□ 文| 甄 成

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)度緩慢，其中的一個重要原因是管理模式存在滯后性，不能及時應(yīng)對市場多變的環(huán)境。從當(dāng)前的中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理情況來看，依然存在不足，基于價值管理優(yōu)化企業(yè)管理模式并不斷創(chuàng)新，以提高管理效果。

價值管理的概述

所謂的“價值管理”，就是建立在價值基礎(chǔ)上的管理過程以及管理結(jié)果。本質(zhì)角度而言，管理企業(yè)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，發(fā)揮價值的指導(dǎo)作用，價值不僅是指導(dǎo)思想，其本身就是一種管理模式，主要是將過剩的收益充分利用起來，使股東最大程度地發(fā)揮其價值。（表1：房地產(chǎn)股東的指標(biāo)走勢）

表1 房地產(chǎn)股東的指標(biāo)走勢

股東的價值實現(xiàn)最大化，就意味著股東的財富有所提高，這與企業(yè)的未來發(fā)展目標(biāo)有關(guān)，也關(guān)到戰(zhàn)略進(jìn)程、體制機制、文化和業(yè)績等等。換一個視角，在企業(yè)的管理工作中，價值發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，就是發(fā)揮股東的價值為企業(yè)創(chuàng)造更高的利潤。

當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理中所存在的不足

（1）沒有合理利用產(chǎn)品價值。房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特性是不能移動，且保值增值。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理工作中將這些特點呈現(xiàn)出來，但是，也存在沒有合理利用產(chǎn)品價值的問題。企業(yè)為了提高收益，大范圍開發(fā)地皮，必然會有大量的資金消耗，不符合房地產(chǎn)的長期性特征。（2）沒有采用合適的投資價值管理方式。企業(yè)管理人員在資金投入中存在很強的主觀判斷性，沒有充分了解和分析資料內(nèi)容，導(dǎo)致投資不夠準(zhǔn)確，企業(yè)資金運轉(zhuǎn)受到影響，造成投資風(fēng)險，甚至對企業(yè)的生存造成威脅。在投資管理中由于管理控制能力不強，不能有效控制資金投入量。落實到具體的工作中，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有從實際出發(fā)制定并完善制度體系，而是過于形式化，使得資金投入不夠科學(xué)。（3）缺乏價值驅(qū)動性。中小型房地產(chǎn)開發(fā)市場存在特殊性，而且過程復(fù)雜，從審批、建設(shè)到規(guī)劃土地，需要經(jīng)過很多的部門，所以，多數(shù)企業(yè)忽視了價值管理，而是將更多的精力投入到攻關(guān)上。

優(yōu)化企業(yè)管理模式的有效措施

1.建立價值取向的管理模式。企業(yè)經(jīng)營管理中，向客戶傳遞價值取向，根據(jù)客戶的需要實施差異化的戰(zhàn)略管理模式入手，做管理，提高客戶對產(chǎn)品的注意力。

通過傳遞價值促使產(chǎn)品領(lǐng)先，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和技術(shù)上都占有一定的優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于自身管理模式要不斷優(yōu)化，提高自身的競爭力，不斷采用先進(jìn)的工藝技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量。

密切關(guān)注相互客戶管理模式，就是將顧客的要求作為管理的宗旨，與顧客建立良好的關(guān)系，相互保持誠信的態(tài)度。企業(yè)對于市場的動態(tài)要認(rèn)真觀察，對客戶的真正需求予以了解，為客戶量身定做服務(wù)。企業(yè)對于信息系統(tǒng)要不斷完善，確保企業(yè)的員工以及顧客的信息傳遞速度更快，實現(xiàn)信息共享。

2.基于價值增值實施流程管理。企業(yè)需要對價值進(jìn)行分解，將其中的驅(qū)動因素找出來，采用價值驅(qū)動力提升的方法實現(xiàn)價值增值，這也是項目高效運行的關(guān)鍵。將項目研究小組建立起來，對市場狀況進(jìn)行調(diào)查，了解顧客的需求。處于市場調(diào)研階段，需要明確市場層和產(chǎn)品層的區(qū)別，市場層需要重點關(guān)注區(qū)域市場的運行狀況，產(chǎn)品層則需要重視所在區(qū)域的構(gòu)成情況。當(dāng)處于項目設(shè)計階段的時候，發(fā)揮價值驅(qū)動因素的作用，介入到產(chǎn)品設(shè)計工作中，隨著審核關(guān)注的改推進(jìn)，流程的價值得到提升。

3.以實現(xiàn)價值為中心為客戶提供優(yōu)質(zhì)管理。對企業(yè)的顧客正確識別，從潛在價值出發(fā)對客戶分類，對于所屬不同類別的每類課題提供相應(yīng)的服務(wù)，實現(xiàn)有效營銷。采用差異化分析方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于顧客的差別合理區(qū)分，其中有限的企業(yè)資源，促使?fàn)I銷工作“一對一”展開。對于客戶所提出的一些個性化特要求，對營銷方案作出調(diào)整，做好雙向溝通，提高服務(wù)效率的同時，控制好成本。優(yōu)化配置資源，讓客戶的個性化需求得到滿足。

結(jié)束語

通過上面的研究可以明確，處于宏觀經(jīng)濟環(huán)境環(huán)境中，房地產(chǎn)市場競爭越越激烈，中國的中小型房地產(chǎn)企業(yè)此時就要強化管理工作，這也是提高競爭力的關(guān)鍵。當(dāng)時，從當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理情況來看，由于管理模式過于傳統(tǒng)，沒有發(fā)揮價值理論的指導(dǎo)作用，在管理方式上存在不足，更無法做到優(yōu)化，沒有走上創(chuàng)新之路，對企業(yè)的發(fā)展非常不利。在企業(yè)構(gòu)建管理模式的時候發(fā)揮價值理論的指導(dǎo)作用，實現(xiàn)高層次管理，以在當(dāng)前的市場環(huán)境中更快地發(fā)展。