吳訪非，段汐夢(mèng)

(沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110168)

成本核算一直是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重中之重，決定著房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算可以審查和監(jiān)督企業(yè)預(yù)算和成本計(jì)劃的實(shí)施是否按照原定計(jì)劃予以實(shí)行，可以充分知悉房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的控制水平。除此之外，還可以對(duì)產(chǎn)品的定位及定價(jià)全盤(pán)掌控，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占穩(wěn)腳跟，應(yīng)該不斷完善企業(yè)成本管理體制，健全企業(yè)成本核算體系，提高管理著成本管理的意識(shí)和技能，降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。

1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀分析

（1）收入確認(rèn)方面：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在組織其工程建設(shè)施工時(shí)，首先要取得房屋預(yù)售許可證，才允許進(jìn)行預(yù)售房屋。消費(fèi)者一般情況下采取分期付款的方式，我國(guó)稅法明確指出，采取預(yù)付定金或是分期付款來(lái)收取貸款，都應(yīng)該視為銷(xiāo)售。消費(fèi)者需要在購(gòu)買(mǎi)房屋期間繳納規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)。但是，《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》明確指出，必須要在工程施工完畢，竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告辦理之后，才能明確收入，因此，這必然加了會(huì)計(jì)核算的難度。

（2）核算業(yè)務(wù)方面：在開(kāi)展房屋銷(xiāo)售活動(dòng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)公司不同于其他行業(yè)，因其業(yè)務(wù)繁瑣，工程項(xiàng)目具有特殊性，因此房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容相對(duì)特殊。首先，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也包括商品房建設(shè)。必然涉及公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括地下管道、天然氣等設(shè)施的建設(shè)等。其次，伴隨著居民對(duì)房屋質(zhì)量及房屋品質(zhì)要求增加，房屋裝修也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必須認(rèn)真思考的重要內(nèi)容。這些方面導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，造成房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算越來(lái)越困難。

（3）核算周期方面：進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許多方面：房屋開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，房屋建設(shè)周期比較長(zhǎng)，前期投入資金比較多，上述內(nèi)容是房地產(chǎn)公司首先要思考的問(wèn)題。房地產(chǎn)公司通常在競(jìng)標(biāo)土地后一到兩年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，各種業(yè)務(wù)往來(lái)都很復(fù)雜，例如征地和拆遷房屋及補(bǔ)償、后續(xù)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、銷(xiāo)售等。 房地產(chǎn)公司需要有足夠的資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并要規(guī)定嚴(yán)格的資金分配和使用標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算周期相對(duì)較長(zhǎng)。

2新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

2.1對(duì)收入成本匹配的影響

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以充分反映房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)和負(fù)債。這是衡量房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則包括公允價(jià)值計(jì)量模型的新規(guī)則。當(dāng)該模型用于測(cè)量時(shí)，由于房地產(chǎn)公司的收入發(fā)生顯著變化，因此很難確定具體變化的程度。房地產(chǎn)公司需要根據(jù)實(shí)際情況做出預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常耗時(shí)并且需要大量的開(kāi)發(fā)資金，因此，除非項(xiàng)目完成且公司確認(rèn)收入，否則無(wú)法進(jìn)行會(huì)計(jì)匹配。

2.2對(duì)科目設(shè)定的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之前，在用作固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)處理過(guò)程中，非投資房屋建筑與投資性房地產(chǎn)之間沒(méi)有分離。它無(wú)法反映房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，兩者需要分開(kāi)，公司需要對(duì)租賃和銷(xiāo)售項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，并為租賃開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目。如果想要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，還需要將要臨時(shí)租賃的貨物分類(lèi)并租賃到庫(kù)存賬戶(hù)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)中。

2.3對(duì)信息披露的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定了房地產(chǎn)公司的披露，并要求披露投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法，金額和類(lèi)型。如果投資性房地產(chǎn)是公允價(jià)值模型，則需要披露變更的影響、方法和依據(jù)。如果投資物業(yè)是成本模型，則需要披露攤銷(xiāo)和成本。此外，附注應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的原因和情況，并說(shuō)明其對(duì)業(yè)主或損益的影響。

2.4借款費(fèi)用對(duì)資本化的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布之前，沒(méi)有關(guān)于資本化借貸成本的詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，借款成本的資本化有了新的規(guī)定：可以將借貸成本資本化，以實(shí)現(xiàn)資本收購(gòu)以及達(dá)到資產(chǎn)預(yù)期可用和可銷(xiāo)售條件所需的收購(gòu)、建設(shè)或生產(chǎn)活動(dòng)。根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如果房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備是以借款為代價(jià)實(shí)現(xiàn)的，而且長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)，公司的利潤(rùn)將發(fā)生巨大變化。因此，這部分金額不能資本化，部分借款應(yīng)包含在財(cái)務(wù)費(fèi)用中。

3房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算職能存在的問(wèn)題

3.1會(huì)計(jì)核算方面的內(nèi)容相對(duì)繁雜

會(huì)計(jì)科目需要對(duì)房地產(chǎn)公司的核算作出一個(gè)周密而詳細(xì)的分類(lèi)，會(huì)計(jì)核算對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，會(huì)計(jì)核算的工作必須接受我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的管理和監(jiān)督，這樣才能以確保會(huì)計(jì)核算工作的有效開(kāi)展。 房地產(chǎn)公司的運(yùn)作資金巨大，工程竣工時(shí)間跨度越長(zhǎng)，其會(huì)計(jì)核算實(shí)施起來(lái)就比較難，對(duì)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容的準(zhǔn)確性帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)。然而，我國(guó)會(huì)計(jì)的記賬方法一般都是在年終結(jié)算之后再另立一個(gè)新的賬本，這樣就使會(huì)計(jì)賬本上的數(shù)據(jù)越加復(fù)雜，不僅加重了會(huì)計(jì)核算人員的工作量，也妨礙了房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

3.2會(huì)計(jì)核算不能很好的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司虧損的重要原因是在會(huì)計(jì)核算工程中沒(méi)有采取有效的措施來(lái)降低財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)外部環(huán)境和一些不可預(yù)測(cè)的因素會(huì)造成預(yù)期財(cái)務(wù)與實(shí)際財(cái)務(wù)差別巨大，這樣會(huì)給房地產(chǎn)公司造成居大的損失。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司的一系列外部風(fēng)險(xiǎn)，包括投資方面的風(fēng)險(xiǎn)、融資方面的風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家利率風(fēng)險(xiǎn)及國(guó)際匯率風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)公司投資回報(bào)率不高，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)總體的把握和有效的評(píng)估，并積極采取有效的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以確保房地產(chǎn)公司的盈利目標(biāo)。

3.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)與實(shí)際業(yè)績(jī)不符

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期較長(zhǎng)，以致于會(huì)計(jì)報(bào)表的數(shù)據(jù)往往會(huì)波動(dòng)很大，前期建設(shè)期間內(nèi)業(yè)績(jī)比體現(xiàn)不明顯。當(dāng)房屋在驗(yàn)收后出售時(shí)，凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映預(yù)期金額增加后的實(shí)際業(yè)務(wù)情況，導(dǎo)致收益評(píng)價(jià)指標(biāo)與實(shí)際業(yè)績(jī)嚴(yán)重不符。

4完善房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算的措施

（1）設(shè)置更加完善的層級(jí)科目：當(dāng)前，當(dāng)房地產(chǎn)公司開(kāi)展會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)時(shí)，主要問(wèn)題是會(huì)計(jì)層級(jí)科目設(shè)置缺乏合理性。因此，有必要完善房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算層級(jí)科目。要正確設(shè)置會(huì)計(jì)核算級(jí)別和質(zhì)量的跨級(jí)科目，全面把握整個(gè)公司的會(huì)計(jì)核算范疇。與此同時(shí)，為了促進(jìn)會(huì)計(jì)核算水平的提高，有必要減少會(huì)計(jì)核算時(shí)間，簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算程序，清楚記錄每個(gè)項(xiàng)目的成本，只有這樣才能提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

（2）明確房地產(chǎn)公司的收益核算范圍：首先明確房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售收入核算范圍。收入核算的范圍一般包括房地產(chǎn)公司出售的房屋、搬遷房屋的改造等。但自用房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)出售除外。然后，需要清楚收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。收入情況的確認(rèn)應(yīng)按照法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）完善房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算制度：房地產(chǎn)公司根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，必須保證公司會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和可靠性，并根據(jù)自身業(yè)務(wù)計(jì)劃提高公司會(huì)計(jì)核算水平。因此，首先要優(yōu)化和改進(jìn)公司會(huì)計(jì)系統(tǒng)，由于房地產(chǎn)公司使用的收付實(shí)現(xiàn)制會(huì)計(jì)方法存在非常明顯的缺陷。因此，建議使用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)方法，比較有利于房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算制度對(duì)房地產(chǎn)公司影響巨大，因此有必要建立完善的會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，明確會(huì)計(jì)人員工作職責(zé)，建立良好的會(huì)計(jì)秩序，保證房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。

綜上所述，房地產(chǎn)公司成本核算是一項(xiàng)全面復(fù)雜、系統(tǒng)完整的工作，筆者以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、合理的視角論述了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的基本理論，比較客觀全面地反映了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及成果，明確核算對(duì)象、范圍及核算周期，合理地分配成本費(fèi)用，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)降低會(huì)計(jì)成本預(yù)算、科學(xué)合理的決策以及各項(xiàng)資源的優(yōu)化等方面具有極其重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算效率，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。