劉華碩 ，陳 寧 ，趙樹(shù)新

（1.遼寧省國(guó)際工程咨詢中心有限公司，遼寧 沈陽(yáng) 110014；2.沈陽(yáng)城市建設(shè)學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110167）

近些年來(lái)，現(xiàn)代物流已經(jīng)成為全新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，其主要是在對(duì)信息產(chǎn)業(yè)、商品流通業(yè)以及制造業(yè)等融合充足的基礎(chǔ)上所形成的，其本身作為一種新興產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)下現(xiàn)代化以及信息化程度逐漸加深的時(shí)代背景下，開(kāi)始在產(chǎn)業(yè)鏈以及經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中起到越來(lái)越重要的作用，基于此，有必要對(duì)其展開(kāi)深層次的分析與探索，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流的整體持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1 物流倉(cāng)庫(kù)的造價(jià)編制相關(guān)問(wèn)題

1.1 投資估算

對(duì)于物流倉(cāng)庫(kù)來(lái)說(shuō)，其在物流項(xiàng)目投資決策階段的投資估算是較為重要的造價(jià)文件，同時(shí)也是其可行性研究報(bào)告的組成之一，投資者需要在明確項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)用相關(guān)資金需求量的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的投資決策，是項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)展資金籌措以及融資方案制定的依據(jù)，由此可見(jiàn)物流倉(cāng)庫(kù)投資估算的重要性[1]。物流倉(cāng)庫(kù)投資估算本身所具有的準(zhǔn)確性，對(duì)于融資方案實(shí)際的科學(xué)性與合理性有著直接影響，若是其準(zhǔn)確性程度較低，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致資金在時(shí)間、數(shù)量以及幣種等各個(gè)方面受到制約，難以同項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要相符合。從項(xiàng)目建設(shè)的程序出發(fā)，需要在審定以及批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告之后在開(kāi)展初步設(shè)計(jì)工作。若想高質(zhì)量完成初步設(shè)計(jì)的編制工作，勢(shì)必要有已經(jīng)批準(zhǔn)或?qū)彾ǖ目尚行匝芯繄?bào)告作為基礎(chǔ)，其中所得出的投資額是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)概算編制的重要依據(jù)，所以相關(guān)造價(jià)咨詢?nèi)藛T務(wù)必要加強(qiáng)對(duì)于物流倉(cāng)庫(kù)投資估算編制工作的重視。在實(shí)際進(jìn)行投資估算的過(guò)程中應(yīng)確保其范圍同各項(xiàng)工程內(nèi)容以及項(xiàng)目建設(shè)方中涉及的范圍相一致，確保其相關(guān)基礎(chǔ)資料以及方式方法的科學(xué)完整[2]。因?yàn)樵诓煌瑮l件下，在對(duì)投資估算編制過(guò)程中所采用的方式存在差異性，部分使用概、預(yù)算定額單價(jià)，部分采用的造價(jià)指標(biāo)，所以應(yīng)當(dāng)進(jìn)行差別看待。當(dāng)使用前者的時(shí)候需要考慮稅金、文明施工措施費(fèi)、安全防護(hù)以及綜合費(fèi)用等，后者則不需要。

從目前來(lái)看，近些年以來(lái)，各地設(shè)備和材料有著比較大的價(jià)格漲幅，在直接進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)用的時(shí)候，務(wù)必要充分考慮其指標(biāo)所編制的地區(qū)以及年份。需要針對(duì)在不同地區(qū)以及不同年份中所產(chǎn)生的差價(jià)進(jìn)行系統(tǒng)、合理的調(diào)整[3]。相關(guān)調(diào)查表明，目前部分地區(qū)在機(jī)械、材料以及人工等方面所產(chǎn)生的補(bǔ)差費(fèi)用已經(jīng)高達(dá)工程造價(jià)的15%-20%?；诖?，務(wù)必要強(qiáng)化開(kāi)展對(duì)于材料價(jià)格市場(chǎng)走勢(shì)的動(dòng)態(tài)分析工作，在投資估算中納入當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格和主要材料與人工的定額價(jià)格間的差價(jià)。除此以外，工作人員還需要綜合開(kāi)展對(duì)于建設(shè)投資合理性的分析工作，也許從局部來(lái)看，各項(xiàng)單位工程的投資具有一定的合理性，但有可能其總投資所呈現(xiàn)出來(lái)的內(nèi)容不具備科學(xué)性，所以務(wù)必要以全面的眼光對(duì)工程整體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及性質(zhì)進(jìn)行衡量，明確判斷其是否能夠滿足建設(shè)單位的實(shí)際要求，并與同類物流倉(cāng)庫(kù)工程的造價(jià)情況相適應(yīng)，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的優(yōu)化調(diào)整措施，最終實(shí)現(xiàn)工程整體投資合理性的提升。

1.2 設(shè)計(jì)概算

對(duì)于物流倉(cāng)庫(kù)所開(kāi)展的設(shè)計(jì)概算工作主要指的是在其初步設(shè)計(jì)的過(guò)程中，從其實(shí)際的設(shè)計(jì)要求出發(fā)，針對(duì)其工程造價(jià)展開(kāi)相應(yīng)的概略計(jì)算，是編制初步設(shè)計(jì)文件的重要環(huán)節(jié)。物流倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)概算在通過(guò)批準(zhǔn)之后能夠?qū)ㄔO(shè)項(xiàng)目投資最高額的控制起到重要作用，同時(shí)其也是進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目年度計(jì)劃編制的重要依據(jù)，有助于幫助相關(guān)工作人員對(duì)設(shè)計(jì)方案本身所具有的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行判斷，是進(jìn)行工程成本考核以及施工圖預(yù)算控制的重要基礎(chǔ)[4]。所以相關(guān)造價(jià)咨詢?nèi)藛T務(wù)必要切實(shí)強(qiáng)化物流倉(cāng)庫(kù)概算本身的精確程度，提升設(shè)計(jì)概算的質(zhì)量，并綜合考慮編制依據(jù)的適用范圍、時(shí)效性以及合法性。其依據(jù)必須要能夠國(guó)家以及地方的相關(guān)編制規(guī)定相符合，并能夠得到國(guó)家以及授權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，包括取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及概算定額等，都需要嚴(yán)格按照規(guī)定與要求進(jìn)行制定，并動(dòng)態(tài)地關(guān)注新規(guī)定的出臺(tái)和調(diào)整。

各種編制依據(jù)所具有的規(guī)定適用范圍都不甚相同，例如各級(jí)主管部門所制定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及專業(yè)定額都只能應(yīng)用于其本部門的專業(yè)工程當(dāng)中，而各個(gè)地區(qū)所規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)都只能在該地區(qū)應(yīng)用。物流倉(cāng)庫(kù)在確定物流倉(cāng)庫(kù)概算工程量的過(guò)程中需要詳細(xì)明確相關(guān)施工組織設(shè)計(jì)、工程量計(jì)算規(guī)則、概算定額以及初步設(shè)計(jì)圖紙的相關(guān)要求展開(kāi)計(jì)算工作。但是因?yàn)楝F(xiàn)如今絕大部分地區(qū)僅有預(yù)算定額，在概算定額方面比較欠缺，例如土建工程定額，與此同時(shí)安裝工程預(yù)算定額的編制也較為單一，再者在其深度方面也難以同預(yù)算定額項(xiàng)目劃分過(guò)細(xì)的要求相符合。所以在實(shí)際開(kāi)展概算工作的時(shí)候，務(wù)必要詳細(xì)開(kāi)展對(duì)于造價(jià)的各方面影響因素的調(diào)查與研究，不僅要著重分析設(shè)計(jì)文件內(nèi)的項(xiàng)目，而且還要設(shè)計(jì)一些文件外的內(nèi)容。

2 物流倉(cāng)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)效益分析

2.1 工程概況

本文以某工程為例，對(duì)物流倉(cāng)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)效益展開(kāi)詳細(xì)分析，該工程土地面積為10 萬(wàn)平方米，其土地費(fèi)用為每畝50 萬(wàn)元[5]。物流倉(cāng)庫(kù)的層數(shù)分為三種，分別是單層、兩層以及五層。本文將對(duì)單層與兩層進(jìn)行詳細(xì)闡述。單層倉(cāng)庫(kù)，其建筑面積為5 萬(wàn)平方米，其建筑物檐口高度在8.7-11.2 米之間。采用樁基作為其基礎(chǔ)形式，四周做擋土墻，單層倉(cāng)庫(kù)的上部結(jié)構(gòu)是輕鋼結(jié)構(gòu)，在縱橫墻下部是彩色壓型鋼板、上部墻面以及高度為1.2 米的磚墻，倉(cāng)庫(kù)的娃們是抗風(fēng)卷簾門，滑升門。兩層倉(cāng)庫(kù)有約10萬(wàn)平方米左右的建筑面積。其占地面積為5 萬(wàn)平方米，其中一層層高和二層層高分別為9 米以及8.95-11.95 米之間，其上部結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土框架。其樓面所使用的是預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土井字樓蓋，屋面結(jié)構(gòu)是鋼結(jié)構(gòu)。倉(cāng)庫(kù)的外門與內(nèi)門分別為滑升門以及木質(zhì)防火門和防火卷簾門。

2.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析

對(duì)于物流倉(cāng)庫(kù)來(lái)說(shuō)，其主要的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于物業(yè)管理和出租收入，在對(duì)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查以及有關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行分析之后，確定物流倉(cāng)庫(kù)底層的租金為1.5 元（m2·d），二層及以上的租金逐層遞減2%，物流倉(cāng)庫(kù)租金每年可收取5420 萬(wàn)元左右。除此以外，針對(duì)出租的物流倉(cāng)庫(kù)還要按照月份收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，累積下來(lái)每年約在300 萬(wàn)元左右，最終將物業(yè)管理和出租收入綜合起來(lái)，最終合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為5720 萬(wàn)元。對(duì)于物流倉(cāng)庫(kù)來(lái)說(shuō)，其本身還有著一定的成本費(fèi)用，主要包含其經(jīng)營(yíng)成本以及各項(xiàng)稅收兩方面內(nèi)容，其經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用涉及到物業(yè)服務(wù)所需要的物料、人工工資以及倉(cāng)庫(kù)出租管理費(fèi)等[6]。

此外還包含針對(duì)花費(fèi)在各類設(shè)施維護(hù)以及修理上的費(fèi)用，根據(jù)工程費(fèi)用的一定比例進(jìn)行提取，大概在146 萬(wàn)元/a 左右。根據(jù)出租收入的1%計(jì)算物業(yè)出租的管理費(fèi)用，得出其費(fèi)用在54 萬(wàn)元/a 左右，根據(jù)其收入的50%進(jìn)行計(jì)算，其物業(yè)管理成本費(fèi)用為150 萬(wàn)元/a。最終合計(jì)其年經(jīng)營(yíng)成本為350 萬(wàn)元左右。在各項(xiàng)稅收去頂方面，按教育附加費(fèi)4%、城市維護(hù)建設(shè)附加稅7%、營(yíng)業(yè)稅5%以及房產(chǎn)稅12%計(jì)。

在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)方面，兩層倉(cāng)庫(kù)具有9.9%的稅前投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是5632 萬(wàn)元，包括建設(shè)期，其投資回收期10.5a。接下來(lái)便是對(duì)其開(kāi)展的不確定性分析，其主要是針對(duì)有著較大效益影響的投資和收入的變化展開(kāi)單因素敏感性分析。根據(jù)相應(yīng)的敏感性分析計(jì)算結(jié)果來(lái)看，若是地價(jià)保持不變，其出租價(jià)格的敏感度系數(shù)在1.09 左右，要比投資費(fèi)用敏感度系數(shù)0.93 大，基于此有必要加強(qiáng)對(duì)該方面的重視，并在此基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的調(diào)整措施，進(jìn)而降低出租價(jià)格這一不確定因素所對(duì)項(xiàng)目效益所產(chǎn)生的各種負(fù)面影響。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，優(yōu)化開(kāi)展對(duì)于物流倉(cāng)庫(kù)的造價(jià)編制工作能夠有效提升其經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于現(xiàn)代物流的平穩(wěn)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。因此，相關(guān)造價(jià)咨詢?nèi)藛T務(wù)必要加強(qiáng)對(duì)于投資估算以及設(shè)計(jì)概算工作的重視，同時(shí)在深入研究單層以及多層倉(cāng)庫(kù)所帶來(lái)的實(shí)際效益的基礎(chǔ)上，適當(dāng)建設(shè)高層物流倉(cāng)庫(kù)，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益的提升。