(yīng)急性之策和權(quán)宜之策研究，政策效果不僅僅考慮對(duì)房?jī)r(jià)的影響，還要考慮對(duì)投機(jī)性需求的打擊，對(duì)投資性需求的引導(dǎo)，對(duì)剛性需求的保護(hù)。引導(dǎo)投資和房?jī)r(jià)預(yù)期回歸理性，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，形成正確的住房消費(fèi)行為，從而強(qiáng)化住房居住屬性，并且增強(qiáng)租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)的穩(wěn)定性，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。從而打破房?jī)r(jià)上漲的“價(jià)格自我支持”，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。

三、實(shí)施限制性政策的原因分析

限制性政策是一種具有“歧視性”的管制性政策，不是市場(chǎng)化調(diào)節(jié)手段。采取限制性政策的原因可以歸納為兩方面：一方面，房地產(chǎn)的“金融外部性”，容易產(chǎn)生泡沫化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制失效。另一方面，與中國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)消費(fèi)文化、人口結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)。這兩方面原因造成市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)政策失效或不佳。

（一）房地產(chǎn)“金融外部性”

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的“金融外部性”，極易使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制失效^[21]，使房?jī)r(jià)表現(xiàn)出自我實(shí)現(xiàn)、自我增強(qiáng)的“價(jià)格自我支持”特征，這些因素使房?jī)r(jià)變得敏感和易變，并且通過金融加速器的作用，進(jìn)一步放大房?jī)r(jià)的波動(dòng)性^[22]。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為群體的、不理智性的“買漲不買跌”或者“追漲殺跌”，即房?jī)r(jià)越高越有更多的人競(jìng)買，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲;反之，房?jī)r(jià)下跌，大多數(shù)人卻持幣觀望，房屋所有權(quán)人競(jìng)相出售，價(jià)格就會(huì)進(jìn)一步下跌，這樣會(huì)放大房?jī)r(jià)波動(dòng)。還有房地產(chǎn)投資屬性和土地資源稀缺性給人形成房?jī)r(jià)“只漲不跌”的長(zhǎng)期預(yù)期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金融外部性”導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制失靈，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出“房?jī)r(jià)自我支持”特征，任何市場(chǎng)化的調(diào)控手段效果是無效的，因而政府只好采取限制性干預(yù)。抑制投資性需求和投機(jī)性需求，在一定程度上可以緩解“金融外部性”和“價(jià)格自我支持”所造成的市場(chǎng)扭曲，增加社會(huì)整體福利。

（二）房地產(chǎn)消費(fèi)文化獨(dú)特性

中國(guó)居民獨(dú)特的房地產(chǎn)消費(fèi)文化和人口結(jié)構(gòu)在一定程度上推高了房?jī)r(jià)?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”、“丈母娘需求”和戶籍制度等原因造成中國(guó)住房消費(fèi)“重購輕租”的住房消費(fèi)觀念，再加上中國(guó)購房者喜歡從父母、親戚手中借款，而不是向銀行借貸。俗稱“六個(gè)錢包”的家庭內(nèi)部借貸降低了購房者對(duì)于銀行金融工具的依賴。因此，無論首付比例和貸款利率水平如何，都不會(huì)影響其購房的需求。同時(shí)，中國(guó)實(shí)行長(zhǎng)期計(jì)劃生育政策，父輩甚至祖輩的財(cái)富可以集中在子輩或?qū)O輩身上，年輕人可以通過向親朋借貸，獲得購房的大部分甚至全部款項(xiàng)，降低購房的門檻。這樣，單一的金融政策措施對(duì)于限制購房需求作用有限，需要通過限購政策配合真正達(dá)到抑制不合理購房需求的目的。

四、限購政策和限售政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響分析

（一）限購政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響分析

⒈ 限購政策實(shí)施和特征事實(shí)分析

2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先從金融危機(jī)中復(fù)蘇，在過剩的流動(dòng)性、大量住房剛性需求和投資政策支撐下導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛上漲。2010年1—4月，全國(guó)商品房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲分別為9.50%、10.70%、11.70%、12.80%;2010年2—4月，銷售面積環(huán)比上漲分別為70.36%、114.68%、52.41%。2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，首次提出了“限購”的概念，在部分房?jī)r(jià)高漲且漲速較快的城市實(shí)施“限購令”。具體政策內(nèi)容為：城鎮(zhèn)戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購兩套住房;對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，旨在打擊全國(guó)范圍內(nèi)的住房投機(jī)性需求。

2010年4月30日，北京率先實(shí)施限購政策，到2011年初共有48個(gè)城市出臺(tái)了限購令，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及幾個(gè)熱點(diǎn)城市。限購政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)增速并沒有立即下降。2010年10月，房?jī)r(jià)增速開始趨緩，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲勢(shì)態(tài);2011年10月，房?jī)r(jià)開始連續(xù)8個(gè)月下降;2012年5月，房?jī)r(jià)觸底開始反彈。

2014年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，房?jī)r(jià)增速也開始環(huán)比下跌，全國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)“高庫存”現(xiàn)象。2014年6月一些城市紛紛退出限購政策，除了四個(gè)一線城市基本都放開限購，基本上宣告施行了長(zhǎng)達(dá)3年多的限購政策的結(jié)束。限購政策取消后，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，2014年9月，房?jī)r(jià)增速達(dá)到最低點(diǎn)后開始回升。2015年4月，房?jī)r(jià)開始觸底反彈。房?jī)r(jià)首先從一線城市開始反彈，并逐步傳導(dǎo)二線城市和三四線城市。比如，一線城市的價(jià)格指數(shù)同比增速由2015年3月的最低點(diǎn)（-1.73%）上漲至2016年5月的26.82%，上漲速度非常迅猛。二線城市的價(jià)格指數(shù)同比增速由2015年4月的-5.68%上漲至2017年1月的最高點(diǎn)（18.27%）。三線城市的價(jià)格指數(shù)同比增速由2015年4月的-6.45%上漲至2017年7月的13.48%。一線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)的同比漲幅明顯地大于二線城市，二線城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)的同比漲幅明顯地大于三線城市。一線城市房?jī)r(jià)首先上漲并引領(lǐng)二三線城市房?jī)r(jià)上漲。為了抑制房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，2016年3月至2017年9月限購政策重啟并進(jìn)入升級(jí)階段，房?jī)r(jià)增速開始下降。限購政策是作為臨時(shí)性應(yīng)急性政策，逐漸成為常態(tài)化、經(jīng)常性調(diào)控手段。

⒉ 限購政策的影響機(jī)制

限購政策主要通過住房市場(chǎng)的需求端，打擊投資性住房需求和投機(jī)性住房需求，但不影響剛性住房需求，旨在使房?jī)r(jià)回歸長(zhǎng)期均衡價(jià)位。限購政策簡(jiǎn)單依據(jù)是否在非戶籍所在地和非社保繳納地購買住房來區(qū)分剛性居住需求、投資性需求和投機(jī)性需求，便于政策具體實(shí)施。限購政策靜態(tài)影響機(jī)理相對(duì)簡(jiǎn)單。限購政策從需求側(cè)強(qiáng)制性擠出投資性需求和投機(jī)性需求，使住房需求量回歸到長(zhǎng)期均衡位置，使房?jī)r(jià)回歸長(zhǎng)期均衡價(jià)格。為了進(jìn)一步了解限購政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)制，需要從住房市場(chǎng)供需兩側(cè)，對(duì)住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)分析。

（1）限購政策對(duì)住房銷售市場(chǎng)的影響

限購政策對(duì)住房市場(chǎng)需求端的影響包括擠出效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)。限購政策會(huì)對(duì)投資性需求和投機(jī)性需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，使住房需求回歸到理性居住消費(fèi)需求，使房?jī)r(jià)回歸長(zhǎng)期均衡價(jià)格。同時(shí)，“限購令”還會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生預(yù)期效應(yīng)，傳遞信號(hào)是市場(chǎng)處于相對(duì)供不應(yīng)求的預(yù)期，部分投資者或投機(jī)者“靜候”限購松綁買進(jìn)住房，從而房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲預(yù)期。需求端擠出效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)共同決定復(fù)合效應(yīng)的大小。限購政策對(duì)住房市場(chǎng)供給端的影響是間接的。對(duì)實(shí)施限購政策的城市（主要在一二線城市和熱點(diǎn)城市）給人產(chǎn)生因?yàn)樽》烤o缺房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，開發(fā)商也會(huì)為了使利潤(rùn)最大化降低新增住房供應(yīng)，形成相對(duì)緊缺效應(yīng)。

另外，實(shí)施限購政策的城市擠出的投資需求和投機(jī)性需求可能向未實(shí)施限購政策的城市轉(zhuǎn)移，其城市需求膨脹，從而吸引開發(fā)商進(jìn)行土地購置和開發(fā)投資，進(jìn)而擴(kuò)大該城市住房供應(yīng)。

限購政策的實(shí)施效果是供給和需求兩方面效應(yīng)疊加的結(jié)果。另外，不同市場(chǎng)中投資需求和投機(jī)需求比重不同，政策效果也是不一樣的，一般投資需求和投機(jī)需求所占比重越大，政策效果就越明顯。這種復(fù)合作用結(jié)果和區(qū)間差異性如何（房?jī)r(jià)收入比越大說明投資和投機(jī)比重就越大），則需要進(jìn)一步的實(shí)證研究加以檢驗(yàn)。

（2）對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響

應(yīng)用雙市場(chǎng)均衡理論分析限購政策對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響。限購政策沒有區(qū)分投資性住房需求和投機(jī)性住房需求，不僅打擊投機(jī)性住房需求，還打擊投資性住房需求。在實(shí)施限購政策的一二線城市和熱點(diǎn)城市中，投資需求下降造成住房租賃市場(chǎng)供給不足。而且限購政策阻礙租賃市場(chǎng)部分租賃需求向銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，最終造成租賃市場(chǎng)供給減少，需求膨脹，租賃價(jià)格上漲，從而扭曲本來穩(wěn)健的租賃市場(chǎng)。另外，開發(fā)商將土地購置和開發(fā)投資轉(zhuǎn)向未實(shí)施限購政策的三四線城市，三四城市供給增大，庫存增大。投機(jī)需求和投資需求也由限購城市轉(zhuǎn)移未限購的三四線城市，租賃市場(chǎng)供給也增加，但是租賃需求不變，這樣房租將下降。

通過以上分析，限購政策加速住房市場(chǎng)分化。實(shí)施限購政策的一二線城市，住房銷售市場(chǎng)的房?jī)r(jià)取決需求、供給端兩方面復(fù)合效應(yīng)疊加的結(jié)果;住房租賃市場(chǎng)因供給減少，需求增加，增大了房租上漲預(yù)期。未實(shí)施限購政策的三四線城市，供給增大，庫存增大，投資需求和投機(jī)需求增加，房?jī)r(jià)也取決于需求、供給端兩方面復(fù)合效應(yīng)疊加的結(jié)果;住房租賃市場(chǎng)供給增加，住房需求不變，增加房租下降預(yù)期。

限購政策在短期對(duì)房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是只是短期內(nèi)抑制了住房需求，沒有從根本上解決住房需求旺盛問題，還會(huì)引發(fā)一些“假離婚”等其他的社會(huì)問題。因而限購政策實(shí)施對(duì)住房銷售市場(chǎng)可以在短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)上漲，但是長(zhǎng)期一旦放開限購，會(huì)帶來房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲;在租賃市場(chǎng)造成供給下降，需求膨脹，房租出現(xiàn)快速上漲。所以從長(zhǎng)效機(jī)制考慮，需要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的限購政策，堅(jiān)持“房住不炒”的住房居住屬性。

（二）限售政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響

為了有效打擊炒房投機(jī)者，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，政府在施行限購、限貸、限價(jià)和限商基礎(chǔ)上實(shí)施限售政策。

⒈ 限售政策實(shí)施和特征事實(shí)分析

限售政策是指購買的住房需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿一定年限，方可上市交易或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。限售期多為2—3年，最長(zhǎng)限售期為10年。其目的是為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。2017年3月，廈門率先出臺(tái)限售政策后，全國(guó)大部分城市迅速實(shí)施了限售政策。限售政策啟動(dòng)后房?jī)r(jià)增速趨緩，房?jī)r(jià)整體并沒有下降。政策實(shí)施一年后房?jī)r(jià)增速開始上升，說明政策開始失效。政策實(shí)施效果在一二三線城市、新建商品住房和二手房市場(chǎng)存在明顯差異。一二線城市作用效果大于三四線城市，二手房作用效果大于一手房市場(chǎng)。也說明一二線城市投機(jī)性需求比重較大，三四線城市剛需居住需求占主體。政策實(shí)施3—4個(gè)月，除了一線城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格都開始下降，其他城市房?jī)r(jià)沒有下降。2018年以后，房?jī)r(jià)增速在一二三線城市明顯分化。

⒉ 限售政策的影響機(jī)制

房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果關(guān)鍵是看能夠精確區(qū)分剛性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。剛性需求、投資性需求和投機(jī)性需求三者因?yàn)橘彿磕康牟煌?，持有房地產(chǎn)的時(shí)間具有較大差異。剛性需求是以自住為目的，一般長(zhǎng)期持有。投資性需求目的是購買住房獲得出租收益，也是長(zhǎng)期持有住房獲得現(xiàn)金流收益。投機(jī)性需求購買住房是為了短期持有，等房?jī)r(jià)暴漲后出售獲得暴利。限售政策就是政府根據(jù)三者持有房地產(chǎn)的時(shí)間差異性，使用行政強(qiáng)制性手段直接凍結(jié)一定房地產(chǎn)交易時(shí)間，可以簡(jiǎn)單精準(zhǔn)地區(qū)分剛性需求、投資性需求和投機(jī)性需求，提高了政策實(shí)施效果。限售政策相比限購政策，最大區(qū)別沒有對(duì)投資性住房需求進(jìn)行打擊，尊重每一個(gè)人購房的權(quán)利。

（1）對(duì)預(yù)期的影響

限售政策以流動(dòng)性為切入點(diǎn)，與限購、限貸等政策配合使用，引導(dǎo)居民正確的住房消費(fèi)行為，形成新的合理房?jī)r(jià)預(yù)期，精準(zhǔn)地抑制短期投機(jī)行為，促使住房需求回歸居住屬性，從而消除價(jià)格預(yù)期下“房?jī)r(jià)自我支持”機(jī)制，改變此前“快進(jìn)快出”的短期持有心理，通過降低交易頻次、消除短期獲利心理，達(dá)到抑制市場(chǎng)不理性需求，進(jìn)而使房?jī)r(jià)回歸長(zhǎng)期均衡價(jià)格。

（2）對(duì)需求的影響

限售政策通過推遲交易時(shí)間，精準(zhǔn)區(qū)分了剛性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。限售政策將推遲房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，有效阻止加杠桿投機(jī)客入市，有力打擊短期投機(jī)性購房需求，具有抑制房?jī)r(jià)的功能，強(qiáng)化住房居住屬性。更為重要的是，限售政策對(duì)剛性購房需求和長(zhǎng)期持有投資性需求不會(huì)造成影響。同時(shí)，有利于引導(dǎo)居民對(duì)住房品質(zhì)要求（中指院報(bào)告2018）。該政策既可保護(hù)住房的剛性需求，又可降低了住房市場(chǎng)的投機(jī)需求，還可更好引導(dǎo)理性投資，改善投資結(jié)構(gòu)，更好地保持住房市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

（3）對(duì)供應(yīng)的影響

限售政策使住房回歸居住屬性脫離投資屬性。購房群體以剛性居住需求和投資性需求為主體，從住房居住屬性出發(fā)更注重住房品質(zhì)。對(duì)居住需求回應(yīng)，住房市場(chǎng)的供應(yīng)端將更加重視房屋品質(zhì)的提高。這就會(huì)對(duì)小區(qū)的配套、物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性、價(jià)格的合理性等方面有更多的考慮。

（4）對(duì)租賃市場(chǎng)的影響

限售政策帶來的直接影響就是住房持有周期的加長(zhǎng)，降低交易頻次，鎖定住房投機(jī)需求，轉(zhuǎn)化為價(jià)值投資，這樣會(huì)加大住房租賃市場(chǎng)的供給，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)房源，有效抑制房租上漲，有利于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，有助于租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立。

五、實(shí)證分析

本文選取2009年1月至2019年1月中國(guó)35個(gè)城市的月度面板數(shù)據(jù)，利用斷點(diǎn)時(shí)間序列分析方法（ITS）實(shí)證分析限購政策和限售政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)制和政策有效性。

（一）模型設(shè)定

根據(jù)住房市場(chǎng)本身的特點(diǎn)和限購政策與限售政策實(shí)施具有較強(qiáng)的應(yīng)急性和突發(fā)性特點(diǎn)，本文借鑒葉劍平和李嘉^[23]的研究選用ITS方法對(duì)于限制性政策效果進(jìn)行評(píng)估，該方法可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)基于面板數(shù)據(jù)進(jìn)行斷點(diǎn)回歸的不足。ITS方法將傳統(tǒng)時(shí)間序列分成三個(gè)組：政策實(shí)施整個(gè)時(shí)序、政策實(shí)施前和政策實(shí)施后。相當(dāng)于設(shè)置實(shí)驗(yàn)組的空白組，對(duì)比分析政策實(shí)施前后的變化。本文ITS模型設(shè)定如下：

（1）

其中，i為各樣本城市;t為月度層面的時(shí)間;y_it為房?jī)r(jià)hp_it和房租hr_it，并分別對(duì)房?jī)r(jià)和房租取對(duì)數(shù)處理，以消除異方差和量綱的影響;為了考察房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和房租增長(zhǎng)率，對(duì)其進(jìn)行一階差分;v_t為時(shí)間效應(yīng);ε_it為隨機(jī)誤差項(xiàng);time為整個(gè)研究區(qū)間生成的參照序列;policy_it為實(shí)施限購政策的虛擬變量（policy1_it）和實(shí)施限售政策的虛擬變量（policy2_it）;time_after_it為生成限購政策的參照序列（time_after1_it）和生成限售政策的參照序列（time_after2_it）。

（二）變量說明與數(shù)據(jù)來源

⒈ 變量說明

因?yàn)橹饕治鱿拗菩哉邔?shí)施對(duì)銷售市場(chǎng)房?jī)r(jià)影響和租賃市場(chǎng)房租影響。所以被解釋變量選取房?jī)r(jià)和房租，作為評(píng)價(jià)限制性政策實(shí)施效果代理變量。由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)交易以新建商品房為主，選取新建商品房的房?jī)r(jià)（hp_it）。房租選取商品房租（hr_it）指標(biāo)，反映房地產(chǎn)租賃價(jià)格水平的指標(biāo)。具體變量定義與說明如表1所示。

⒉ 數(shù)據(jù)來源

房?jī)r(jià)和房租變量數(shù)據(jù)來源wind數(shù)據(jù)庫，其他變量數(shù)據(jù)來自各城市年鑒。根據(jù)各城市限購政策和限售政策實(shí)施情況（如表2所示），對(duì)ITS模型中的變量time、policy1、policy2、time_after1和time_after2進(jìn)行賦值。

變量time在整個(gè)時(shí)間序列中從1開始按自然數(shù)賦值。變量policy1、policy2、time_after1和time_after2根據(jù)各城市限購政策和限售政策實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行賦值：policy1和policy2節(jié)點(diǎn)之前取0，節(jié)點(diǎn)及之后取1;time_after1和time_after2節(jié)點(diǎn)之前取0，節(jié)點(diǎn)及之后按自然數(shù)從1開始賦值。

（三）實(shí)證結(jié)果分析

⒈ 限購政策效果分析

表3為限購政策對(duì)房?jī)r(jià)和房租的影響檢驗(yàn)結(jié)果。限購政策對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著，對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率作用不顯著，限購政策能夠顯著抑制房?jī)r(jià)上漲作用。根據(jù)實(shí)證結(jié)果，限購政策即期顯著抑制房?jī)r(jià)上漲，但是政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)沿著繼續(xù)上漲，并沒有迅速帶來的下降趨勢(shì);限購政策實(shí)施后，住房?jī)r(jià)格開始逆轉(zhuǎn)，由上漲開始下跌，且下降趨勢(shì)顯著，說明限購政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)是有效的，但是政策實(shí)施效果存在滯后性;限購政策即期看不出對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率有什么影響，效果并不明顯，但是同樣是在限購政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由先前上漲趨勢(shì)開始轉(zhuǎn)為下跌趨勢(shì)，效果具有顯著影響。

限購政策對(duì)于房租影響是間接的，從實(shí)證結(jié)果來看，限購政策對(duì)房租有拉升作用，且效果不顯著。限購政策對(duì)于房租增長(zhǎng)率效果也不顯著。限購政策拉動(dòng)房租上升即期的政策效果不顯著，反而繼續(xù)保持下跌趨勢(shì)，政策實(shí)施后，房租比較顯著上升;限購政策對(duì)于房租增長(zhǎng)率即期效果并不顯著，但是同樣是在實(shí)施后，房租增長(zhǎng)率較之前下降趨勢(shì)開始上升趨勢(shì)，且這種上升趨勢(shì)顯著。

⒉ 限售政策效果分析

表4 為限售政策對(duì)房?jī)r(jià)和房租的影響檢驗(yàn)結(jié)果。限售政策對(duì)于抑制住房?jī)r(jià)格上升效果顯著，但是對(duì)于抑制住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率效果并不顯著。根據(jù)實(shí)證結(jié)果分析：限售政策對(duì)于抑制住房?jī)r(jià)格上升即期的政策效果顯著，但是并沒有迅速帶來住房?jī)r(jià)格的下降趨勢(shì)反而繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì);政策實(shí)施后，住房?jī)r(jià)格趨勢(shì)顯著下降趨勢(shì);限售政策對(duì)于住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率即期效果并不顯著，但是同樣是在實(shí)施后，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率由上升趨勢(shì)開始顯著下降態(tài)勢(shì)。

限售政策對(duì)于房租影響是間接的，從實(shí)證結(jié)果來看對(duì)房租下降效果比較顯著。但是對(duì)于抑制房租增長(zhǎng)率效果并不顯著。限售政策抑制房租上升即期的政策效果不顯著，但是并沒有迅速帶來房租的下降趨勢(shì);限售政策實(shí)施后，房租趨勢(shì)翻轉(zhuǎn)，且下降趨勢(shì)顯著;限售政策對(duì)于房租增長(zhǎng)率即期效果并不顯著，但是同樣是在實(shí)施后，房租增長(zhǎng)率較之前下降趨勢(shì)開始反轉(zhuǎn)，且這種下降趨勢(shì)顯著。

上述實(shí)證結(jié)果對(duì)今后政策制定與實(shí)施有若干政策啟示，限購政策即期顯著抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，但是對(duì)于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率效果并不顯著。然而，從政策實(shí)施后，限購政策長(zhǎng)期對(duì)降低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是有效的。因此，限購政策對(duì)打擊住房投資、住房投機(jī)行為的政策效果整體上是顯著的，長(zhǎng)期對(duì)降低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率趨勢(shì)也是顯著有效的。因此，若長(zhǎng)期控制房?jī)r(jià)，限購政策是需要持續(xù)進(jìn)行的。但是，限購政策即期對(duì)房租拉升不顯著，但長(zhǎng)期有顯著拉升房租趨勢(shì)。而且對(duì)拉升房租增長(zhǎng)率也有顯著長(zhǎng)期拉升趨勢(shì)。所有從這個(gè)角度分析，限購政策短期對(duì)房租和房租增長(zhǎng)率沒有顯著影響，長(zhǎng)期有顯著拉升趨勢(shì)，從租賃市場(chǎng)分析限購政策不應(yīng)作為長(zhǎng)期政策實(shí)施，可以作為應(yīng)急性政策來控制當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲。

限售政策在對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲的作用是顯著的，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率效果也是顯著，這和限購政策效果是一致的，但是，限售政策對(duì)房租和房租增長(zhǎng)率都不顯著，但長(zhǎng)期有顯著降低房租和房租增長(zhǎng)率趨勢(shì)。所有限售政策相比限購政策更宜作為長(zhǎng)期政策持續(xù)實(shí)施，不僅能夠有效打擊投機(jī)需求，抑制房?jī)r(jià)，還能夠有效抑制房租上漲，有利于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，有助于住房市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立。

六、結(jié)論與啟示

本文研究主要在住房市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下來對(duì)比分析限制性調(diào)控政策中限購和限售政策效果。通過理論分析和實(shí)證研究得出如下結(jié)論：

第一，限購政策在當(dāng)期顯著抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，但是當(dāng)期對(duì)于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率效果并不顯著。然而，從政策實(shí)施后，限購政策長(zhǎng)期對(duì)降低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是有效的。限購政策在當(dāng)期對(duì)房租增長(zhǎng)率影響效果不顯著，政策實(shí)施后，對(duì)房租和房租增長(zhǎng)率有長(zhǎng)期拉升趨勢(shì)。

第二，限售政策對(duì)房?jī)r(jià)和房租都有顯著抑制作用，當(dāng)期對(duì)房?jī)r(jià)和房租增長(zhǎng)率不顯著，政策實(shí)施后，對(duì)房?jī)r(jià)和房租增長(zhǎng)率具有長(zhǎng)期降低作用，有助于租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立，有利于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

第三，對(duì)比限購政策和限售政策，兩者都能有效打擊投機(jī)性需求，抑制房?jī)r(jià)上漲。但是，限購政策對(duì)房租有長(zhǎng)期拉升趨勢(shì)作用，不宜作為持續(xù)調(diào)控政策，可作為應(yīng)急性抑制房?jī)r(jià)上漲政策。而限售政策能夠精準(zhǔn)施策，引導(dǎo)投資和房?jī)r(jià)預(yù)期回歸理性，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，形成正確的住房消費(fèi)行為，從而強(qiáng)化住房自住屬性，并且增強(qiáng)租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)的穩(wěn)定性，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。從而打破房?jī)r(jià)上漲的“價(jià)格自我支持”特征，確保住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。

第四，限制性政策與我國(guó)獨(dú)特的消費(fèi)文化和人口結(jié)構(gòu)特征密切相連，也與住房市場(chǎng)本身的特性相關(guān)，不是權(quán)宜之計(jì)。因此，在房地產(chǎn)稅制改革不完善，限制性政策不失是最好政策選擇。尤其要加強(qiáng)限售政策。把短期性、應(yīng)急性的政策變成常態(tài)化、制度化的政策，穩(wěn)定住房市場(chǎng)預(yù)期，將很好地抑制投機(jī)性需要，更好地引導(dǎo)住房消費(fèi)和租賃市場(chǎng)的建立，促進(jìn)價(jià)格平穩(wěn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提供一個(gè)長(zhǎng)期調(diào)控的穩(wěn)定預(yù)期，這對(duì)于政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)意義重大。

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A Comparative Analysis on Purchase Restriction Policy and Sales Restriction Policy Under the Background of Long-Term Mechanism

LIU Lei^1，2

（1.School of Investment and Construction Management ，Dongbei University of Finance and Economics ，Dalian ?116025 ，China;2.School of Management ，Henan University of Urban Construction ，Pingdingshan ?467036，China）

Abstract：Since 2010， the Chinese government has frequently used restrictive policies to intervene in the real estate market. At present， Chinas real estate market has formed a real estate control policy system with strong Chinese characteristics that is mainly based on restrictive direct control measures. This paper focuses on the effectiveness of purchase restriction and sale restriction policies by using the break-point time series method （ITS） based on the monthly panel data of 35 cities from January 2009 to January 2019. The results show that both the purchase restriction policy and the sales restriction policy can effectively suppress the speculative demand and the rise of the house price. However， the policy of limiting purchase has a long-term upward trend on rent， which is not suitable for continuous regulation and control， and can be used as an emergency policy to curb the rise in house prices. While the policy of restricting sales can precisely implement policies， guide investment and housing price expectation to return to rationality， optimize investment structure，the formation of correct housing consumption behavior， thus strengthening the residential properties of housing， and expand and stabilize the supply of housing in the rental market， promote the healthy development of the housing rental market， so as to break the self-support of rising real estate prices， to ensure the healthy and smooth operation of the real estate market， for the construction of a long-term mechanism for real estate regulation and control with clear policy implications.

Key words：real estate regulation and control;?sales restriction policy;purchase restriction policy; long-term mechanism; ITS

（責(zé)任編輯：蘭桂杰）