林 威

（福州致盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 福州 350299）

工程造價(jià)管理是指企業(yè)為了保障項(xiàng)目的收益，而圍繞工程造價(jià)展開的一系列管理行為和活動(dòng)，能夠幫助企業(yè)合理降低項(xiàng)目建設(shè)成本，優(yōu)化工程施工效果。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入分析加強(qiáng)工程造價(jià)管理的方法，并采取有效措施，將工程造價(jià)控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，提升項(xiàng)目建設(shè)水平。

1 加強(qiáng)招投標(biāo)階段造價(jià)管理

1.1 保障預(yù)算的準(zhǔn)確性

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)不應(yīng)僅將工程造價(jià)管理的范圍局限在施工造價(jià)管理方面，應(yīng)當(dāng)從招投標(biāo)階段開始把控工程造價(jià)，為之后的造價(jià)控制奠定基礎(chǔ)。在招投標(biāo)階段，企業(yè)要保障預(yù)算的準(zhǔn)確性，這樣才能將標(biāo)底價(jià)格控制在合理的范圍內(nèi)，使工程得以保質(zhì)保量地完成。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好招投標(biāo)階段的造價(jià)管理工作，為造價(jià)員提供準(zhǔn)確、詳盡的圖紙、主材價(jià)格資料，使其能夠更加準(zhǔn)確地估算出工程建設(shè)所需成本。通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到大量結(jié)構(gòu)相似或相同的設(shè)計(jì)圖紙，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將各圖紙做好編號(hào)，并向造價(jià)員提供詳細(xì)CAD 電子圖紙，深入優(yōu)化預(yù)算的準(zhǔn)確性，為招投標(biāo)造價(jià)管理提供依據(jù)。

1.2 規(guī)范化招投標(biāo)流程

在招標(biāo)書完成并下發(fā)后，招投標(biāo)工作正式進(jìn)入流程，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必要按照國家現(xiàn)行規(guī)定，根據(jù)投標(biāo)價(jià)格來科學(xué)、合理地選擇施工方，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)階段的工程造價(jià)管理。在招投標(biāo)流程上，企業(yè)要全面、深入地審查入圍公司，如果入圍公司存在掛靠情況，就要仔細(xì)核查該公司是否具有承包工程項(xiàng)目的能力，同時(shí)，還要準(zhǔn)確地鑒別入圍公司在招投標(biāo)過程中是否存在圍標(biāo)、陪標(biāo)等不合理競爭行為，以免綜合能力、素質(zhì)不合格的公司中標(biāo)，影響后續(xù)工程質(zhì)量和成本控制工作的順利進(jìn)行。此外，在招投標(biāo)過程中，公司還要規(guī)范化合同的內(nèi)容設(shè)計(jì)、簽署流程，避免合同中出現(xiàn)模糊不清的條例，導(dǎo)致后續(xù)索賠的頻繁出現(xiàn)，降低工程造價(jià)管理效果。

2 做好設(shè)計(jì)審核工作

2.1 做好現(xiàn)場勘探工作

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理方面，設(shè)計(jì)審核工作作為前期保障工程造價(jià)合理性的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，房地產(chǎn)開發(fā)通常涉及到大規(guī)模的房屋建筑，在整體設(shè)計(jì)上還是具有一定的復(fù)雜性，尤其是位于市中心的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目往往需要面臨一個(gè)復(fù)雜的地下、地上環(huán)境，因此企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段務(wù)必要督促設(shè)計(jì)人員和審核人員做好現(xiàn)場勘查工作，必要時(shí)還要向當(dāng)?shù)氐恼块T尋求現(xiàn)場周圍管線、建筑結(jié)構(gòu)的資料，保障設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的合理性，以免后期頻繁出現(xiàn)工程變更，降低造價(jià)管理效果。此外，如果在勘查過程中發(fā)現(xiàn)了周圍存在已經(jīng)發(fā)生嚴(yán)重破損的建筑、構(gòu)筑物或安裝設(shè)備，企業(yè)就要及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門，防止其對(duì)之后的工程造價(jià)管理工作造成干擾。

2.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)會(huì)審、審查工作力度

待設(shè)計(jì)院完成房屋設(shè)計(jì)圖紙之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)連同設(shè)計(jì)院一起進(jìn)行設(shè)計(jì)會(huì)審、審查工作，深入優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和合理性。在審查過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及到的房屋設(shè)計(jì)圖紙數(shù)量眾多，因此，部分企業(yè)、設(shè)計(jì)院為了節(jié)省時(shí)間和精力，沒有對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深入、全面的審查，造成了設(shè)計(jì)中細(xì)節(jié)處的不合理問題未被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致了在后續(xù)施工中出現(xiàn)了返工問題，影響了造價(jià)管理工作效果。為此，企業(yè)需要綜合現(xiàn)場實(shí)際情況，詳細(xì)地對(duì)各項(xiàng)設(shè)計(jì)的施工可行性、工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)合理性這幾個(gè)方面進(jìn)行審核，增強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量，優(yōu)化工程造價(jià)管理效果。

3 優(yōu)化質(zhì)量控制工作

3.1 合理選擇監(jiān)理公司

在工程造價(jià)管理中，質(zhì)量控制工作是保障工程性價(jià)比的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好質(zhì)量控制工作，保證自身的基本利益，以達(dá)到工程造價(jià)管理的目的。在質(zhì)量控制工作上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選擇口碑好、規(guī)模大、資質(zhì)齊全的監(jiān)理公司來協(xié)助自己完成質(zhì)量檢查控制工作，優(yōu)化工程造價(jià)管理效果。在此過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算額比較大，因此根據(jù)地方性的規(guī)定，企業(yè)需要通過招投標(biāo)的方式來選擇監(jiān)理公司。一般來說，單項(xiàng)工程預(yù)算超過30 萬，總投資超過100 萬都需要通過招投標(biāo)來選擇監(jiān)理。此外，在國家現(xiàn)行的規(guī)定中，一些類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理的選擇必須進(jìn)行招投標(biāo)，比如，關(guān)系社會(huì)公共利益、安全的項(xiàng)目、部分或全部采用國有資金或國家融資的開發(fā)項(xiàng)目等。

3.2 加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的檢查

隱蔽工程一般包括鋼筋、地基、水電安裝等在完工后難以看見實(shí)物的工程，企業(yè)需要重點(diǎn)把控隱蔽工程的質(zhì)量，規(guī)避由于質(zhì)量、使用性能缺陷而產(chǎn)生的事后費(fèi)用支出。在質(zhì)量驗(yàn)收中，企業(yè)需要在隱蔽工程項(xiàng)目完工后，下一項(xiàng)工程開工前，根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定與監(jiān)理人員一同進(jìn)行隱蔽工程的質(zhì)量檢查工作，如在電路質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)，結(jié)合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)理應(yīng)當(dāng)檢查強(qiáng)弱電是否分別布管穿線、管線內(nèi)是否存在接頭、分線時(shí)是否采用了分線盒等情況，若確認(rèn)強(qiáng)弱電線分管、布線整齊，管線內(nèi)接頭都存在于接線盒內(nèi)、導(dǎo)線連接包扎可靠等條件之后，才能承認(rèn)隱蔽工程質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

4 提升管理人員的專業(yè)水平

4.1 優(yōu)化人才引進(jìn)機(jī)制

管理人員是工程造價(jià)管理工作的主要引領(lǐng)者，其專業(yè)水平的高低直接影響著造價(jià)管理工作的效果，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視工程造價(jià)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，并構(gòu)建出健全的人才引進(jìn)機(jī)制，提升造價(jià)管理工作水平。在此過程中，房地產(chǎn)建筑行業(yè)作為近年來新興的高熱度產(chǎn)業(yè)，其配套的人才培養(yǎng)教育機(jī)制建設(shè)尚未達(dá)到需求水平，所以各高校輸出的專業(yè)管理人才數(shù)量有限，影響了人才引進(jìn)效果。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極前往各具有建筑管理專業(yè)的高校，來進(jìn)行校園招聘，同時(shí)，適當(dāng)提高自身的待遇和招聘門檻，選拔優(yōu)質(zhì)管理人才，促進(jìn)企業(yè)工程造價(jià)管理的優(yōu)化發(fā)展。

4.2 做好培訓(xùn)工作

一般來說，房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的規(guī)模較大，所需的工程造價(jià)管理人員較多，因此，為了更好地應(yīng)對(duì)人才緊缺問題，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立長效的培訓(xùn)機(jī)制，提升在崗人員的專業(yè)水平，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)工程造價(jià)管理執(zhí)行力的可持續(xù)優(yōu)化發(fā)展。在培訓(xùn)方面，企業(yè)可以從以往的項(xiàng)目建設(shè)記錄中，篩選合適的素材作為實(shí)例，在培訓(xùn)上進(jìn)行剖析講解，豐富管理者的造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)。此外，企業(yè)還要積極組織管理者參加權(quán)威的培訓(xùn)活動(dòng)，促進(jìn)其專業(yè)知識(shí)的積累。例如：2019 年4月12 日，在西安組織的工程造價(jià)管控與招投標(biāo)管理專題培訓(xùn)班，此次培訓(xùn)圍繞建筑業(yè)營改增政策文件以及新的清單計(jì)價(jià)展開，并為學(xué)員分析了工程造價(jià)管控中的共性問題，優(yōu)化了管理者的業(yè)務(wù)能力[1]。

5 提高造價(jià)審計(jì)的準(zhǔn)確性

5.1 選擇合適造價(jià)咨詢公司

造價(jià)審計(jì)是確定工程結(jié)算款數(shù)額的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其涉及的資本數(shù)額較大，因此企業(yè)務(wù)必要保障造價(jià)審計(jì)的準(zhǔn)確性，合理結(jié)算工程款，深化工程造價(jià)管理的落實(shí)。在審計(jì)工作上，很多企業(yè)都會(huì)選擇委托第三方造價(jià)咨詢公司來進(jìn)行審計(jì)工作，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常規(guī)模較大，所以其一般都會(huì)選擇甲級(jí)的造價(jià)咨詢公司。但當(dāng)前部分小型的造價(jià)公司會(huì)以子公司、掛靠等方式，來獲取甲級(jí)資質(zhì)，同時(shí)，其本身并不具備足夠的專業(yè)能力，影響了審計(jì)的準(zhǔn)確性。為此，企業(yè)需要全面甄別和檢查造價(jià)咨詢公司的資質(zhì)能力，應(yīng)當(dāng)選擇口碑好、規(guī)模大、資質(zhì)真實(shí)齊全的造價(jià)公司，或與企業(yè)已經(jīng)建立長期合作關(guān)系的造價(jià)咨詢公司，保障工程款結(jié)算的準(zhǔn)確性[2]。

5.2 做好施工變更手續(xù)的檢驗(yàn)工作

在審計(jì)過程中，施工方通常會(huì)通過在施工過程中增加施工簽證來增加造價(jià)，以便于獲取更大的利潤，因此，在甲乙雙方博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好變更手續(xù)的檢查工作，確認(rèn)手續(xù)齊全且符合程序要求后才能允許這部分工程款的結(jié)算。在此過程中，企業(yè)要配合造價(jià)咨詢公司，檢查簽證的內(nèi)容是否合理、提出時(shí)間是否符合規(guī)定、提供材料是否具有足夠的證明力、簽證中的工程量計(jì)算是否正確等，全面優(yōu)化審計(jì)工作的準(zhǔn)確性，優(yōu)化工程造價(jià)管理工作的落實(shí)效果[3]。

6 結(jié)語

綜上所述，做好工程造價(jià)管理工作有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平的提升。在工程建設(shè)中，企業(yè)加強(qiáng)工程造價(jià)管理可以保障項(xiàng)目招投標(biāo)工作的準(zhǔn)確性、增強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的合理性、提高工程建設(shè)質(zhì)量、促進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)的可持續(xù)優(yōu)化、優(yōu)化工程款結(jié)算的準(zhǔn)確性，從而增加工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。