李龍兵

北京國政恒信測繪技術(shù)服務(wù)有限公司，中國·北京 100020

1 引言

房產(chǎn)測繪是國家專業(yè)測繪工作中的重要組成部分，這部分工作主要負責測算房屋的土地面積、地理位置以及產(chǎn)權(quán)。而在房產(chǎn)測繪工作中，房屋土地面積測算又是一項重要內(nèi)容。在進行房屋土地面積的測算時，需掌握房屋土地面積概念，即建筑面積主要是指房屋外圍水平面積以及水平投影面積，主要由公攤面積以及套內(nèi)面積兩部分組成。其中，公攤面積指的是業(yè)主的共有面積，即建筑產(chǎn)權(quán)所有人共有的面積，包括過道、樓梯、電梯、公共門廳等；套內(nèi)面積即指業(yè)主的私有面積，包括房屋的使用面積、墻體面積與陽臺面積[1]。

在計算房產(chǎn)面積時，需要根據(jù)公攤系數(shù)，采用科學合理的方法進行測算。但在具體測算作業(yè)中，由于每棟建筑、每個單元以及每一戶的公攤系數(shù)可能有所不同，因而會使測算工作受到一定干擾，有可能導致測算結(jié)果失真失準。此時就需要具體用到分攤方法來排除測算中的一些不確定因素，以保證最終測算結(jié)果的精確性[2]。

2 房產(chǎn)測繪分攤方法分析

2.1 商業(yè)建筑或單一住宅的分攤

在對商業(yè)建筑或是單一住宅進行測繪時，分攤一般只涉及到1 個幢共分攤面積。在具體的實踐中，一般是按照層、套以及功能區(qū)進行區(qū)分，在分攤時采用的分攤方法存在些許差異。在以套為區(qū)分標準對建筑共有面積進行分攤時，整棟樓以及層內(nèi)共有建筑面積都將參與到分攤。如果套屬樓層，并且存在著與其他部分樓層以及局部幾套共有的情況，在分攤時需要將每套房屋都考慮進去，主要采取的分攤思路是不進行分層的分攤思路。一般情況下，如果以套為區(qū)分別標準，那么在測繪時一般要進行2～4 次的分攤。若每層套型相似度較高，共有部分在功能、布局等方面有較大相同性，在使用、管理維護等方面建筑上下層存在制約關(guān)系，那么在攤分以及測算時就需要將建筑層內(nèi)共有部分面積化為整棟共有建筑米面積。如果是以層區(qū)為劃分標準，在分攤建筑共有部分面積時，需將樓層考慮進去。一般情況下，在進行這類分攤工作時需要進行1～2 次。若是以功能區(qū)作為區(qū)分標準，那么在進行建筑共有部分面積分攤時，需要對建筑中的功能區(qū)做重點考慮。

2.2 普通商住建筑分攤方法

因為普通商住建筑的用途較多，因而這類建筑的測繪工作也比較復雜，在測繪過程中，對面積的分攤是一個難點。在具體的測繪作業(yè)中，往往涉及到功能區(qū)共有分攤、幢共有分攤以及層共有分攤?cè)N情況。例如，一幢商用建筑1 層為社區(qū)活動中心，2 層即以上為住宅。1 層中包括了樓梯間、電梯間、設(shè)備區(qū)域；2 層及以上公用面積僅包括樓梯間、電梯間。這棟建筑中，主要是住宅使用樓梯間與電梯間，設(shè)備區(qū)域為1 層公用。那么在對該幢建筑進行測算時，就應(yīng)當采用以下分攤方法：樓梯間、電梯間屬于共有區(qū)域，主要由2 層及以上使用，因而將其分攤到2 層及以上住宅中；1 層的設(shè)備區(qū)域，具體分攤到社區(qū)活動中心[3]。

2.3 多用途綜合建筑分攤方法

在進行多用途綜合建筑的測繪工作時，主要需注意建筑中的走道、廁所等設(shè)施。因為這些設(shè)施可能是為個別戶室提供服務(wù)，因此在測算時不將這部分區(qū)域進入到功能區(qū)或是分分攤中。在測算時，工作人員可采用自定義分攤方式，在確保分攤合理性的基礎(chǔ)上盡量簡化，為測繪工作的開展提供便利。

3 房產(chǎn)面積質(zhì)量控制路徑分析

3.1 詳細調(diào)查房屋信息

為保證最終測量結(jié)果的科學性、準確性，在測量前還需對房屋各項信息做全面的調(diào)查分析，包括調(diào)查房屋的用途、地理位置、結(jié)構(gòu)、級別等。根據(jù)這些信息形成測量計劃書，并根據(jù)現(xiàn)場的測量檢查結(jié)果分析判斷房屋的尺寸、類型以及位置、結(jié)構(gòu)、建造水平等各項信息是否符合。如果在測量中，房屋測量結(jié)果與其他要素均滿足“房地產(chǎn)測量標準”中相關(guān)要求，那么可判斷房屋設(shè)計合格，設(shè)計圖紙可做為施工活動的重要依據(jù)。但如果經(jīng)測量發(fā)現(xiàn)，圖紙中有相關(guān)要素不滿足標準要求，各責任方應(yīng)當就差異內(nèi)容進行協(xié)調(diào)改進，以保證最終的工作質(zhì)量。

3.2 精準測量房屋數(shù)據(jù)

要想控制房產(chǎn)面積質(zhì)量，就必須做好房屋數(shù)據(jù)測量工作。在測量過程中，應(yīng)當使用預(yù)測結(jié)果定義的邊長數(shù)據(jù)進行測量與分析。具體的測量步驟以及操作方法如下。

首先，在測量時認真對比計劃施工圖與測量施工圖，觀察分析兩張圖之間是否存在不一致之處，了解是否出現(xiàn)過變更問題，通過這些觀察分析工作明確測量時需要更改哪些問題，并做好相應(yīng)記錄。

其次，在實地的測量作業(yè)中，房屋局部與整體結(jié)合的部分是需重點關(guān)注的內(nèi)容， 如果不對這部分內(nèi)容做全面考慮，可能會導致測量結(jié)果失真失準。

最后，在測量過程中，應(yīng)從整體出發(fā)，對房屋做詳細、全面的觀察，了解建筑外立面情況，掌握哪些層次的建筑面積相等，哪些層次的建筑面積存在差異，為后續(xù)的測量以及計算工作打好基礎(chǔ)。對于普通的住宅建筑而言，機房、門廳、閣樓以及樓梯等設(shè)施的面積可能會存在差異，因此需對這些內(nèi)容做重點考慮。在測量不同類型的房屋時，應(yīng)將測量的重點放在房屋軸線尺寸、相鄰單元尺寸以及陽臺等部位。

對以上部位繼續(xù)檢查測量時，同樣是先進行圖紙對比，通過對比明確測量中需要注意的點，然后開展詳細的測量工作，以保證最終測量結(jié)果科學精準。

3.3 準確計算房屋面積

在具體的測量作用中，相關(guān)工作人員不僅需保證房屋建筑邊長、位置、類型等各要素科學合理，還需確保房屋面積計算準確，確保房屋面積分布方式合理。

眾所周知，進行房產(chǎn)價格計算時，房產(chǎn)面積是重要計算依據(jù)。不僅如此，房產(chǎn)許可證管理等各項工作也均是與房產(chǎn)面積為依據(jù)進行開展。因此，在測量作業(yè)中，必須要將房產(chǎn)面積計算準確。在計算過程中，組織管理人員、測量人員、計算人員以及質(zhì)檢人員需共同參與工作，共同完成審查，能認真、詳細、及時找到面積計算中的一些不合理之處，并制定相應(yīng)的解決方案有效消除計算誤差，確保最終測量結(jié)果的科學性、準確性。

3.4 加強業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)管理

一般情況下，房屋測繪中會涉及大量的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)計算難度大，在計算過程中非常容易出現(xiàn)數(shù)據(jù)遺漏、數(shù)據(jù)計算錯誤等問題，從而使整個測量作業(yè)功虧一簣。因此，在進行房屋面積測量計算時，一定要高度重視對業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)的管理。在工作過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)當按照房產(chǎn)測量規(guī)范中的相關(guān)要求進行分層分戶的設(shè)計，并且為了最大程度減少計算誤差，可多采用專業(yè)的數(shù)據(jù)處理軟件開展相關(guān)工作。但在利用相應(yīng)軟件進行計算時也應(yīng)注意讓房屋的面塊屬性、尺寸以及圖層等與實際情況相符。除此之外，在工作過程中要能根據(jù)房屋面積塊合理選擇分攤類型，以保證最終的工作質(zhì)量。為減少誤差，在計算結(jié)束后還應(yīng)進行多次的審核，要全面各項數(shù)據(jù)精準無誤。在對面積進行分攤時，需認真檢查分攤關(guān)系，保證所有實體都能被制定到對應(yīng)的功能區(qū)，并且要綜合運用多種方法進行對比發(fā)分析，確保分攤前與分攤后房屋面積相等，避免出現(xiàn)重復分攤等問題[4]。

4 結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)測繪與房產(chǎn)面積技計算是房地產(chǎn)管理中的兩項基礎(chǔ)工作，這兩項工作的工作質(zhì)量會對房地產(chǎn)行業(yè)的秩序、消費者權(quán)益產(chǎn)生直接影響。因此，在具體的測繪與計算作業(yè)中，應(yīng)當高度重視分攤方法的選用與房產(chǎn)面積計算質(zhì)量的控制。