方 舟（上海市建筑科學(xué)研究院有限公司， 上海 201108）

1 研究背景

隨著綠色建筑的快速發(fā)展，綠色建筑的評(píng)價(jià)體系也在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果的過(guò)程中不斷得以完善。截至目前，所有綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目中，運(yùn)行項(xiàng)目數(shù)量?jī)H占大約5%。對(duì)于存量運(yùn)行建筑的運(yùn)行評(píng)價(jià)適用性不強(qiáng)。

GB/T 51141-2015《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》是我國(guó)第一部關(guān)于既有建筑綠色改造的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)著力構(gòu)建區(qū)別于新建建筑、體現(xiàn)既有建筑綠色改造特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過(guò)研究該標(biāo)準(zhǔn)的框架和條文可以發(fā)現(xiàn)，其評(píng)價(jià)對(duì)象主要是針對(duì)改建工程，對(duì)于建筑局部改造和修繕工程適用性不強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)的框架龐雜，不適合于存量建筑。

我國(guó)的綠色建筑經(jīng)過(guò)了逾十年的發(fā)展，關(guān)注的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向既有建筑的綠色運(yùn)行、綠色化改造以及綠色建筑運(yùn)行效益和品質(zhì)提升?！渡虾Ｊ芯G色建筑“十三五” 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》中明確指出，注重建筑運(yùn)行管理，提升綠色建筑運(yùn)行效益，切實(shí)體現(xiàn)綠色建筑品質(zhì)。

目前，上海市存量建筑總量已達(dá)到 9.3 億 m2，其中，公共建筑 3.0 億 m2。辦公建筑總面積量已達(dá) 6 000 多萬(wàn) m2，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公共機(jī)構(gòu)建筑已近 6 000幢。既有建筑的體量龐大，多數(shù)存在資源消耗水平偏高、使用功能有待提升等方面的問(wèn)題，其綠色健康提升潛力明顯。

對(duì)于存量運(yùn)行項(xiàng)目的持有者及運(yùn)營(yíng)管理者來(lái)說(shuō)，與其他同類(lèi)建筑相比，其運(yùn)行管理水平、資源能源消耗水平及室內(nèi)環(huán)境水平高低及需持續(xù)的改進(jìn)或提升的領(lǐng)域，是提升建筑運(yùn)行效益、體現(xiàn)建筑品質(zhì)需首要解答的問(wèn)題。

目前，越來(lái)越多的項(xiàng)目實(shí)踐表明，物業(yè)運(yùn)管部門(mén)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中持續(xù)開(kāi)展照明系統(tǒng)優(yōu)化、空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)化改造、增加空氣過(guò)濾等措施，以提升能效水平及內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)，并對(duì)綠色環(huán)保相關(guān)認(rèn)證提出其需求。但新建建筑和既有建筑改造的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系均需要對(duì)設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)行的各類(lèi)指標(biāo)進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，暫無(wú)滿(mǎn)足其認(rèn)證需求的基于建筑實(shí)際運(yùn)行效果的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

在國(guó)外的評(píng)估體系中，有針對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行運(yùn)行評(píng)估的，這樣的評(píng)估體系更加著眼于建筑的運(yùn)行，主要針對(duì)建筑的管理、運(yùn)行、維護(hù)的制度及結(jié)果提出要求，如 LEED-O+M評(píng)價(jià)體系、BREEAM 的 IN-USE 體系等。

隨著城市建設(shè)運(yùn)維水平的發(fā)展，城市的管理重心已逐步由原先的建設(shè)階段向運(yùn)維階段轉(zhuǎn)移。因此有必要通過(guò)研究提出基于實(shí)際運(yùn)行性能的綠色建筑運(yùn)行評(píng)價(jià)方法。

2 國(guó)內(nèi)外既有建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)體系調(diào)研

首先，對(duì)國(guó)內(nèi)外針對(duì)既有建筑的綠色標(biāo)準(zhǔn)體系的框架及內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研，包括國(guó)內(nèi)的《綠色建筑運(yùn)營(yíng)后評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》《綠色建筑后評(píng)估指南》（辦公和商店建筑版）、《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、美國(guó)的 LEED O+M 體系及英國(guó)的BREEAM In-Use 體系。調(diào)研結(jié)果如表 1 所示。

表 1 國(guó)內(nèi)外既有建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)體系框架及主要內(nèi)容

由調(diào)研結(jié)果可知，現(xiàn)有關(guān)于既有建筑的國(guó)內(nèi)外綠色標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)框架基本都包括以下五大類(lèi)。即能源利用、水資源利用、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量、材料與廢棄物管理以及物業(yè)服務(wù)（或運(yùn)營(yíng)管理）。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，能源利用在所調(diào)研的所有標(biāo)準(zhǔn)中權(quán)重占比最高，其次為水資源和室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。在BREEAM In-Use 體系中，還加上了土地利用和生態(tài)、污染控制方面的內(nèi)容。在《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中，加入了規(guī)劃、結(jié)構(gòu)版塊的內(nèi)容。選址與交通則同時(shí)出現(xiàn)在《綠色建筑后評(píng)估指南》、LEED O+M 以及 BREEAM In-Use 體系中。

3 建立上海地區(qū)公共建筑運(yùn)行期綠色性能評(píng)價(jià)體系框架

在針對(duì)既有建筑的國(guó)內(nèi)外綠色標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)體系的調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)不同標(biāo)準(zhǔn)體系對(duì)于運(yùn)行期綠色性能指標(biāo)的內(nèi)容有相同也有差異。經(jīng)由對(duì)上海地區(qū)存量的公共建筑的物業(yè)調(diào)研及課題組內(nèi)部的專(zhuān)家意見(jiàn)征詢(xún)，認(rèn)為對(duì)于存量建筑的評(píng)價(jià)體系應(yīng)該輕量化，針對(duì)重點(diǎn)性能進(jìn)行評(píng)價(jià)，找出最能反映運(yùn)行期建筑的綠色性能效果及管理水平的重點(diǎn)參數(shù)，且應(yīng)該是可實(shí)現(xiàn)、可量化、可優(yōu)化的。因此，最終選定了能源利用、水資源利用、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量、材料與廢棄物排放和物業(yè)服務(wù) 5個(gè)版塊內(nèi)容。同時(shí)，將低碳交通放入了物業(yè)服務(wù)中，強(qiáng)調(diào)通過(guò)物業(yè)的引導(dǎo)作用鼓勵(lì)低碳出行。評(píng)價(jià)體系的框架如圖 1 所示。

圖 1 上海地區(qū)公共建筑運(yùn)行期綠色性能評(píng)價(jià)體系框架

4 分板塊評(píng)價(jià)方法

4.1 能源利用評(píng)價(jià)方法

通過(guò)國(guó)內(nèi)外既有建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)體系的能源利用板塊調(diào)研可知，目前對(duì)能源利用的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有建筑性能參數(shù)、能耗數(shù)據(jù)評(píng)估、能耗計(jì)量、可再生能源、管理五大類(lèi)。

（1）在建筑性能參數(shù)方面，考慮到建筑運(yùn)行過(guò)程中，其本身的性能參數(shù)提升和優(yōu)化的可能較小，對(duì)運(yùn)行節(jié)能的貢獻(xiàn)較小，建筑性能參數(shù)在運(yùn)行過(guò)程中的評(píng)價(jià)意義不大。故本課題節(jié)能板塊的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包含建筑性能參數(shù)的相關(guān)評(píng)價(jià)。

（2）在能耗數(shù)據(jù)評(píng)估方面，目前上海市已對(duì)多種類(lèi)型建筑的能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并發(fā)布了建筑合理用能指南。指南中的能耗數(shù)據(jù)對(duì)建筑的能耗水平具有較高的指導(dǎo)意義，其數(shù)據(jù)也經(jīng)過(guò)多年驗(yàn)證，具有較大的準(zhǔn)確性。運(yùn)行能耗數(shù)據(jù)是建筑綠色性能評(píng)估的重要依據(jù)，上海市建筑合理用能指南較為完善，故本次節(jié)能板塊能耗數(shù)據(jù)的評(píng)估將以合理用能指南作為參考評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，按先進(jìn)值和合理值進(jìn)行分檔得分。數(shù)據(jù)來(lái)源以物業(yè)記錄數(shù)據(jù)/賬單或通過(guò)能耗監(jiān)測(cè)平臺(tái)導(dǎo)出的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

（3）在能耗計(jì)量方面，考慮到國(guó)內(nèi)多數(shù)建筑對(duì)租戶(hù)能耗多采用面積分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行收費(fèi)，但為了提高能耗計(jì)量的高要求，本次節(jié)能板塊對(duì)能耗計(jì)量的評(píng)估將從能耗分項(xiàng)計(jì)量和租戶(hù)計(jì)量?jī)煞矫孢M(jìn)行評(píng)估。

（4）在可再生能源利用方面，考慮到國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀，以國(guó)內(nèi)的評(píng)估方式依據(jù)可再生能源應(yīng)用比例進(jìn)行得分。根據(jù)太陽(yáng)能熱水、光伏、熱泵等可再生能源量占同類(lèi)總能源量的比例分檔得分。

（5）在管理方面，依據(jù)可操作性和國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀，從節(jié)能管理制度、用戶(hù)教育與宣傳、能源管理激勵(lì)、能源審計(jì)、建筑調(diào)試和能耗數(shù)據(jù)相對(duì)節(jié)能等方面進(jìn)行評(píng)估。

綜上所述，能源利用評(píng)價(jià)方法的技術(shù)體系框架的一級(jí)指標(biāo)主要包括能耗數(shù)據(jù)、能耗計(jì)量、可再生能源和管理四個(gè)部分。一級(jí)指標(biāo)下再細(xì)分二級(jí)指標(biāo)。能源利用評(píng)價(jià)體系框架如表 2 所示。

表 2 能源利用評(píng)價(jià)指標(biāo)框架

其中，能耗數(shù)據(jù)以能耗數(shù)據(jù)水平為主要評(píng)價(jià)方式，通過(guò)與上海市能耗水平對(duì)比進(jìn)行得分。能耗計(jì)量以考察能耗計(jì)量的深度為主要評(píng)價(jià)方式，二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括分項(xiàng)計(jì)量和租戶(hù)計(jì)量。可再生能源以可再生能源的貢獻(xiàn)率為主要評(píng)價(jià)方式，通過(guò)與同類(lèi)能耗的占比分析進(jìn)行得分。管理以考察物業(yè)單位管理水平為主要評(píng)價(jià)方式，二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括節(jié)能管理制度制定、節(jié)能教育與宣傳、能源激勵(lì)制度、能源審計(jì)、建筑調(diào)試、逐年能耗趨勢(shì)水平。

4.2 水資源利用評(píng)價(jià)方法

通過(guò)國(guó)內(nèi)外既有建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)體系的水資源利用版塊調(diào)研可知，對(duì)于節(jié)水器具、冷卻塔節(jié)水、水表設(shè)置節(jié)水灌溉、非傳統(tǒng)水源利用率及物業(yè)用水管理的要求基本一致，只有國(guó)標(biāo)對(duì)設(shè)置減壓閥有要求，BREEAM 和 LEED 標(biāo)準(zhǔn)里均未對(duì)用水點(diǎn)前壓力做出要求。國(guó)內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)最大的區(qū)別在于對(duì)用水?dāng)?shù)據(jù)的評(píng)估要求。國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于水量評(píng)估的基準(zhǔn)均為“建筑平均日用水量滿(mǎn)足節(jié)水定額的上限值、平均值、下限值”，是與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行對(duì)比。但 BREEAM 和 LEED 標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)調(diào)的均為項(xiàng)目的總用水量，以特定的水量計(jì)算公式得出項(xiàng)目總水量，或與標(biāo)準(zhǔn)中的基準(zhǔn)值對(duì)比，或與數(shù)據(jù)庫(kù)中的基準(zhǔn)線(xiàn)對(duì)比，是基于大量數(shù)據(jù)得出的數(shù)值，以實(shí)際值與實(shí)際值進(jìn)行對(duì)比。

因此，上海地區(qū)公共建筑運(yùn)行評(píng)價(jià)節(jié)水板塊擬分成數(shù)據(jù)評(píng)估、節(jié)水措施和節(jié)水管理三大板塊。水資源利用評(píng)價(jià)方法的技術(shù)體系框架的一級(jí)指標(biāo)主要包括數(shù)據(jù)評(píng)估、節(jié)水措施和節(jié)水管理三個(gè)部分。一級(jí)指標(biāo)下再細(xì)分二級(jí)指標(biāo)，其中含有二級(jí)指標(biāo)的一級(jí)指標(biāo)有節(jié)水措施（節(jié)水器具、分項(xiàng)水表、節(jié)水灌溉及空調(diào)節(jié)水、非傳統(tǒng)水源）、 管理（按水表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、節(jié)水策略及制度、應(yīng)急預(yù)案、節(jié)水懲獎(jiǎng)機(jī)制以及定期水質(zhì)檢測(cè)），如表 3 所示。

表 3 水資源利用評(píng)價(jià)指標(biāo)框架

4.3 室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)方法

通過(guò)國(guó)內(nèi)外既有建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)體系的水資源利用版塊調(diào)研可知，評(píng)價(jià)指標(biāo)通常包括空氣品質(zhì)、聲環(huán)境、光環(huán)境、熱環(huán)境、管理制度、室外環(huán)境質(zhì)量以及使用者滿(mǎn)意度調(diào)研。室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量通常需要進(jìn)行空氣品質(zhì)和聲、光、熱環(huán)境的檢測(cè)，并進(jìn)行使用者滿(mǎn)意度調(diào)研。國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)（LEED 及BREEAM 標(biāo)準(zhǔn)）還關(guān)注影響室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的相關(guān)管理制度，包括清潔、污染物管理、禁煙管理和蟲(chóng)害管理。

因此，針對(duì)上海地區(qū)公共建筑運(yùn)行評(píng)價(jià)中對(duì)室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量的評(píng)價(jià)，形成技術(shù)體系框架。技術(shù)體系框架的一級(jí)指標(biāo)主要包括環(huán)境質(zhì)量性能、管理制度和滿(mǎn)意度調(diào)查 3 個(gè)部分。一級(jí)指標(biāo)下再細(xì)分二級(jí)指標(biāo)，如表 4 所示。

表 4 室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)框架

環(huán)境質(zhì)量性能以現(xiàn)場(chǎng)考察及檢測(cè)為主要評(píng)價(jià)方式，二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括室外公共活動(dòng)空間、污染物排放情況、室內(nèi)空氣品質(zhì)、室內(nèi)光環(huán)境、室內(nèi)熱環(huán)境、室內(nèi)聲環(huán)境。管理制度以考察物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理制度為主要評(píng)價(jià)方式，二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括綠色清潔、污染物管理、禁煙管理和蟲(chóng)害管理。滿(mǎn)意度調(diào)查以考察建筑使用者的主觀感受為主要評(píng)價(jià)方式，二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括室外聲環(huán)境、室外風(fēng)環(huán)境、室內(nèi)空間布局、室內(nèi)空氣品質(zhì)（包括氣味）、室內(nèi)聲環(huán)境、室內(nèi)光環(huán)境、室內(nèi)熱環(huán)境的滿(mǎn)意度。

4.4 材料與廢棄物排放評(píng)價(jià)方法

通過(guò)國(guó)內(nèi)外既有建筑綠色標(biāo)準(zhǔn)體系的水資源利用版塊調(diào)研可知，國(guó)內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)在材料與廢棄物排放版塊的評(píng)價(jià)方法還是存在差異性?！毒G色建筑運(yùn)營(yíng)后評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》中未涉及材料采購(gòu)，對(duì)垃圾廢棄物評(píng)價(jià)要求收集定量比例、對(duì)生物降解垃圾的收集處理、對(duì)有害垃圾的收集處置。

LEED O+M 標(biāo)準(zhǔn)中的該章節(jié)的計(jì)分方式包括 3 部分，具體如下所示。① 管理制度要求、審計(jì)制度（廢棄物管理計(jì)劃、5 a 一次的審計(jì)）。② 依托各種認(rèn)證（用品環(huán)保采購(gòu)）。③ 結(jié)論性指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（如 70% 廢棄物的要求）。

BREEAM In-use 標(biāo)準(zhǔn)中包括對(duì)采購(gòu)、廢棄物從管理制度、措施手段方面進(jìn)行評(píng)估，特點(diǎn)在于自定義采購(gòu)、廢棄物目標(biāo)及改進(jìn)制度，鼓勵(lì)性能持續(xù)改善。

上海市通過(guò)全程分類(lèi)體系建設(shè)、全程分類(lèi)推進(jìn)，加上規(guī)章法規(guī)支撐，生活垃圾分類(lèi)推進(jìn)速度快，成果顯著，形成了積累性資源。生活垃圾處置利用能力穩(wěn)步提升。干垃圾焚燒和濕垃圾資源化利用能力已達(dá)到 2.435 萬(wàn) t/d。對(duì)垃圾分類(lèi)已有普遍的認(rèn)可度。

因此，針對(duì)上海地區(qū)公共建筑運(yùn)行評(píng)價(jià)中對(duì)材料和廢棄物的評(píng)價(jià)，形成技術(shù)體系框架。一級(jí)指標(biāo)主要考慮 3 部分，分別為材料采購(gòu)、廢棄物管理及管理制度。主要目標(biāo)就是討論公共建筑在運(yùn)行過(guò)程中對(duì)“進(jìn)”“出”用品的管控，保證用品來(lái)源清晰、透明、可追溯，符合綠色可持續(xù)發(fā)展理念，建立用品淘汰機(jī)制，保證廢棄用品能得到充分利用，發(fā)揮剩余價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)用品全生命周期可持續(xù)理念，體現(xiàn)循環(huán)利用的閉環(huán)。一級(jí)指標(biāo)下再細(xì)分二次指標(biāo)，如表 5 所示。

表 5 材料與廢棄物排放評(píng)價(jià)指標(biāo)框架

4.5 物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)方法

伴隨著綠色建筑的迅速發(fā)展，在政府的支持和激勵(lì)下，一批新興綠色物業(yè)企業(yè)積極投入對(duì)綠色物業(yè)管理的探索和嘗試。如第一物業(yè)，就是因服務(wù)于綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目 MOMA住宅而自主研發(fā)的綠色物業(yè)服務(wù)體系。通過(guò)引入 BIM，物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段提升效率，增加業(yè)主滿(mǎn)意度。借鑒已有綠色物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，提煉綠色物業(yè)管理技術(shù)要點(diǎn)。但是，我國(guó)綠色物業(yè)管理的推廣仍然有許多問(wèn)題，特別是針對(duì)我國(guó)既有存量建筑在前端設(shè)計(jì)沒(méi)有開(kāi)展的綠色相關(guān)設(shè)備設(shè)施應(yīng)用。借鑒國(guó)內(nèi)外已有的綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)體系，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綠色管理實(shí)施上的理論依據(jù)和實(shí)施操作上的指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)板塊主要針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的資質(zhì)能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)結(jié)合交通服務(wù)等行為引導(dǎo)措施提升建筑綠色可持續(xù)品質(zhì)。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)的范圍包含用能用水、垃圾、環(huán)境等。為實(shí)現(xiàn)建筑各類(lèi)綠色性能的提升，處理技術(shù)措施外還需要健全物業(yè)管理制度。為保證其他板塊的完整性能，該類(lèi)針對(duì)性物業(yè)管理要求均在各個(gè)板塊內(nèi)進(jìn)行評(píng)價(jià)。物業(yè)服務(wù)版塊的評(píng)價(jià)指標(biāo)框架如表 6 所示。

表 6 物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)框架

5 結(jié) 語(yǔ)

本次研究通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研等方式，確定了適合上海地區(qū)既有運(yùn)行公共建筑的評(píng)價(jià)技術(shù)體系。該評(píng)價(jià)技術(shù)體系以建筑的實(shí)際運(yùn)行性能為依據(jù)，研究建立一套綜合考慮能源、水資源、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量、材料、物業(yè)可持續(xù)管理等多項(xiàng)評(píng)價(jià)因子的建筑運(yùn)行期綠色性能評(píng)價(jià)方法。本次研究成果可為上海地區(qū)開(kāi)展針對(duì)既有存量建筑的綠色運(yùn)行性能綜合評(píng)估及建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提供研究基礎(chǔ)。本次研究主要針對(duì)辦公建筑和商辦綜合體，后期可進(jìn)一步開(kāi)展其他類(lèi)型公共建筑的研究以及對(duì)比不同類(lèi)型物業(yè)單位的管理特征，對(duì)研究成果進(jìn)行完善。