魏巍

本案主犯利用虛構(gòu)“還建房”實施詐騙

虛構(gòu)“還建房”肆意銷售

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，在房地產(chǎn)銷售火爆的同時，也催生了許多利用房地產(chǎn)銷售進(jìn)行詐騙的新路子。1957年出生的湖北武漢人鄧家貴雖然是個無業(yè)游民，且只有小學(xué)文化，但他卻在房地產(chǎn)升溫過程中想到了一個發(fā)財?shù)慕輳?，就是假冒自己持有“還建房”，通過對外銷售子虛烏有的“還建房”，套取買房人的購房款。據(jù)查，2013年6月至2016年10月，鄧家貴謊稱其在武漢市武昌區(qū)丁字橋向陽村有多套“還建房”可低價出售，先后騙取季明科等14人719.9萬元。這只是鄧家貴的第一次出招。

鄧家貴所說向陽村確有“還建房”，只是這批“還建房”并不歸他所有。武漢陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“嘉業(yè)房產(chǎn)”）員工黃兵事后證實，該公司是向陽村“還建房”（季?。┑拈_發(fā)商，但他們沒有為鄧家貴出具過分給他房產(chǎn)的證明，公司沒有委托過鄧家貴出售向陽村“還建房”。

明明是開發(fā)商的房產(chǎn)，怎么就變成鄧家貴的了呢？原來，鄧家貴找人私刻了“向陽興達(dá)商貿(mào)有限公司”和“嘉業(yè)房產(chǎn)”的公章，并制作了一張以開發(fā)商名義出具的“房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書及明細(xì)表”“‘還建房定號單”等證明資料，買房人隨時可以看到蓋有公章的證明。不僅如此，鄧家貴還煞有介事地向買房人出具房號票，房號票上蓋著的，也是這兩枚假公章。

據(jù)被害人季明科事后陳述，2013年7月，自己和朋友一起吃飯時認(rèn)識鄧家貴。席間，鄧家貴說自己手上有700多平方米的“還建房”，每平方米售價4000元且能辦證。季明科覺得這個房價很便宜，就向其購買了一套110平方米的房子，并在隨后一年多時間里付清了44萬元房款。

由于鄧家貴開出的房價具有足夠吸引力，季明科不但自己買了，還介紹自己的哥哥季明學(xué)、侄女季銳在鄧家貴處購房，兩人分別向鄧家貴購置150平方米和90平方米的房產(chǎn)，并先后向其支付55萬元和36萬元購房款。

除了直接詐騙購房款，鄧家貴還玩過“以虛構(gòu)的‘還建房抵債”的花招。經(jīng)被害人楊方青證實，2013年至2014年，鄧家貴多次以操辦女兒的婚事、運營物流公司、購買車輛等理由向其借款，連本帶息共欠其191萬元。借款到期后，楊方青多次向其催要借款，鄧家貴說當(dāng)時在賣房子，沒有錢還。在楊方青的提議下，鄧家貴先后用三套所謂的住房折抵全部債務(wù)，并簽訂了購房合同。自然，楊方青最終通過以房抵債拿回欠款的計劃也落空了。

不僅詐騙大額的購房款，鄧家貴還一度把賊眼盯上了受害人支付的購房定金上。據(jù)查，2016年11月，鄧家貴對外謊稱其在武漢市武昌區(qū)丁字橋向陽村有多套“還建房”可低價出售，被害人劉挺等人通過朋友之間的介紹向鄧家貴購買“還建房”。鄧家貴簽訂虛假購房合同后，以收取購房定金等方式騙取劉挺等四人共100萬元。

受人點撥：與中介聯(lián)手設(shè)套圈錢

事實證明，鄧家貴通過中介賣“還建房”，既有效拓展了買方市場，又利用中介平臺迷惑了買房人，令買房人放松警惕助自己順利實施詐騙。不過，找中介賣“還建房”倒不是鄧家貴想出的好主意，而是受到他人的“點撥”。

這年頭房產(chǎn)市場興旺了，許多人都從中琢磨出了生財之道。孫銘便是一個靠房產(chǎn)市場吃飯的人，其生財之道就是向中介介紹房源，促成交易后向中介收取提成。鄧家貴轉(zhuǎn)戰(zhàn)中介市場也正是受到了孫銘的“點撥”。

鄧家貴在當(dāng)?shù)厥圪u“還建房”，時間一久自然就有了一定的名氣。2016年3月底，慕名而來的孫銘主動找到鄧家貴，說自己認(rèn)識搞房屋中介的人，問鄧家貴有沒有房子要通過中介銷售，鄧家貴當(dāng)時說手上沒有房子。

同年4月，也許是受到了孫銘的啟發(fā)，鄧家貴主動聯(lián)系孫銘，編造自己在季俊處有15套“還建房”的謊言，稱自己想賣其中的五六套房子，孫銘于是便聯(lián)系房屋中介許志覃（另案處理）幫鄧家貴賣房。

三人會面時，孫銘、許志覃提出要讓鄧家貴拿出15套房子的證明。這可難不倒為人老道的鄧家貴，鄧家貴立即向兩人出具以開發(fā)商名義事先制作好的假證明。孫銘、許志覃看到證明后，就開始洽談生意。三人商定，鄧家貴委托孫銘、許志覃幫其銷售六套房產(chǎn)，按每平方6000元與鄧家貴結(jié)算，溢價部分歸孫銘和許志覃。達(dá)成口頭協(xié)議后，許志覃就將這一出售信息掛到店門口，同時在58同城和趕集網(wǎng)發(fā)布這一信息。

由于價格有優(yōu)勢，廣告甫一發(fā)出，前來咨詢購房的人絡(luò)繹不絕，很快兩人就以每平方米8000元至9500元的價格賣出十套房產(chǎn)。中介找好買家后，孫銘就打電話通知鄧家貴到徐記粥鋪去見買家并簽訂房屋買賣合同，由買家、鄧家貴、孫銘和中介四方在合同上簽字。之后買家把錢打到許志覃的賬戶上，由許志覃轉(zhuǎn)款給孫銘，再由孫銘把約定的房款匯給鄧家貴。

經(jīng)被害人趙堅事后證實，2016年7月，其從網(wǎng)上看到廣信房地產(chǎn)中介有季俊的“還建房”出售，第二天就去廣信房地產(chǎn)中介的門店咨詢具體情況。許志覃向其介紹說這個房子是開發(fā)商做的“還建房”，開發(fā)商單獨拿出來賣，可以很快地辦證。7月底，趙堅與許志覃、鄧家貴在附近的粥鋪簽訂合同，簽合同時許志覃向其出示了一份陽光嘉業(yè)房產(chǎn)有限公司出具的證明，證實鄧家貴有15套“還建房”，以及一份寫有鄧家貴名字的向陽村村民拆遷補(bǔ)償協(xié)議書。

三人按照這種模式賣了十套房之后，鄧家貴和許志覃又打起了各自的小算盤，他倆決定將孫銘撇開，自己來操作賣房的事情。此后，原本歸孫銘的“利潤”，最終也落入了許志覃的腰包。

就這樣，2016年4月至11月半年間，許志覃在未核實鄧家貴所提供房源信息資料，甚至明知鄧家貴提供的證明資料造假、房源信息嚴(yán)重不實的情況下，仍然假借“廣信”房產(chǎn)中介的名義在門店內(nèi)及“58同城”等網(wǎng)站上發(fā)布售房信息，以保證房源真實、保證辦理房屋“兩證”并簽訂虛假購房合同等手段欺騙他人支付購房款，導(dǎo)致李慶等24名受害人共被三人騙取1582.16萬元。其中，許志覃實際分得贓款440余萬元，孫銘獲得贓款99.45萬元，剩余錢款被鄧家貴非法占有。

2016年12月30日，楊琪和幾名受害人找到鄧家貴討說法，鄧家貴一直強(qiáng)調(diào)自己沒有詐騙，被要求去派出所說明情況，后被眾人扭送至武漢市公安局武昌區(qū)分局梅苑派出所，遂案發(fā)。

2018年1月12日，武漢市人民檢察院以被告人鄧家貴涉嫌犯詐騙罪向法院提起公訴。武漢市中級人民法院經(jīng)審理，于2019年7月1日公布一審判決結(jié)果：被告人鄧家貴犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十四年六個月，并處罰金人民幣50萬元。

（本文除鄧家貴外，其余人名均為化名）

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com

案件點評

掩卷深思，本案給購房人防范詐騙敲響了警鐘。“還建房”是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市對周邊郊區(qū)進(jìn)行城市化建設(shè)改造的產(chǎn)物。政府為統(tǒng)一規(guī)劃市政建設(shè)，對城市郊區(qū)農(nóng)民原建住房進(jìn)行拆遷，并有計劃地將統(tǒng)一建房分配給拆除了原住房的居民，這種住房就被稱為“還建房”。

事實上，只要稍懂一點常識的人都知道，“還建房”與普通商品房不同，不能通過購買行為原始取得，一般是以補(bǔ)償方式取得所有權(quán)。即使要交易“還建房”，也得與拆遷戶進(jìn)行交易。因此鄧家貴稱開發(fā)公司委托其出售“還建房”本身就是值得懷疑的。本案被告人鄧家貴也許正是利用消費者對“還建房”本身不熟悉，以及對房屋中介過分信任的心理，編造自己手中有多套“還建房”的虛假事實實施詐騙。

本案也提醒人們，房地產(chǎn)中介作為消費市場提供房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，不僅具有資源信息等方面的優(yōu)勢，而且其作為買賣房產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)容易贏得消費者的信任。但普通買房人通過中介交易，也務(wù)必要弄清房屋的來源及產(chǎn)權(quán)情況，防止類似本案這種利用消費者對中介的信任實施詐騙。