攸克

為應(yīng)對(duì)新冠病毒肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，2月20日LPR 5年期利率的下降并不意外。根據(jù)LPR的利率形成機(jī)制，是的，房貸利率也一樣降了。

關(guān)心這個(gè)問(wèn)題的有兩個(gè)群體，一類(lèi)是已經(jīng)買(mǎi)房的和準(zhǔn)備買(mǎi)房的人，他們關(guān)心的是，房貸的利息負(fù)擔(dān)是不是會(huì)減輕了？房子是不是可以買(mǎi)了？另一類(lèi)則是開(kāi)發(fā)商和賣(mài)房的人，他們關(guān)心的是，利率降了，房子是不是就更好賣(mài)了。

這些都是事關(guān)切身利益的實(shí)際問(wèn)題，依次來(lái)說(shuō)。

對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房的、簽訂了按揭貸款合同或者已經(jīng)執(zhí)行多年還款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率負(fù)擔(dān)是會(huì)減輕的。但請(qǐng)注意，這種減輕不可以一概而論。基本上，要分兩種情況來(lái)看，一種是在LPR利率形成機(jī)制開(kāi)始實(shí)施后，與貸款銀行轉(zhuǎn)換了房貸利率計(jì)價(jià)方式到LPR上的；另一種，則是沒(méi)有轉(zhuǎn)換的。兩者境遇不同。

已經(jīng)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR計(jì)價(jià)的房貸，LPR 5年期貸款利率下調(diào)后，顯而易見(jiàn)減輕了房貸利率的負(fù)擔(dān)，只是減輕的額度相對(duì)有限。打個(gè)比方，你有100萬(wàn)元的貸款額，大概每個(gè)月能省出一只漢堡王。這個(gè)是比較好計(jì)算的。

沒(méi)有轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR計(jì)價(jià)的房貸，這個(gè)利率的下調(diào)則是另一種影響。因?yàn)樵贚PR利率形成機(jī)制開(kāi)始實(shí)行后，央行對(duì)于房地產(chǎn)類(lèi)的貸款有一個(gè)特殊對(duì)待，也就是有“加點(diǎn)”，即在當(dāng)期的LPR利率價(jià)格上加上一個(gè)幅度。

當(dāng)LPR利率下調(diào)的時(shí)候，雖然“加點(diǎn)”仍然存在，但由于LPR的“基數(shù)”下調(diào)了，實(shí)際的利率負(fù)擔(dān)還是下降了。但如果購(gòu)房按揭貸款的貸款人，之前沒(méi)有和貸款行轉(zhuǎn)換為按照LPR計(jì)價(jià)房貸利率，那么，就會(huì)導(dǎo)致額外再有加點(diǎn)的負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上形成房貸利率實(shí)際有輕微上升的情況。

因此，之前有很多朋友問(wèn)，要不要把自己的房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的利率計(jì)價(jià)方式，我給出的建議一直是，要判斷中長(zhǎng)期的利率走勢(shì)和貨幣市場(chǎng)狀況。

如果中長(zhǎng)期是利率走低的態(tài)勢(shì)，那么就轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)；如果中長(zhǎng)期的利率是走高的態(tài)勢(shì)，那么，不轉(zhuǎn)換也可以。畢竟，有那個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的“加點(diǎn)”存在，而LPR的利率形成機(jī)制本身，就是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、變化的機(jī)制。

從現(xiàn)在的狀況看，不管是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是應(yīng)對(duì)新冠病毒肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，央行對(duì)于市場(chǎng)資金面的態(tài)度是“寬”的，因此，在一定時(shí)期以?xún)?nèi)，利率的大趨勢(shì)還是向低走的。

因此，從這個(gè)角度而言，能把房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR計(jì)價(jià)的，就都轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)吧，雖然不轉(zhuǎn)也不會(huì)吃大虧，但是轉(zhuǎn)了，還是能占到便宜的，雖然便宜不大。

除了還房貸的人關(guān)心，另一個(gè)對(duì)這個(gè)消息最為熱衷的，一定是開(kāi)發(fā)商們。每一個(gè)宏觀政策，開(kāi)發(fā)商朋友都能挖掘出與房地產(chǎn)有關(guān)的要點(diǎn)，雖然真正明白LPR具體是怎么回事的開(kāi)發(fā)商不超過(guò)10%。

開(kāi)發(fā)商們真正的關(guān)心之處在于，利率降了，房子是不是就比現(xiàn)在好賣(mài)了？

我們分幾個(gè)角度來(lái)看。

第一，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的，主要是市場(chǎng)中的流動(dòng)性。資金價(jià)格的走高走低，實(shí)際上是市場(chǎng)中流動(dòng)性的反映，而不能是逆向指標(biāo)。如果認(rèn)為看到資金價(jià)格下降了，就斷定市場(chǎng)中流動(dòng)性立刻可以充裕起來(lái)了，那便是自我安慰。

房地產(chǎn)市場(chǎng)里的流動(dòng)性是什么？主要是按揭貸款。只有當(dāng)按揭貸款的門(mén)檻降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性才會(huì)有增量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)才會(huì)有改觀。利率水平的波動(dòng)，在很大程度上是存量部分的調(diào)整，對(duì)于市場(chǎng)中流動(dòng)性的改觀是有限的。

第二，房貸利率下行通道的打開(kāi)，一定程度上會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期。這個(gè)預(yù)期要轉(zhuǎn)換成為新增的購(gòu)房按揭貸款，還要受其他因素左右。因?yàn)樵谖覀兊暮暧^政策里，有一個(gè)叫“審慎監(jiān)管”的框架，銀行業(yè)的朋友曾經(jīng)很多次告知，對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款中，開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款的比例，監(jiān)管部門(mén)“是有要求的”。

這也可以解釋?zhuān)瑲v經(jīng)多次降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)之后，資金尚未大規(guī)模的涌入房地產(chǎn)的原因，也是央行反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)當(dāng)做短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段”的來(lái)由。

因此，只有利率變化，這個(gè)比例的監(jiān)管手段沒(méi)有變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水量”就不會(huì)有本質(zhì)性的變化。

另一個(gè)影響因素自然是限購(gòu)，限購(gòu)不調(diào)整放松，即便市場(chǎng)中的錢(qián)很多，但是，仍然沒(méi)法引入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但別著急。監(jiān)管政策正在發(fā)生微妙變化。

幾天前，彭博社曾經(jīng)報(bào)道過(guò)一則消息，說(shuō)是金融監(jiān)管部門(mén)正在考慮MPA中，房地產(chǎn)貸款類(lèi)別下，房貸和開(kāi)發(fā)貸的比例。

但是，這個(gè)消息，彭博社沒(méi)能從官方得到證實(shí)，中國(guó)金融監(jiān)管部門(mén)也沒(méi)有做出回應(yīng)。

只是在2月19日晚間，央行官網(wǎng)發(fā)布2019年四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告時(shí)重申，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

因此，如果你認(rèn)為房地產(chǎn)貸款類(lèi)別下房貸和開(kāi)發(fā)貸的比例進(jìn)行調(diào)整是個(gè)好消息，那么，請(qǐng)先把快樂(lè)藏在心里，畢竟官方的正式口徑?jīng)]有變化。

所有從業(yè)人員都注意到的是，新冠病毒肺炎疫情之下，樓市冰封，一批城市已經(jīng)出臺(tái)了扶持房地產(chǎn)的政策措施。

我們相信，地方性的調(diào)控政策出于活躍經(jīng)濟(jì)的目的，也會(huì)有相應(yīng)順時(shí)、順勢(shì)的調(diào)整。房地產(chǎn)的日子無(wú)論怎樣都會(huì)好過(guò)起來(lái)。

值得提醒購(gòu)房者的是，盡管新冠病毒肺炎疫情仍未消除，但是，一個(gè)隱形的購(gòu)房窗口正在打開(kāi)，這是一個(gè)完全屬于買(mǎi)方的窗口期。