王恩建

東明縣住房和城鄉(xiāng)建設綜合服務中心

1 前言

改革開放40年來，我國的城市化樣貌發(fā)生了翻天覆地的變化，另外在城市化的發(fā)展進程中出現(xiàn)和暴露了在房屋征收補償上的諸多問題，為了有效緩解出現(xiàn)的問題，解決不斷出現(xiàn)的矛盾，在兩次廣泛征收社會各界意見后我國《國有土體上房屋征收與補償條例》公布施行。我國《憲法》和《物權法》中都有規(guī)定，即：“城市的土地屬于國家所有，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！睆姆l中看見，征收與補償兩者是并列關系，這和國外的立法不同，這種立法制度更符合我國社會主義發(fā)展的本質，更能夠有效解決城市不動產(chǎn)征收糾紛中的各種問題。雖然有《條例》作為法律依據(jù)，但是在實行過程中，《條例》中的內容過于寬泛，理解過于狹隘，還得進一步進行解釋才能夠更好地去理解《條例》?！稐l例》要想發(fā)揮其作用必須要和《民法》之間相互協(xié)調，《民法》作為私法從其補償財產(chǎn)構成外，征收范圍是否真的就只能適用于房屋征收與補償？建設用地使用權又是一種他物權，基于獨立權利的基礎上是否應該單獨給予補償？房屋征收補償標準單純以房地產(chǎn)市場價格為標準是否忽視了不動產(chǎn)其本身的獨特性？針對這些問題，本文將進行系統(tǒng)回答。

2 房屋征收補償范圍的多角度分析

在進行具體分析之前，必須要明白房屋征收補償?shù)姆秶心男?，《條例》中規(guī)定有三種：房屋價值的補償；搬遷、臨時安置的補償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。這些都是老百姓所理解的“拆遷”補償范圍?！稐l例》中的范圍清晰明了，但是在實際工作中卻需要進行一系列的解釋。在實際實施過程中，由于每個地方條件不同，其《條例》中規(guī)定的內容會出現(xiàn)一定的偏差，有很多開發(fā)商打著公共利益的幌子進行“強拆”，那什么是公共利益？公共利益就是城市化改造、舊城區(qū)安置等實行的一系列惠民政策，也就是說，為了實現(xiàn)《條例》規(guī)定中的三種補償范圍，其征收的課題不僅局限于房屋，還包括了建設用地所有權在內等一系列的權利。在這其中首先需要明確建設用地使用權和建設用地所有權的內容和關系，本文的落腳點和論述時間在我國新《民法典》生效以前，根據(jù)2021年實施的《民法典》內容來看，346條規(guī)定建設用地使用權應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定，不得損害已設立的用益物權。同時《民法典》359條第1款規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。重點來了，之前所說的條款是現(xiàn)行條款，后面新增的住宅建設用地使用權的續(xù)期繳費問題，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，目前從我國現(xiàn)在住房來看，還沒有具體的案例，所以《條例》中房屋征收補償范圍的權利還應該在根據(jù)《民法典》的基礎之上在進行細致劃分和修訂。

這些權利在我國中都有《物權法》中都有明確的規(guī)定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈予的，該建筑物、構筑物及其輔助設施占有范圍內的建設用地使用權一并處分。”互換、出資、贈予等都容易理解，但是轉讓該如何理解？如果是基于征收決定這種事實行為，而不是他人權利發(fā)生的所有權轉移，這種情況是不是應該認定為是轉讓？其實不然，轉讓不僅是指所有權的變動還指的是物的變動，也就是說既有法律行為的物權變動還有事實行為的物權變動，是一種雙向變動。目前我國在征收過程中出現(xiàn)的問題雖然有法可依有規(guī)章可循，但是在實際征收過程中卻遇到很多的問題。不動產(chǎn)也就是房子的問題一直以來都是人民群眾的頭等大事，房子不僅用來住還可以用來做生意，與人們的日常生活息息相關。如果在征收時沒有考慮到租期較長的商業(yè)承租人，那么這種賠償范圍又該如何確定？對于承租人來說，如果遇到疫情之類的情況進行緊急征收，那么又該如何解決呢？從目前的情況來看，政府的征收行為具有一定的突發(fā)性，作為承租人來說，這種突發(fā)性是不能遇見而且不能避免地客觀情況，所以所造成的損失也不單單僅是和出租人進行協(xié)商，而是需要更多地去考慮退還承租人的資金、經(jīng)營的可得利益等條件來獲得征收賠償。

從上述分析可知，從《民法》角度看，征收補償范圍不只是適用于房屋征收和補償，它的補償范圍更為寬泛。征收是一種所有權歸屬關系的轉變，房屋征收實際上就是在城市的發(fā)展過程中，對人民群眾手中的房子進行征收，從單一角度看，這種不動產(chǎn)包括了實物價值，從多角度看，還包括了不動產(chǎn)上的所有權、建筑設施共有權和他物權等，征收對象也擴展到了道路建設用地、綠化林木用地等。但是對房屋不動產(chǎn)征收過程中而言，房屋征收有很多地方做地不是很好，很多事項并沒有達到征收本來的目的[1]。在此需要考慮到一個問題，就是征收的客體究竟是什么？很多人認為征收的客體在法律和事實上來看，其核心就是土地，也就就是建設用地使用權，只有將建設用地使用權征收到國家和政府的手中，國家也就取得了建設用地所有權，基于所有權的變動就可以進行各種建設。那么可以發(fā)現(xiàn)，我國的房屋征收其實有些名不副實，房屋征收的客體是土地，那么為什么要叫作房屋征收呢，按照我國臺灣地區(qū)的做法，房屋征收應該是房隨地一體轉移的，但是大陸地區(qū)在征收工作中卻模糊了這種概念。

3 房屋征收補償建設用地使用權的法律依據(jù)

《征收與補償條例》的出臺，其目的就是為了取得建設用地所有權，以實現(xiàn)資源的配置，為土地開發(fā)和利用消除法律和現(xiàn)實中的障礙。既然建設用地使用權作為單一的獨立物權，那為什么不直接把《條例》直接改為“建設用地使用權的征收與補償”。這是一個非常值得思考的問題，只有想清楚這個問題，才能夠尋找到補償建設用地使用權的法律依據(jù)。在《條例》沒有出臺前，為了解決征收過程中普遍發(fā)生的問題，《城市管理法》中就有明確的規(guī)定：根據(jù)社會利益的需要，國家可以按照法律程序提前收回土地使用權，根據(jù)使用年限和開發(fā)情況進行相應地補償。之后經(jīng)過《物權法》的補充和《城市管理法》內容的修改，建設用地使用權作為一種有交換價值的財產(chǎn)權，即使用期限屆滿，但仍可以參與到市場的關系運作中。另外還有一點，我國的房屋買賣用地只有使用權但沒有所有權，也就是說，當70年屆滿時，住宅房屋自動續(xù)期，但是如何續(xù)，有沒有時間限制等，在法律中并沒有一個實際的范圍和標準，在目前的新修改《民法典》中規(guī)定了繳費內容，但其他的變化不是很明顯。

這種情況就會讓建設用地使用權和土地所有權之間有一定的分離，建設用地的使用權的受益人是所有權人，所以在進行征收補償之前，在根據(jù)以前的實際使用情況給予補償就顯得極為不合理。總之，從目前的實施狀況和法律條文中來看，在現(xiàn)在房、地兩者分離的情況下，建設用地使用權不是附屬性的權利，而是一種具有獨立性質的法律上他物權，住宅與人們的生活息息相關，住宅建設用地使用權是一種可持續(xù)的他物權，在目前社會發(fā)展和社會環(huán)境中，這種使用權其實就相當于所有權，在進行房屋征收補償前，必須要結合當?shù)氐膶嶋H情況，并通過《征收與補償條例》、《物權法》、《城市房產(chǎn)管理法》及其他法律法規(guī)中的具體規(guī)定，充分考慮到權利續(xù)期制度下建設用地使用權的獨立性，必要情況下，可以對其進行單獨補償[2]。

4 房屋征收補償標準、范圍的具體確定

4.1 征收補償標準的具體確定

對征收補償標準的確定，《條例》中明確的規(guī)定，但是在實行過程中卻不能簡單地進行狹隘理解，必要參照其他有關的法律，如《物權法》中的建筑物區(qū)分所有權，以這種所有權為基礎劃定補償范圍。房屋在進行征收的過程中，房屋應該要做廣義的理解，不只是單純的建筑設施，還包括建筑設施中包含的一系列附屬物，土地上的定著物等。從以上分析中可知，房屋征收的補償范圍不單單是房屋，還包括了建設用地使用權在內的一系列附屬設施如道路、林木、花草等植被景觀。房屋的征收有的會牽涉到城鄉(xiāng)區(qū)域的經(jīng)濟一體化發(fā)展。房屋并不是孤立存在的，如果某些植被屬于共同所有的話，都應該要納入房屋的征收補償體系之中。另外對于新修改的小區(qū)業(yè)主權利和物業(yè)公司的權利都應該要公平給予補償。具體的確定標準可以參考一下論述方式。

補償標準除了算清房屋的價值外，還應該保障對征收后的居民生活給予一定的補償，這樣的補償方式更能夠體現(xiàn)《條例》中的精神，在進行補償前，還要劃定有哪些人、哪些單位是在補償范圍內。最后一個需要注意的就是房屋的租賃問題，如果承租人在租房期間，房屋被征收，這時如何補償承租人所遭受的損失，有關這種情況，在《條例》中沒有明確的規(guī)定，也不屬于其補償范圍，但是可以通過和租賃人協(xié)商，退回剩余的租金，或者通過法院起訴，以此減少財產(chǎn)的損失。

4.2 征收補償范圍的具體確定

標準確定以后，就是房屋征收補償范圍的劃定，《條例》按照不同的類型規(guī)定了不同的補償范圍，首先第一個就是征收個人住宅，也就是僅針對房屋進行拆遷，被征收人員按照政府制定的統(tǒng)一價格進行買房，征收之后的土地是國家用來規(guī)劃和利用的土地，并不僅僅是補給居民住房，之所以要保障征收人的利益，就是相當于給了他們一個優(yōu)先購買權，剩下的建筑設施可以用來進行商品售賣。其次就是被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權調換，這種補償就是最合理的補償，但是隨著城市建設的發(fā)展，實物補償行為會造成一定的漏洞，被征收用戶如果沒有規(guī)定，那么要的房子數(shù)量沒有上限限制，應該對房屋補償做出一定的限制。最后為了能夠使得補償?shù)玫焦綄崿F(xiàn)，評估者需要有專業(yè)的知識技能和知識水平，對評估方法和評估結果進行復核和鑒定[3]。在我國在征收過程中，為了填補房屋數(shù)量的漏洞，現(xiàn)在的征收補償范圍將征收的客體都經(jīng)過了縮減，以期更能夠將拆遷補償款等一系列的欠款給到被征收戶的手上。

4.3 如何實現(xiàn)公平補償

公平一直是法律所追求的核心價值，也是《民法》調整平等主體之間人事關系的關鍵所在，在房屋征收過程中實現(xiàn)公平補償在《征收與補償條例》中有相應地確定標準，當然在新修改的民法典中也確定了相應地標準，這個標準就是：“對不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”這個條例引發(fā)出了一個重要問題，這個問題就是為什么是以類似房地產(chǎn)的市場價格打頭，而不是以被征收的房地差市場價格為補償標準。有人認為，按照通俗解釋來理解，這種標準就是把簡單地問題弄的復雜化了，什么時候拆就以什么時候的房產(chǎn)價格為主。但也有的人認為，如果房地產(chǎn)的市場價格被控制在一段時間內不變的情況下，征收時間和補償時間存在一定的差距，所以按照征收決定公告之日的房屋價值來計算先的比較合適，第二個認為點在目前為止是信服度比較高的在，但在實際中實施起來是非常困難的，大多數(shù)的征收過程還是按照被征收的房地差市場價格來確定，而不是以類似的房地產(chǎn)價格來確定，這樣做能夠減少拆遷過程中引發(fā)的各種糾紛。

筆者在本篇文章中所論述的內容均為現(xiàn)行《房屋征收補償范圍與標準相關條例》和《民法通則》《民法分則》，在查閱最終稿《民法典》中物權變化的部分不是大，變化的大地方多數(shù)集中在合同編的變動上，但在物權所有權的限制中增加了征收和征用制度，征收被現(xiàn)有《民法典》明確規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)”“征收集體土地的，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用?！睂τ谡饔弥贫冗€特別新增了疫情防控等緊急需要的款項，至于其他建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務人員與業(yè)主關系、用益物權和居住權等，和房屋的征收補償范圍不是很大。至于已有房屋被征收時，擁有此房屋居住權的人該怎么辦，如何補償，則是以后需要探討的問題。

5 結語

綜上所述，為了公共利益而對房屋進行征收，公共利益的范圍較為廣泛，但是在實際征收工作中又扮演著重要角色，為了要實現(xiàn)公平補償?shù)哪康?，必須要合理確定房屋征收的補償標準和補償范圍。《條例》頒布的最終目的還是要收回居民手中的土地，將土地恢復至圓滿狀態(tài)之后進行開發(fā)或者其他利用，所以在進行房屋征收時，不能以房為主，而應是以地為主，這樣才能夠符合《條例》的目的。除了不動產(chǎn)外，對其建設物區(qū)分所有權、和一些建筑設施附著物和定著物，也應該劃入補償范圍之中。從前面的分析論述中也能夠可以看出，我國的征收在以后的過程中，不應該將賠償范圍限定在房上，要做到公平補償，就應該要以地為基礎，對房屋所有人、業(yè)務、物業(yè)公司等，明確補償范圍。為了實現(xiàn)公平補償，將補償范圍擴大也是非常有必要的。