某市登記機(jī)構(gòu)詢問：王某和周某已協(xié)議離婚，離婚協(xié)議明確坐落在我市的一套房屋歸男方王某所有，坐落外市的一套房屋歸女方周某所有，但均未辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記，兩套房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用證上的權(quán)利人為王某和周某兩人。王某和周某育有一子王某梓，尚是未成年人，離婚時(shí)確定由女方撫養(yǎng)。雙方離婚一年多后，男方死亡。因坐落我市的一套房屋的繼承問題，周某以她兒子王某梓的法定代理人的身份，將王某的父母告上了法院。經(jīng)法院調(diào)解，訴訟雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，同意原屬王某所有的房屋產(chǎn)權(quán)歸王某梓繼承?？墒钦{(diào)解書并未提及被繼承人王某是否已經(jīng)擁有該套房屋的全部所有權(quán)，也未明確王某梓繼承的是不是這一套房屋的全部所有權(quán)。我們看到法院調(diào)解書中說女方周某是案外人，既然是案外人，是不是可以理解成坐落我市的一套房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)與周某無關(guān)了呢？我們是否可以讓王某梓憑這一調(diào)解書直接申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記？

金紹達(dá)：離婚協(xié)議本質(zhì)上屬于民間協(xié)議，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》沒有規(guī)定可以憑離婚協(xié)議單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。調(diào)解書具有和判決書同等的法律效力，本來可以作為單方申請(qǐng)的依據(jù)。但是本案調(diào)解書并未確認(rèn)被繼承人王某對(duì)涉案房屋擁有全部的所有權(quán)，也未明確王某梓繼承的是全部所有權(quán)。而在繼承開始時(shí)，被繼承人王某尚未取得全部的房屋所有權(quán)，登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人仍是王某和周某，所以應(yīng)以登記簿的記載為準(zhǔn)。本案中法院的調(diào)解書只是排除了王某梓以外其他繼承人繼承的權(quán)利，并未改變?cè)械奈餀?quán)關(guān)系。因此，我們不能由原告王某梓單憑這一調(diào)解書來申請(qǐng)登記全部的房屋所有權(quán)。

此案是王某梓就房屋繼承問題起訴另外兩個(gè)繼承人，本案中的繼承問題與周某無關(guān)，周某是以王某梓代理人的身份參加訴訟，并不是訴訟當(dāng)事人。但因周某和這一案件及審理結(jié)果會(huì)有一定的利害關(guān)系，所以法院稱周某為案外人，并不能依此理解涉案房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)和周某無關(guān)。

周某離婚在前，王某死亡時(shí)周某和王某之間已經(jīng)不存在夫妻關(guān)系，所以王某死亡后，周某沒有繼承權(quán)。而按登記簿記載，涉案房屋周某仍有其一部分所有權(quán)。但周某已與王某在離婚協(xié)議中約定將涉案房屋歸王某所有，這個(gè)離婚協(xié)議仍是有效的?！半x婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力”。因此，周某必須履行這一協(xié)議。又因王某已經(jīng)死亡，無法由王某按離婚協(xié)議申請(qǐng)其所有權(quán)，王某應(yīng)取得的權(quán)利由其子王某梓繼承。所以，王某梓可以憑法院調(diào)解書、原產(chǎn)權(quán)證、離婚協(xié)議書等要件申請(qǐng)登記。周某除了作為法定監(jiān)護(hù)人代理其子王某梓提出登記申請(qǐng)外，應(yīng)同時(shí)以其本人的身份在登記文件上簽字，以履行離婚協(xié)議中約定的協(xié)助辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)。