【摘要】國家宏觀調控對于房地產企業(yè)的投融資活動產生了顯著影響，房地產企業(yè)為了緩解自身的資金短缺問題需要重新金融投資模式。本文首先分析了采用私募股權基金方式進行融資和投資，然后對房地產企業(yè)在未來發(fā)展中預計可使用的金融工具投資途徑進行了探討，具體包括四個方面，分別為并購貸款、合作開發(fā)融資、非金收購以及流動性支持以及資本代建以及專業(yè)服務。

【關鍵詞】房地產企業(yè);宏觀調控;金融投資

房地產行業(yè)是我國經濟發(fā)展的支柱行業(yè)，在我國經濟體量中所占的比重逐年增加，對于我國經濟的發(fā)展起到了積極的推動作用。但是近些年隨著我國商品房價格的不斷上漲，已經給人們的生活造成了巨大的壓力。為了對商品房價格進行有效控制，國家對于房地產行業(yè)的調控力度不斷增加，這在很大程度上增加了房地產企業(yè)的生存和發(fā)展壓力。特別是2017年之后，全國各地土地一級市場絕大多數都要求土地競買者要明確出示土地招拍掛保證金的相關承諾書以及資信證明?？梢妵覍Ψ康禺a行業(yè)宏觀調控力度的進一步加大，并且相對來說本次宏觀調控相比前幾次宏觀調控在后續(xù)預售以及流通等多個環(huán)節(jié)上的限購限貸政策作出了新的改變，這也充分體現了目前國家對于房地產行業(yè)的調控是全方位和全過程的，表明了國家對于住房是用來住的，而不是用來炒的堅決態(tài)度。這對于房地產企業(yè)的投融資活動產生了巨大的影響，對于房地產企業(yè)來說，如何采取有效措施來更好應對國家層面對于房地產企業(yè)的宏觀調控，實現自身的發(fā)展，是每一個房地產企業(yè)均應該積極思考的問題。

一、采用私募股權基金方式進行融資和投資

隨著國家政府對于房地產行業(yè)調控力度的不斷增加，房地產企業(yè)的融資難度越來越大，大多數房地產企業(yè)均難以從商業(yè)銀行等金融機構獲得融資，這在很大程度上限制了房地產企業(yè)的融資渠道，資金問題已經成為了限制房地產企業(yè)發(fā)展的核心因素。因此目前資本市場上房地產企業(yè)最為主要的金融投資業(yè)務都屬于房地產非標融資，這些都為明股實債的投資方式。中國基金協(xié)會于2016年頒布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》，在后文中將其簡稱為證券期貨4號文件。該文件對于房地產企業(yè)采用上述明股實債的金融投資方式對房地產企業(yè)本身所產生的影響進行了具體深入解讀分析，通過該文件進行深刻理解，我國可以得到以下幾個方面的認識。

（一）適用范圍

證券期貨4號文件中對于房地產企業(yè)的金融投資描述為以“證券期貨經營機構私募資產管理計劃”為標準。不同專家學者對于該文件的解讀還存在一定的爭議，本文將其理解為為了有效防止金融套利行為的產生，私募基金管理人員凡是涉及到將私募投資基金投入到房地產開發(fā)項目的均應該嚴格執(zhí)行。證券期貨4號文件的頒布實施對房地產行業(yè)的投融資行為產生了重大影響，但是由于不同地區(qū)的具體情況存在差異，因此該文件對于房地產企業(yè)的影響程度和影響范圍還應該基于不同地區(qū)的國土部門所頒布的具體的拍賣出讓文件進行具體分析。由于不同地區(qū)實際情況有所不同，不同地區(qū)的房地產企業(yè)特點和類型也存在一定的差異，因此應該針對具體的地區(qū)和企業(yè)開展針對性研判，有助于提高分析準確性。

（二）項目劃分標準

證券期貨4號文件只適用于普通住房項目的房地產企業(yè)融資，對于那些商業(yè)房地產項目以及保障房房地產項目沒有任何影響。因此證券期貨4號文件的精神與國家政府層面的宏觀控制基調基本上保持一致，也充分體現了國家宏觀調控大的原則不能改變的房地產行業(yè)調控方向。

（三）明股實債方式是控制的重點內容

為了防止明股實債方式被引申解讀或者錯誤解讀，更為準確的表述文件精神，證券期貨4號文件中對于明股實債進行了詳細準確的說明，基本上禁止了現有私募資管違規(guī)進入房產項目的渠道，為明股實債方式的實施奠定了基礎。明股實債并不是房地產行業(yè)發(fā)展中所形成的新的產物，其最早來源于信托行業(yè)。隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展以及融資難度的不斷增加，明股實債被引用到房地產企業(yè)的投融資管理中。對于明股實債方式來說，債性設計的太弱雖然可以有效幫助房地產企業(yè)規(guī)避我國銀監(jiān)會的監(jiān)管，但是很可能會產生法律風險;如果對于債性設計的太強雖然可以有效規(guī)避法律風險，但是難以幫助房地產企業(yè)繞開銀監(jiān)會的監(jiān)管。這就要求在明股實債設計過程中對于債性的設計要科學合理，既不能債性太強，也不能債性太弱，在盡量不產生法律風險的前提下幫助房地產企業(yè)來規(guī)避銀監(jiān)會的監(jiān)管。證券期貨4號文件在對資管產品明股實債的定義過程中并沒有將“真股權+股東借款”的形式考慮進去，這為房地產企業(yè)在未來的發(fā)展中進行融資操作提供了空間。

（四）向下穿透審查底層資產

在過去房地產企業(yè)規(guī)避銀監(jiān)會監(jiān)管往往會采用層層嵌套的方式來增加監(jiān)管的復雜性和難度，提高規(guī)避監(jiān)管的成功率。為了有效防止這種層層嵌套的方式來規(guī)避監(jiān)管的情況發(fā)生，在證券期貨4號文件中明確規(guī)定資產監(jiān)管人員應該基于受托義務中關于勤勉盡責的具體要求，在具體工作開展中堅決履行向下穿透義務，不管是否為層層嵌套，都需要對最底層的資產進行穿透式審核，只有這樣提高監(jiān)管的成效，有效防止房地產企業(yè)通通層層嵌套的方式來規(guī)避監(jiān)管，有效保障受托資金的最終投資方向明確符合監(jiān)管的相關要求，更好體現我國房地產宏觀調控的精神。

二、房地產企業(yè)在未來發(fā)展中預計可使用的金融工具投資途徑

（一）并購貸款

基于我國對房地產企業(yè)宏觀調控要求，監(jiān)管部門需要對房地產企業(yè)的底層資產進行穿透式審查，在這種情況下當地產企業(yè)已經難以有效采用股權以及債券等直接融資方式，更難以采用銀行貸款等間接融資方式，但是對于房地產企業(yè)來說關于并購類融資還存在一定的操作空間，房地產企業(yè)可以通過并購的方式來有效規(guī)避銀監(jiān)會關于底層資產穿透式審查的監(jiān)管，在很大程度上可以緩解房地產企業(yè)發(fā)展的融資需求，產業(yè)并購基金已經在多個房地產企業(yè)融資中得到了成功應用。具體來說不管是采用信托并購貸款還是采用銀證合作的方式進行并購貸款，對于房地產企業(yè)來說均具有一定的操作空間。

（二）合作開發(fā)融資

在國家對房地產行業(yè)調控日益趨緊的情況下，對于單個房地產企業(yè)來說由于資金問題對一些優(yōu)質的房地產項目難以啟動，在這種情況下房地產企業(yè)可以選擇合作開發(fā)的融資模式來有效滿足對于資金的需求。合作開發(fā)主要是指房地產企業(yè)與其他一些具有土地使用權、房地產項目開發(fā)資質以及具有大量建設資金的企業(yè)進行合作，共享利益，可以有效解決房地產企業(yè)自身啟動房地產項目資金不足的問題。畢竟對于單個的房地產企業(yè)來說自身力量是有限的，因此為了有效彌補自身建設資金方面的不足，合作開發(fā)不失為一種有效的方式。在這種方式具體的實施操作過程中不限于哪方出資、哪方出地，合作參與各方可以基于自身的實際問題和需求開展合作。這種方式也是社會分工發(fā)展的必然趨勢，通過強強聯合有效提高房地產企業(yè)的市場競爭力，目前很多房地產企業(yè)已經采用了這種合作開發(fā)融資方式。

（三）非金收購以及流動性支持

房地產企業(yè)為了拓寬融資渠道，借助私募股權基金與資產管理公司平臺進行多方業(yè)務合作，來對相關的房地產項目進行融資。對于資產管理公司來說，可以采用激進收購的方式來對部分存在資金流動性問題的房地產企業(yè)的股權進行收購，重新進行資源的優(yōu)化配置，提高資源利用效率。因此通過房地產企業(yè)與資產管理公司之間進行合作可以有效打通雙方的融資渠道，既有效拓展了商業(yè)化收購業(yè)務，促進商業(yè)化收購業(yè)務的快速發(fā)展，同時對于房地產企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極的意義，符合我國化解金融風險的宗旨。

（四）資本代建以及專業(yè)服務

資本代建以及專業(yè)服務主要是指房地產企業(yè)充分發(fā)揮資產管理業(yè)務的優(yōu)勢，基于地產專業(yè)性優(yōu)勢開展代建業(yè)務或者后續(xù)管理業(yè)務，具體可以采用股權方式、債權方式以及股權聯合債權的方式。在這種模式下，房地產企業(yè)自身不需要投入大量的資金，可以有效緩解自身資金不足的問題，同時有助于降低自身的項目風險，對于房地產企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。除此之外，房地產企業(yè)采用這種融資方式有助于房地產企業(yè)進一步擴大資產業(yè)務管理規(guī)模，有助于房地產企業(yè)轉變傳統(tǒng)的資產經營管理模式，而是在資金募集、資金管理以及資金的投資和退出等各個環(huán)節(jié)來進行創(chuàng)新，尋求更加適合自身發(fā)展的模式，同通過自身專業(yè)優(yōu)勢來不斷提高管理能力，有助于房地產企業(yè)在發(fā)展過程中實現地產聯合金融的差異化發(fā)展。

三、結束語

基于以上分析，目前我國房地產行業(yè)的國家宏觀調控日益趨緊，對于房地產企業(yè)的投融資活動產生了重大的影響，部分房地產行業(yè)已經面臨巨大的資金壓力，房地產企業(yè)又將面臨新一輪的資源整合，這對于房地產企業(yè)的發(fā)展既是機遇也是挑戰(zhàn)。在國家宏觀調控的大背景下，房地產企業(yè)已經難以采用常規(guī)的直接融資以及間接融資方式獲得企業(yè)發(fā)展所需要對資金，因此房地產企業(yè)應該針對自身發(fā)展實際和發(fā)展方向來積極拓展投融資業(yè)務，包括并購貸款、合作開發(fā)融資、非金收購以及流動性支持以及資本代建以及專業(yè)服務等，進而有效緩解其在發(fā)展中的資金問題，更好實現自身的發(fā)展。

參考文獻：

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作者簡介：

呂明辰，男，北京人，對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院在職人員高級課程研修班學員。