文｜梁菁

（作者為全國(guó)智標(biāo)委BIM工作組組長(zhǎng)）

根據(jù)房地產(chǎn)公司發(fā)展計(jì)劃指導(dǎo)綱要中物業(yè)開發(fā)板塊的工作目標(biāo)，以現(xiàn)有項(xiàng)目為單位并圍繞項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程，轉(zhuǎn)變觀念，革新思路，深入實(shí)施“地鐵+物業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，變革大物業(yè)管理機(jī)制，全面推進(jìn)大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，以提高項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力為重點(diǎn)，提升物業(yè)開發(fā)的效率和效益。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM應(yīng)用愿景

在此目標(biāo)指引下，在現(xiàn)階段通過(guò)房產(chǎn)總部整體BIM應(yīng)用愿景在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的具體細(xì)化，通過(guò)25個(gè)應(yīng)用點(diǎn)進(jìn)行分階段實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期的信息共享，為建設(shè)運(yùn)營(yíng)者收集全面有效協(xié)同工作的共享信息。在房地產(chǎn)商品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段、施工階段、物業(yè)管理等各階段通過(guò)具體BIM應(yīng)用點(diǎn)的實(shí)施來(lái)達(dá)到優(yōu)化方案、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、減少變更、成本控制、后期物業(yè)管理可視化等目的。

表1 公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需求與BIM技術(shù)應(yīng)用功能定位對(duì)應(yīng)分析表

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)為：

1.物業(yè)開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)同步；

2.強(qiáng)調(diào)全生命周期成本，強(qiáng)調(diào)低碳環(huán)保、節(jié)能減排的房地產(chǎn)建設(shè)管理；

3.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、科學(xué)化。

BIM向建筑業(yè)提供了加強(qiáng)和改善核心流程的機(jī)會(huì)，在精益建造體系下運(yùn)用BIM的系統(tǒng)流程，通過(guò)擁有信息的BIM模型，根據(jù)BIM所提供的信息，做好材料設(shè)備的庫(kù)存，精益建造追求零浪費(fèi)、零庫(kù)存、零故障、零缺陷，才能得以實(shí)現(xiàn)，精益建造的實(shí)施需要BIM這個(gè)平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)之上，項(xiàng)目的所有參與者根據(jù)自身的不同角色增加、修改或刪除在BIM中的信息，所有參與者通過(guò)協(xié)同操作，及時(shí)了解相關(guān)情況，在協(xié)調(diào)商討階段解決爭(zhēng)議，做出良性的承諾，通過(guò)可視化管理，不斷持續(xù)地改進(jìn)，維持工作計(jì)劃和流程的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的計(jì)劃和利潤(rùn)。

“精益建造“作為下一步具體落實(shí)BIM技術(shù)應(yīng)用的指導(dǎo)思想，在確定BIM應(yīng)用的戰(zhàn)術(shù)定位，需要結(jié)合地鐵公司房產(chǎn)總部的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行精確定位。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM應(yīng)用具體功能定位

根據(jù)對(duì)各相關(guān)部門調(diào)研情況和BIM技術(shù)應(yīng)用的功能，分析三者對(duì)應(yīng)關(guān)系如表1所示。

通過(guò)上表的分析，可以確定BIM在公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)中的功能應(yīng)用確定如下：

BIM技術(shù)應(yīng)用具體到房產(chǎn)建設(shè)實(shí)施的每個(gè)階段，分別從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)維四個(gè)階段進(jìn)行闡述，規(guī)劃階段主要應(yīng)用于場(chǎng)地分析、建筑策劃及方案論證；設(shè)計(jì)階段主要用于可視化設(shè)計(jì)、協(xié)同設(shè)計(jì)、性能分析、工程量統(tǒng)計(jì)及管線綜合；施工階段主要用于施工進(jìn)度模擬、施工組織模擬、數(shù)字化建造、物料跟蹤、配合施工及數(shù)字化驗(yàn)交等；運(yùn)維階段主要用于維修計(jì)劃、資產(chǎn)管理、空間管理、防災(zāi)救援及模型維護(hù)。

BIM應(yīng)用點(diǎn)及其價(jià)值

美國(guó)bSa（building SMART alliance）的“BIM Project Execution Planning Guide（Version 1.0）”在對(duì)目前美國(guó)AECM（建筑業(yè)+建筑物運(yùn)營(yíng)）領(lǐng)域的BIM使用情況進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，總結(jié)了25種BIM最佳實(shí)踐應(yīng)用，如表2所示。

通常而言，在項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程或各階段中BIM應(yīng)用的價(jià)值如下：

1.項(xiàng)目全過(guò)程：利用BIM的可視化，在項(xiàng)目全過(guò)程中均可以3D方式進(jìn)行直觀、方便的溝通協(xié)調(diào)，避免2D所造成溝通信息丟失或誤解；通過(guò)BIM的有效信息傳遞和高效協(xié)同，可更好地使各方明確項(xiàng)目需求、成本目標(biāo)，減少信息“錯(cuò)、漏、缺、碰”、降低工期延誤等，從而使各方整體成本最低化。

2.策劃階段：業(yè)主方可以利用BIM進(jìn)行在估算、工期、成本等確定的前提下進(jìn)行虛擬設(shè)計(jì)、概念設(shè)計(jì)、可行性研究等，從而分析、制定比較明確可行的方案。

3.設(shè)計(jì)階段：結(jié)合相關(guān)功能軟件等可以方便的進(jìn)行能源分析、流體分析、日照分析、風(fēng)分析評(píng)估，可提升建筑物的性能和可持續(xù)性；參數(shù)化的3D協(xié)同設(shè)計(jì)，可減少設(shè)計(jì)上的專業(yè)沖突，減少后期的變更；精確、數(shù)字化的3D設(shè)計(jì)模型，可以方便的按需繪制成平、立、剖等施工圖，并確保2D圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容上的協(xié)調(diào)一致性；精確地進(jìn)行工程量計(jì)算以及對(duì)建筑面積、辦公面積、使用面積、停車庫(kù)數(shù)量等各類建筑指標(biāo)的自動(dòng)計(jì)算、統(tǒng)計(jì)等。

4.施工階段：施工沖突分析，利用虛擬建造在施工前進(jìn)行施工沖突檢查，包括擬建構(gòu)件之間的沖突、擬建構(gòu)件和臨時(shí)設(shè)施之間的沖突、工序之間作業(yè)時(shí)的沖突等，提升施工可行性，減少各類風(fēng)險(xiǎn)因素，避免后期的返工。4D進(jìn)度管理，按照工程項(xiàng)目的施工計(jì)劃模擬現(xiàn)實(shí)的建造過(guò)程，在虛擬的環(huán)境下發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中可能存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)問(wèn)題對(duì)模型和計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修改，進(jìn)而優(yōu)化施工計(jì)劃，并在過(guò)程中有效監(jiān)控?，F(xiàn)場(chǎng)施工管理，施工前模擬現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，對(duì)總分包商之間、各分包商之間工作界面的合理界定、作業(yè)工序之間的合理搭接、進(jìn)場(chǎng)-退場(chǎng)時(shí)序的安排等進(jìn)行詳細(xì)分析，并據(jù)此制定合理的現(xiàn)場(chǎng)施工平面、空間布置，最大限度的減少施工過(guò)程中的矛盾。投資監(jiān)控，BIM、施工計(jì)劃和投資計(jì)劃集成的5D模擬，可以跟蹤實(shí)時(shí)完成工程量，便于安排資金計(jì)劃、實(shí)物工程量統(tǒng)計(jì)以及進(jìn)度款審核。采購(gòu)協(xié)同，模型能提供精確的工程量統(tǒng)計(jì)、材料統(tǒng)計(jì)、預(yù)制件統(tǒng)計(jì)等數(shù)據(jù)信息，結(jié)合工程進(jìn)度計(jì)劃，可以科學(xué)的安排各類材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，既避免材料的堆積損耗，又降低采購(gòu)成本。構(gòu)件預(yù)制，將BIM模型輸入到數(shù)字化制造系統(tǒng)，可以方便的進(jìn)行建筑構(gòu)件模塊化制造，典型的例子就是鋼結(jié)構(gòu)BIM模型輸入到鋼結(jié)構(gòu)數(shù)控車間系統(tǒng)，方便的進(jìn)行鋼構(gòu)件、部件、零件制作加工。

表2 25種BIM最佳實(shí)踐應(yīng)用

5.物業(yè)管理階段：數(shù)字化移交，工程竣工后，承包方將模型數(shù)據(jù)信息移交給運(yùn)營(yíng)管理，便于物業(yè)后期維護(hù)管理，同時(shí)還可以檢查工程實(shí)物的工作性能，以及是否達(dá)到設(shè)計(jì)目標(biāo)。改進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理，幾何的、物理的各種數(shù)據(jù)信息特別是MEP系統(tǒng)信息提交到運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，建筑物投入運(yùn)營(yíng)后，這些信息可以用來(lái)檢查實(shí)際系統(tǒng)的工作狀況，同時(shí)收集到的實(shí)際信息還可用做知識(shí)管理和持續(xù)改進(jìn)。

房產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM實(shí)施路徑

房產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)施路徑確定為：從公司戰(zhàn)略層面出發(fā)，做好組織、技術(shù)和人力資源準(zhǔn)備，通過(guò)項(xiàng)目試點(diǎn)檢驗(yàn)后再點(diǎn)式全項(xiàng)目鋪開，并做長(zhǎng)期持續(xù)改進(jìn)。將BIM技術(shù)融入到整個(gè)企業(yè)的日常生產(chǎn)活動(dòng)中，因此在戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、流程設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、教育培訓(xùn)等環(huán)節(jié)上均需納入企業(yè)正規(guī)的管理活動(dòng)中，而且要把這些環(huán)節(jié)與企業(yè)的戰(zhàn)略管理、貫標(biāo)體系、人力資源管理和技術(shù)管理體系有效銜接，實(shí)現(xiàn)BIM技術(shù)的全面應(yīng)用。

表3 BIM技術(shù)應(yīng)用點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合

圖1 房產(chǎn)總部BIM實(shí)施步驟圖

圖2 BIM技術(shù)應(yīng)用第一目標(biāo)方案的理論應(yīng)用圖

其整個(gè)BIM技術(shù)應(yīng)用推進(jìn)的流程圖如圖1所示。

根據(jù)房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定房地產(chǎn)公司的BIM發(fā)展愿景，結(jié)合BIM技術(shù)應(yīng)用的需求調(diào)研，提出了BIM作為技術(shù)工具、管理工具、信息化平臺(tái)底層數(shù)據(jù)庫(kù)和項(xiàng)目環(huán)境四個(gè)層級(jí)的功能定位。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的商品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段、施工階段、物業(yè)管理階段等不同階段，確定相應(yīng)階段的具體應(yīng)用點(diǎn)。并結(jié)合房地產(chǎn)現(xiàn)狀，確定具體的實(shí)施路徑。