丁愛波

實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋

老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)改造是指對老舊小區(qū)及相關區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

老舊小區(qū)改造如何實施？根據(jù)《實施方案》，山東將分“七步走”，分別是：編制計劃、制定標準、征求意愿、協(xié)同改造、完善社區(qū)服務設施、簡化審批、加強工程建設管理和物業(yè)管理。特別是吸取新冠肺炎疫情防控經(jīng)驗，老舊小區(qū)改造中提升社區(qū)醫(yī)療服務設施。

市、縣（市、區(qū)）政府要對老舊小區(qū)全面調(diào)查摸底，建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區(qū)）、市、省老舊小區(qū)改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。然后，因地制宜制定改造標準，制定《全省老舊小區(qū)改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區(qū)和周邊區(qū)域的改造內(nèi)容進行豐富和提升?；A類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，突出解決基礎設施老化、環(huán)境臟亂差問題;完善類改造主要是完善社區(qū)和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等;提升類改造主要是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、商業(yè)設施以及智慧社區(qū)等。由市、縣（市、區(qū)）確定老舊小區(qū)改造標準。

對老舊小區(qū)改造，社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內(nèi)容及改造完成后的物業(yè)管理模式，實行“一小區(qū)一策”。引導居民通過住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內(nèi)門窗、裝修等消費。完善社區(qū)服務設施。整合小區(qū)周邊零星碎片化土地，利用機關企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規(guī)定標準建設完善社區(qū)黨群服務中心。

改造完成后，建立老舊小區(qū)改造評價機制和信息管理系統(tǒng)。推行社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共商事務、協(xié)調(diào)互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

“4+N” 融資模式

為解決老舊小區(qū)改造資金問題，山東將按照不增加政府隱性債務、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流、引入社會資本的原則，結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關區(qū)域“4+N”改造方式和融資模式。對此，《實施方案》提出了大片區(qū)統(tǒng)籌平衡、跨片區(qū)組合平衡、小區(qū)內(nèi)自求平衡、政府引導的多元化投入改造模式，以及鼓勵各地結(jié)合實際探索多種模式。

其中，大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式，即把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，加大片區(qū)內(nèi)D級、C級危房改造力度，做到項目內(nèi)部統(tǒng)籌搭配，實現(xiàn)自我平衡?？缙瑓^(qū)組合平衡模式則將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡。

適當放寬建筑密度等技術指標

《實施方案》提出加強規(guī)劃統(tǒng)籌。市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃部門組織編制老舊片區(qū)改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區(qū)域，優(yōu)化資源配置，策劃、設計可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的老舊片區(qū)改造項目。對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造的政策措施。把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃，并結(jié)合實際給予相應政策支持。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設社區(qū)服務設施。

創(chuàng)新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統(tǒng)籌安排資金用于老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區(qū)改造試點任務或“4+N”融資試點任務的項目擇優(yōu)給予獎補資金支持。調(diào)劑部分地方政府一般債券用于老舊小區(qū)改造;嚴格執(zhí)行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規(guī)定，對符合條件的老舊小區(qū)改造項目可通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區(qū)的民政、城市建設和管理、文化、衛(wèi)生、商務、體育等渠道相關資金，統(tǒng)籌投入老舊小區(qū)改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產(chǎn)權單位按居民約定比例出資。

創(chuàng)新不動產(chǎn)登記做法。小區(qū)內(nèi)增加公共建筑的，立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關方達成權屬協(xié)議，在產(chǎn)權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產(chǎn)登記的具體做法。

加大信貸支持。國家開發(fā)銀行山東省分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行山東省分行在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對老舊小區(qū)改造項目的金融服務力度，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。