◎黃德方

房地產評估行業(yè)在多項與房地產估價存在關聯(lián)的政策與法規(guī)頒布之后，獲取更為有利的行業(yè)發(fā)展條件，展現出合法化的發(fā)展特點，估價師也得到了更優(yōu)質的行業(yè)資源，盡管該行業(yè)已經進入正軌，執(zhí)業(yè)流程也出現規(guī)范化的發(fā)展趨勢。但是結合實際的業(yè)務開展情況來說，監(jiān)督問題、規(guī)范內容不夠細致與經濟利益驅動不足等情況形成切實影響，估價師的業(yè)務承辦情況不佳，估價服務水平降低，估價行業(yè)外在形象被損壞，必須針對以上情況，找出解決措施。

一、評估師無法有效承辦房地產評估業(yè)務的主要原因

1.估價師處于相對弱勢的地位。

現行房地產估價業(yè)務主要依賴抵押貸款、國有土地上房屋征收、司法鑒定、國有資產轉讓和課稅等法定業(yè)務，非法定業(yè)務近年來雖有一定的增長，但所占比例較少。鑒于法定業(yè)務范圍的局限性、房地產估價機構的準入門檻較低和監(jiān)管力度不夠等因素，不少區(qū)域形成了“價格戰(zhàn)”“關系戰(zhàn)”和“活動戰(zhàn)”等惡性競爭。對于普通老百姓或者相關企業(yè)來說，這種法定業(yè)務形成的被動委托估價條件下的估價結論僅作為相關雙方經濟利益博弈的一種專業(yè)性的參考依據，僅為實現相應經濟行為達到目的的一種手段。由此使得客戶認為估價過程和報告流于形式，影響了估價報告的公信力，損害了估價行業(yè)和估價師的專業(yè)形象，使得國內房地產估價師無法獲得西方國家房地產估價師一般的地位和尊重，使國內房地產估價師居于弱勢地位。在這種情況下，只要估價機構出具由專業(yè)估價師簽字蓋章的估價報告，就能作為客戶雙方利益博弈的依據。客戶更關心估價的結論和估價報告本身，對估價業(yè)務的整個過程是否由房地產估價師承辦等事項并不關心，故導致不少估價機構鉆了估價業(yè)務由相關助理人員承辦、估價師簽字的空子。

2.監(jiān)管層面的問題。

《房地產估價機構管理辦法》明確了房地產估價機構監(jiān)管單位主要為房地產行政主管部門和行業(yè)協(xié)會，但監(jiān)管范圍僅限于資質核準及估價師的注冊管理、估價業(yè)務范圍、違法違規(guī)情況的處罰等方面進行監(jiān)管，無法涉及具體承接業(yè)務過程的監(jiān)管，加上不少估價機構會將非規(guī)范事項加以“合法化”的處理，使得房地產評估業(yè)務不能保證均由房地產估價師承辦。

3.估價師執(zhí)業(yè)成本過高。

比較利益的驅動增加了房地產估價師的執(zhí)業(yè)成本。隨著社會經濟和房地產行業(yè)的發(fā)展，小額擔保公司、融資公司和房地產開發(fā)企業(yè)等房地產估價師能夠有一席之地的企業(yè)均得到了大規(guī)模的增加，且利潤空間遠遠大于房地產估價行業(yè)，同等條件下的房地產估價師收入較低、工作量大、業(yè)務繁瑣，居于弱勢地位，專業(yè)能力無法得以發(fā)揮，增加了房地產估價師的執(zhí)業(yè)機會成本，使不少經驗豐富的房地產估價師轉行進入收人更高、工作更輕松和更能得到尊重的行業(yè)。

二、有利于評估師承辦評估業(yè)務的可靠對策

1. 給估價師搭設穩(wěn)定的行業(yè)發(fā)展平臺。

估價師處于評估業(yè)務中，需要做好中介服務人員的基本工作，如將優(yōu)質高質量的服務提供給相關方與委托方，提出專業(yè)化且可靠的建議或者意見。針對估價師的主要工作內容，完善估價注冊管理體系，在設定注冊條件時，不僅要確定注冊人是否獲取資格證書以及在理論考試中取得合格的成績，同時還要對其進行職業(yè)道德與實踐能力方面的檢測與考核，對其在同一企業(yè)的工作年限進行考察，確定注冊人能夠滿足多項標準之后，才可給予注冊。協(xié)會必須做好估價人員的高質量培養(yǎng)，給估價師提供良好的教育氛圍，使其能夠維持連續(xù)學習的意識，經過培訓使估價師在未來的崗位中也能保持終身學習的良好理念，在日常性的培訓環(huán)節(jié)中，注重業(yè)務經驗與專業(yè)理論方面的教育，使其既有扎實的理論基礎，同時也能累積豐富的業(yè)務經驗，保障估價師的實際業(yè)務處理能力。

2.強化監(jiān)管工作。

評估房地產資源的行業(yè)較為復雜，內部采用多部門管理的模式，同時受到的外部影響也比較多，行業(yè)協(xié)會、土地管理工作部門與房地產管理部門發(fā)揮的影響最為關鍵，因此需要先有效劃分管理主體的職能，設置實際執(zhí)法范圍，在配套政策與制度的影響之下，實現統(tǒng)一領導的工作目標，各部門使用的管理制度也要保持一致性與科學性，最終構建出規(guī)范化管理系統(tǒng)，強化監(jiān)管部分的工作，對法律規(guī)定的估價項目實施特別關注，可向委托單位進行咨詢，同時將突擊檢查與明察暗訪的方式有效結合，確定估價師是否承辦評估項目，勘察評估現場的工作是否做到位。如果在調查中確定估價師并未有效負責承辦工作，或者有虛假信息，管理部門可根據具體情節(jié)的嚴重程度來實施相應的處罰，行業(yè)協(xié)會也應參與到監(jiān)管工作中。在制度系統(tǒng)中增加舉報有獎的制度，鼓勵機構內人員、相關人員與客服積極地舉報違反評估法現象，可直接向行業(yè)協(xié)會與主管工作部門提供相應的信息，如果證據屬實，對相應人員及單位進行處罰的同時，也要將獎勵提供給舉報人，以此來完善評估行業(yè)監(jiān)督機制，使更多的人參與到這項監(jiān)管工作之中。

3.落實最低限價。

最近一段時間之內出現了估價師兼職的現象，一些兼職人員從中獲利，其工資遠超助理人員應有的工資水平，針對兼職市場的需求與價格過高的情況，需要根據管理估價機構的規(guī)定，針對估價機構在資質等級方面的限定要求，取消估價師數量這部分要求，主管工作部門與協(xié)會可與區(qū)域內的人社局形成協(xié)同合作的關系，定期對估價機構展開抽查，確定其聘用估價師的具體情況，具體檢查購買社保的狀況，如果未按時繳納社保的時間多于兩個月，在對評估機構進行通報批評的同時，還需落實相應的處罰。一些評估機構縮減兼職人員的開支，提升估價助理人員以及專職估價師的待遇及收入，這一行為有利于行業(yè)發(fā)展，也能夠確保估價師承辦業(yè)務的有效性。

三、結束語

本文主要針對房地產評估行業(yè)中的現存問題展開探討，重點在于確定估價師在業(yè)務承辦方面的問題，以此來明確估價師身處評估房地產的業(yè)務中的具體發(fā)展方向。估價師還處于相對弱勢的位置，現有評估監(jiān)管機制不健全，同時估價師還面臨著較高的執(zhí)業(yè)成本。相關部門必須繼續(xù)依照評估業(yè)務的具體展開情況，完善法規(guī)內容，給估價師更合適健全的發(fā)展環(huán)境，使其能夠在估價業(yè)務中有更好的表現，進而促進評估房地產行業(yè)的迅速壯大。