莫文明

（上海八達國瑞房地產土地估價有限公司臺州分公司 浙江臺州 318000）

0 引言

在國民經濟發(fā)展的過程中，房地產價格將隨之波動。而在金融和房產交易過程中，能否對房地產價格進行準確評估，關系到交易所和金融機構能否準確完成資產或貸款清算，從而達到有效回避風險的管理目標?？紤]到房地產帶有多元屬性，還應引入多元線性回歸模型開展房地產評估工作，繼而使房地產價格得到科學估算與預測。

1 房地產評估的模型理論

在房地產價值評估方面，估價師通常根據(jù)對象用途采用比較法進行價格估算。但在房地產項目類型特殊的情況下，如帶頂層復式閣樓、天井等，由于項目數(shù)量較少，價格存在明顯差異，市場上交易量不足，造成估價師難以完成相關數(shù)據(jù)全面搜集，還要依靠經驗進行價值評估，造成評估結果存在爭議。在開盤數(shù)量較多時，開發(fā)商則會建立定價模型對每套房地產進行價格評估，造成評估結果經不起推敲。采用成本法展開評估，需要估價師明確掌握項目成本內容、性質和各項費用等數(shù)據(jù)，在評估過程中難以實現(xiàn)，造成結果容易受個人主觀意識影響。采用收益法進行評估，需要根據(jù)項目未來收益進行價格折算，在市場價格不斷波動的情況下存在較強主觀色彩[1]。而采用多元回歸分析模型完成基礎評估，能夠對項目受到的影響因素進行考量，可以通過分析項目一手交易數(shù)據(jù)完成最初定價模型查找，然后根據(jù)因素影響程度定量關系和項目二手成交價格完成當前市場對象價格評估。由于模型采用樣本為同一小區(qū)內一手交易實例，可以保證區(qū)域等因素一致。在此基礎上分析房地產特征因素、市場因素等各項因素帶來的影響，能夠使評估結果具有一定合理性。在模型中，需要利用兩個或以上解釋變量對因變量的數(shù)量變化關系進行反映，表現(xiàn)關系的數(shù)學公式如式（1），被稱之為多元線性回歸模型，其中：y-因變量，x1、x2和 x3-三個解釋變量，β0、β1、β2、β3-模型偏回歸系數(shù)，ε-隨機誤差項，根據(jù)偏回歸系數(shù)可以確定解釋變量與因變量的線性變化關系。

2 房地產評估的多元線性回歸分析

2.1 評估過程

實際在房地產評估的過程中，將有多重因素將對房地產價格產生影響，想要對價格進行準確估算，需要一一完成各個因素的羅列，將房地產價格當成是因變量，將影響因素當成是解釋變量，完成因變量與多個解釋變量的回歸分析。而對不同類型房地產價格進行評估，可以根據(jù)用途進行分類，并借助市場交易基礎資料完成不同用途房產價格影響因素及程度估算，得到能夠保持線性關系的多項因素，建立帶有基礎性質的簡單多元線性回歸分析模型，并根據(jù)數(shù)據(jù)結構對變量間的依賴關系進行分析。結合市場資料展開分析，可以按照住宅、商業(yè)和工業(yè)三類進行房地產劃分，然后逐步完成每類房地產價格因素分析。采取百分制對各因素進行打分，完成響應評價標準的建立，能夠確定各因素給房地產價格帶來的影響程度?？紤]到房地產市場不斷變化，還要使評分標準得到重復制定，以便使評價方法的有效性得到保證[2]。在打分過程中，還要加強市場交易實例收集，按照標準客觀打分，確定因素與價格的關系。完成各種數(shù)據(jù)匯總分析，能夠完成多元線性回歸方程的建立?？紤]到相關數(shù)據(jù)的復雜性，還要利用SPSS軟件完成數(shù)據(jù)擬合優(yōu)化，得到最優(yōu)回歸分析模型，并通過模型檢驗確定模型的實用性。在確定模型實用性后，利用模型對房地產價格進行評估，可以將影響因素分值帶入模型，最終得到評估對象的單價和總價。

2.2 數(shù)據(jù)描述

評估對象為某住宅小區(qū)多層建筑，項目包含三棟高層住宅建筑和兩棟多層住宅+商業(yè)建筑。對總高6層的多層建筑價格進行評估，建筑面積約364m2，1～2層為商場，3～4層為大平層，5～6層為復式建筑。而項目在開盤頭3年完成400套高層房源交易后，近期并未開展交易。對項目18套大平層和10套復式建筑進行價格估算，缺少估價案例。在利用多元線性回歸模型對房地產價格進行評估時，考慮到評估對象為住宅，還要完成同區(qū)域內至少35個以上住宅交易實例收集，然后按照目前政府公布評分標準進行打分，完成影響房地產價格的因素篩選，并對因素影響程度進行確認。而項目高層住宅交易在開盤頭年成交量最大，達到260套，去除重復登記和疑似關聯(lián)交易的案例，最終得到220個成交案例，利用指數(shù)進行修正，用于影響因素評分。在完成面積、樓層、是否帶露臺、景觀等盡可能多的解釋變量列舉后，對區(qū)位、裝飾裝修等基本一致且影響甚微的因素進行剔除，能夠根據(jù)案例成交單價進行因素影響程度評價[3]。從評價結果來看，影響最大的因素包含面積、樓層、朝向、多層、景觀、露臺，評分分別為85、76、72、80、81和85，可以進入回歸方程，確保變量分析具有實際意義。

2.3 模型建立

根據(jù)解釋變量建立多元線性回歸方程，能夠得到如式（2）的方程，其中 y 為房地產單價，x1、x2、x3、x4、x5和 x6分別為面積、樓層、朝向、多層、景觀、露臺。面積、樓層、朝向為定量分析因素，需要得到歸一化處理，其余為定性分析因素，多層或高層分別賦值1和0，有露臺賦值1，沒有賦值0，景觀根據(jù)視野情況在0～5內賦值。

采用SPSS軟件對相關數(shù)據(jù)進行處理，完成模型擬合分析，最終可以得 到 β0、β1、β2、β3、β4、β5、β6分 別 為 25134、76.15、421.96、9783.21、4525.86、4037.65、3041.36?？紤]到交易時間存在差異，還要結合二手交易市場數(shù)據(jù)對截距數(shù)值β0進行調整，得到房地產價格評估模型（3）。

對模型展開分析可以發(fā)現(xiàn)，面積每增加1m2，房地產價格將增加76.15元/m2，樓層增加1層，單價提升421.96元/m2，方向朝南，單價提升9783.21元/m2，多層單價提升4525.86元/m2，景觀提高一個檔次單價提升4037.65元/m2，有露臺單價提升3041.36元/m2。利用得到的模型對房地產價格進行評估，不僅能夠結合房地產市場情況對價格進行估算，還能考慮到面積、樓層等幾個關鍵因素給房地產價格帶來的影響，通過合理預測房地產價格作出科學經濟決策，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益。

2.4 模型檢驗

為確定模型是否具有實用性，還要對模型進行檢驗。從經濟性檢驗結果來看，各項解釋變量與房地產價格正相關，符合一般性分析結果。從市場成交數(shù)據(jù)來看，多層房地產價格比高層建筑價格要高，面積、朝向、景觀和露臺等因素也與房地產價格保持正值關系。由于評估的房地產屬于高端住宅，面積一般在200m2以上，因此整體定價較高。對模型進行擬合度檢驗，可以發(fā)現(xiàn)R2數(shù)值為0.88，說明房地產價格形成的原因有88%可以利用模型中的因素進行解釋，證明模型解釋效果較好。從顯著性分析結果來看，F(xiàn)的數(shù)值為485.9，sig.F無限接近0，方程成功通過F檢驗，而T檢驗中各變量P值均小于0.05，因此能夠證明各變量對房地產價格將產生顯著性影響。從計量經濟學檢驗結果來看，D-W統(tǒng)計量在0～4范圍內，殘差間保持獨立，取值為1.867，說明殘差項無顯著相關性。因此從總體上來看，模型可以用于對樣本中的房地產價格進行評估，得到的結果能夠用于對項目銷售價格進行合理預測。

3 結論

采用多元線性回歸分析方法進行房地產價格評估，能夠結合不同用途房地產價格影響因素及程度完成變量間的線性關系分析，為房地產價格估算提供科學依據(jù)。但在單個項目評估中，需要開展大量工作，后續(xù)還應引入計算機技術完成相應系統(tǒng)開發(fā)，以便使模型適用于批量評估工作，對房地產價格趨勢進行合理預測，從而為相關工作開展提供科學依據(jù)。