□ 文| 李新會

引言

房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的落實，需要建立審計體系、強化審計溝通、運用協(xié)同審計等措施，對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動進行有效的風險控制。房地產(chǎn)企業(yè)的審計，也要以風險為導向，通過風險防控手段進行規(guī)避，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)運營秩序的有效和穩(wěn)定，更好地拓展市場發(fā)展空間。

房地產(chǎn)企業(yè)審計風險因素分析

財務因素造成的審計風險

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，需要依托于審計工作來對企業(yè)內(nèi)部加強管理和控制。在房地產(chǎn)企業(yè)審計工作中，財務因素造成的風險占有較大比例。財務風險成因主要與企業(yè)資金密切相關。如房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，導致企業(yè)需要支付的債務成本也明顯增加，這會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營秩序，一旦債務到期，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能出現(xiàn)流動資金困境。這種債務因素，與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況有關，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模大、周期長，對資金的占用較為嚴重。當債務比例過高時，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不預留出債務償還的資金，從而降低了資金的流動性，引發(fā)債務風險。房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，開發(fā)項目往往需要企業(yè)墊付資金，這種經(jīng)營模式，也導致房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉容易出現(xiàn)風險，如果房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足以進行房地產(chǎn)開發(fā)投入，就需要企業(yè)進行融資或者貸款，這些資金籌措方式雖然可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金流動困境，但較大的籌資成本也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的壓力，過大的成本會降低企業(yè)盈利能力，帶來成本風險。

項目因素造成的審計風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般包括了4個階段，即項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段和竣工交付階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施環(huán)節(jié)較多，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會造成審計風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段，需要根據(jù)項目投資等進行預測，如果投資準備不充分，容易造成資金流斷裂風險。

建設準備階段，需要對建筑施工單位的資質(zhì)進行審核，如果建筑單位資質(zhì)存在問題，也會影響到項目的順利實施。在建設階段，則需要對項目進行有效的資金撥付，根據(jù)項目進展來嚴格把握造價成本、項目質(zhì)量等多項內(nèi)容，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都會導致項目難以按時竣工交付，進而在交付階段超出了預計的期限，這就會造成整體交房的延遲，從而帶給房地產(chǎn)企業(yè)違約等方面的風險。房地產(chǎn)項目銷售階段和交付使用階段也容易出現(xiàn)風險隱患，如消費者對于房地產(chǎn)項目的質(zhì)量等存在投訴或者訴訟等，會導致房地產(chǎn)企業(yè)陷入銷售危機，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量，帶來嚴重的風險。

組織因素造成的審計風險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結構，也會成為審計風險的誘因。房地產(chǎn)企業(yè)承擔項目開發(fā)時，需要加強內(nèi)部組織的相互配合和溝通能力，如果組織結構不合理，企業(yè)內(nèi)部各個部門之間缺乏有效的聯(lián)系，就會大大降低工作效率，也容易出現(xiàn)業(yè)務上的矛盾。如房地產(chǎn)企業(yè)項目部門與財務部門缺乏組織聯(lián)系，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的進程等信息交流不暢，就會影響到財務部門對項目的款項撥付。房地產(chǎn)開發(fā)中，各項申請審批也需要相關部門進行溝通，如果審批中每個部門只站在自身的角度去進行審批分析，就容易出現(xiàn)項目審核方面的漏洞，從而造成審計風險。房地產(chǎn)企業(yè)審計工作，一般會由專門的部門執(zhí)行，這就需要其他組織部門進行配合。而很多審計部門缺乏明確的權利和義務歸屬，導致這種審計難以進行落實，而審計結論對于房地產(chǎn)企業(yè)高層決策的指導性也將減弱，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風險。

房地產(chǎn)企業(yè)審計風險防范途徑

建立審計體系

房地產(chǎn)企業(yè)開展審計風險防范時，需要積極構建科學的審計體系。審計體系要以風險為導向，強化審計工作的系統(tǒng)性和針對性。房地產(chǎn)企業(yè)應當加強審計流程的優(yōu)化，將符合現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)審計要求的內(nèi)容進行細化和明確，提高審計流程的可執(zhí)行性。在審計體系中，應當始終以風險防范為基礎，合理規(guī)劃審計方法的應用。在房地產(chǎn)審計體系內(nèi)，還要對審計項目進行全面的監(jiān)督。

審計監(jiān)督是審計風險導向的重要保障措施，在審計體系中也占有重要地位。審計監(jiān)督應當深入到每個審計環(huán)節(jié)中，對于容易出現(xiàn)審計風險的財務因素、項目因素和組織因素等進行重點的風險監(jiān)控。在房地產(chǎn)企業(yè)審計工作中，也要對審計結論進行反復論證，這樣可以避免審計疏漏造成的風險識別不全面，也可以提高審計質(zhì)量。審計工作最終要形成全面的審計報告，審計報告可以為房地產(chǎn)企業(yè)高層決策提供依據(jù)，也可以幫助高層管理者更好地掌握企業(yè)運行實際情況，能夠較好地保證房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略部署的正確性。

強化審計溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應當在內(nèi)部各部門之間，建立一個系統(tǒng)的信息溝通渠道。通過審計溝通渠道，可以形成橫向的和縱向的審計交互，使審計工作可以被廣泛關注。企業(yè)在執(zhí)行具體審計工作時，應當及時地向企業(yè)高層管理進行匯報，對于部門之間也要形成良好的互動，從而可以使整個企業(yè)內(nèi)部都有著較強的風險防范意識。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應當基于審計工作的風險因素，在部門組織中細化審計責任，這樣可以加強審計溝通效果。隨著現(xiàn)代信息管理技術的普及，房地產(chǎn)企業(yè)也可以建立企業(yè)管理平臺，根據(jù)不同部門工作內(nèi)容授權相應的業(yè)務模塊。在審計工作開展中，就可以利用信息平臺采集和對比各項審計數(shù)據(jù)，從而能夠及時發(fā)現(xiàn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)各層級管理人員以及相關部門，可以通過審計管理平臺，對本部門信息進行分析，同時在信息渠道溝通中，可以提高溝通效率和質(zhì)量，避免部門之間出現(xiàn)審計理解或者銜接方面的問題。

運用協(xié)同審計

房地產(chǎn)企業(yè)審計工作，不僅僅是高層管理人員和審計人員的職責，而且需要通過現(xiàn)代審計風險防范理念的滲透，鼓勵所有人員都參與到企業(yè)審計工作環(huán)節(jié)當中。房地產(chǎn)企業(yè)的審計風險來源于不同層面，運用協(xié)同審計才能夠真正使審計工作融合于房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務流程中。房地產(chǎn)企業(yè)在具體審計執(zhí)行上，需要構建起審計評價指標和模式。在審計監(jiān)督和管理實踐中，審計部門內(nèi)部，除了專職的審計人員外，其他房地產(chǎn)部門也要派駐人員進入審計組織，這樣可以在審計過程中，及時地對各項業(yè)務內(nèi)容進行解釋，同時也可以深刻體會到本部門存在的審計風險。房地產(chǎn)企業(yè)審計的宗旨，是通過審計來維護企業(yè)良好的運營狀態(tài)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提高審計的公正和透明性，使審計價值得到最大程度的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在審計工作開展中，要對參與審計的人員開展專業(yè)培訓和職業(yè)道德教育，提高對審計風險的判斷和應對能力，降低企業(yè)風險水平。

結束語

房地產(chǎn)企業(yè)審計風險及防范，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中需要重視的方面。房地產(chǎn)企業(yè)的審計風險因素較為復雜，需要企業(yè)能夠基于風險因素分析，構建起科學合理的防范途徑，提高房地產(chǎn)企業(yè)應對風險的能力。房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展，需要完善審計體系、合理應用審計手段，對企業(yè)內(nèi)部存在的風險問題進行分析和防范，推進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。