馬元靜

（中鐵十六局集團(tuán)有限公司，北京 100018）

在城市軌道工程建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的背景下，表現(xiàn)出更強(qiáng)的項(xiàng)目用地需求，在整個(gè)投資體系中征地拆遷費(fèi)用也占據(jù)了較大比重。為滿足項(xiàng)目所需，征地拆遷已成必然方式，需要做好相關(guān)驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理工作，全方位保障資金合理性。

1 城市軌道征地拆遷的出資方式與補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算分析

1.1 城市軌道征地拆遷中的出資方式

城市軌道工程建設(shè)所需成本較高，為給工程施工創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定環(huán)境，工程中采用了投資與融資相結(jié)合的方式，由政府與鐵道部門攜手展開，尤為突出的是征地拆遷資金，通常采用的是政府已征地拆遷資金入股的模式?？傮w上是一種較為可行的方式，可加大當(dāng)?shù)卣畬?duì)于城市軌道項(xiàng)目的參與力度，以達(dá)到共同承擔(dān)的效果，充分改善了地方政府積極性不足的問題。但受礙于地政財(cái)政的限制，實(shí)際運(yùn)行中又表現(xiàn)出入股資金難度大等痛點(diǎn)，不利于征地拆遷工作的順利展開。從城市軌道建設(shè)單位角度考慮，在項(xiàng)目前期要注重對(duì)所在區(qū)域地方政府的分析，明確其支付能力與后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市軌道的需求，尤其是要提升征地拆遷補(bǔ)償合理性，順利與當(dāng)?shù)卣疬w標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接。

1.2 城市軌道征地拆遷中的補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算

關(guān)于城市軌道征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，其主要可劃分為兩部分：一是征地拆遷數(shù)量，這是整個(gè)征地拆遷工作中最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，也是確定合適征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的基本指導(dǎo)。由于城市軌道項(xiàng)目復(fù)雜度高，且線路較長(zhǎng)，與之相關(guān)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用涉及到多方面內(nèi)容，諸如拆遷范圍、房屋面積等都要得到全面考慮。二是征地拆遷標(biāo)準(zhǔn)，這是計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用的文件依據(jù)。

1.3 界定邊界地與夾心地

受城市軌道狹長(zhǎng)特性的影響，帶來了上下行城市軌道“夾心地”的問題，與此同時(shí)部分城市軌道雖然有征地需求但僅僅只需要少部分田地，隨之引發(fā)了“邊角地”現(xiàn)象。盡管國(guó)家做出相關(guān)規(guī)定，即提出了邊角地與夾心地的控制標(biāo)準(zhǔn)，要以征地總量的2%而展開，但在實(shí)際操作中普遍存在界定模糊的問題。所以，在后續(xù)國(guó)土資源部門要積極行動(dòng)，提出適用于邊角地與夾心地的使用規(guī)范。

2 強(qiáng)化城市軌道征地拆遷的資料收集歸檔與審查

2.1 城市軌道征地拆遷的資料收集與歸檔

發(fā)生城市軌道征地拆遷行為后，需要做好驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理工作，其復(fù)雜度較高且覆蓋范圍極廣，要注重對(duì)征地資料的收集并有效解決拆遷補(bǔ)償中的爭(zhēng)議性問題。應(yīng)當(dāng)明確，征地拆遷資料收集與歸檔是推動(dòng)后續(xù)工作的關(guān)鍵基礎(chǔ)，主要涉及到如下幾點(diǎn)內(nèi)容：

（1）與征地拆遷有關(guān)的政策性文件，同時(shí)還涉及到相關(guān)會(huì)議紀(jì)要，常見有拆遷補(bǔ)償文件等；

（2）國(guó)土資源部門制定出的征地圖解，常見有紅線圖、勘測(cè)定界圖等，還要包含與房屋尺寸、周邊附屬產(chǎn)品的基本資料；

（3）建交表，要嚴(yán)格遵循城市軌道征地拆遷設(shè)計(jì)所給出的表樣要求，有助于驗(yàn)工計(jì)價(jià)工作的展開；但地方政府現(xiàn)場(chǎng)登記表樣不具可行性，容易引發(fā)計(jì)價(jià)管理重復(fù)造冊(cè)的問題，意味著實(shí)際操作必須建立在城市軌道建交表的基礎(chǔ)之上；

（4）各項(xiàng)協(xié)議，通常指的是征地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等；

（5）房屋及其內(nèi)部附屬品的評(píng)估表，與房屋有關(guān)的執(zhí)照以及影像資料等。

除上述提及的內(nèi)容外，還要積極收集改路、改河、區(qū)域電力等各項(xiàng)改建資料，所得資料要講求準(zhǔn)確性原則，在第一時(shí)間做好歸檔工作，保障資料完整性。

2.2 強(qiáng)化征地拆遷資料審查，增強(qiáng)資料的有效性

政策文件需滿足合法性與有效性要求，這是推動(dòng)城市軌道征地拆遷計(jì)價(jià)管理的重要基礎(chǔ)。驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理工作中，圍繞政策性文件展開審查必不可少，主要涉及到兩方面內(nèi)容：（1）政策文件中要有足夠明確的評(píng)估結(jié)論，并給出詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)；（2）含有經(jīng)多方參與后所得的決議與紀(jì)要。不僅于此，還要考慮到政策性文件的適用性問題，應(yīng)滿足各類型征地拆遷項(xiàng)目的需求，換言之，在城市軌道建設(shè)中具有通用性。

審查征地拆遷補(bǔ)償，分析相關(guān)文件是否具有合理性與合規(guī)性，主要涉及到房屋所有權(quán)證書、房屋權(quán)屬；除此方面外，還要審查自建房屋的成本問題，看建造過程中所花成本的合理性，與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做對(duì)比分析，確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)足夠合理狀態(tài)。

審查城市軌道征地拆遷范圍，除國(guó)家規(guī)范文件外，還要考慮到用地紅線圖，以二者為基準(zhǔn)確定拆遷范圍，關(guān)于帶征與帶簽，必須建立在概算許可的前提之下，要交由特定評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)做進(jìn)一步審核，在無誤后方可列入征地拆遷中。

3 優(yōu)化城市軌道征地拆遷的驗(yàn)工計(jì)價(jià)程序

3.1 城市軌道征地拆遷的驗(yàn)工計(jì)價(jià)方式

在長(zhǎng)期發(fā)展下，已經(jīng)圍繞城市軌道工程建設(shè)項(xiàng)目創(chuàng)建出一套驗(yàn)工計(jì)價(jià)方式，可交由建設(shè)單位或是地方政府做出計(jì)價(jià)行為[1]。在實(shí)際驗(yàn)工計(jì)價(jià)過程中，對(duì)應(yīng)的計(jì)價(jià)表格存在差異，但二者的金額均不存在任何差別。具體來說，地方單位以萬元為單位，相比之下建設(shè)單位則以元為單位，此情形下易引發(fā)數(shù)據(jù)小數(shù)點(diǎn)保留誤差問題。基于此，在驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理工作中，需要得到統(tǒng)一計(jì)價(jià)表格的支持。

3.2 城市軌道征地拆遷驗(yàn)工計(jì)價(jià)的程序完善

3.2.1 建設(shè)單位的驗(yàn)工計(jì)價(jià)程序

將拆遷費(fèi)用總額作為基準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上拆遷辦公室做出相應(yīng)的編制方案，基于特定流程展開申報(bào)；嚴(yán)格遵循合同中明確的比例，建設(shè)單位主動(dòng)預(yù)付動(dòng)遷款；在發(fā)出驗(yàn)工計(jì)價(jià)申請(qǐng)時(shí)，要從評(píng)估報(bào)告、補(bǔ)償協(xié)議以及項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)；對(duì)資金撥付申請(qǐng)做全面審核，確保無誤后，建設(shè)單位即可撥付特定資金。當(dāng)然，若后續(xù)存在二次驗(yàn)工計(jì)價(jià)申請(qǐng)，有必要準(zhǔn)備補(bǔ)償資金的支付憑證，此舉旨在避免資金發(fā)生挪用等不良問題。

3.2.2 地方出資方的驗(yàn)工計(jì)價(jià)程序

完成多次征地拆遷款的撥付工作后，要求當(dāng)?shù)卣o出完整的資料，常見有數(shù)量表、支付憑證等，在面對(duì)地方政府給出的各項(xiàng)資料時(shí)，要求建設(shè)單位作出明確的審查，若出現(xiàn)偏差需在第一時(shí)間與地方政府溝通[2]。此外，驗(yàn)工計(jì)價(jià)涉及主體較多，必須在征地拆遷款達(dá)成共識(shí)的前提下展開。

3.2.3 環(huán)境敏感點(diǎn)與特殊構(gòu)筑物的遷改驗(yàn)工計(jì)價(jià)

若遷改驗(yàn)工計(jì)價(jià)涉及到學(xué)校、醫(yī)院等建筑，往往存在較大的拆遷規(guī)模，要交由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)展開，看是否滿足功能置換的條件以及可行措施。在搬遷過程中，要給予合適補(bǔ)助費(fèi)，這也要經(jīng)評(píng)估后得出。

部分城市軌道工程項(xiàng)目表明，還會(huì)遇到園林、寺廟等一些性質(zhì)較為特殊的建筑物，當(dāng)前并未形成一套適用于遷改驗(yàn)工計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為保障拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠硇?，要深入現(xiàn)場(chǎng)做全方位勘察，獲取相關(guān)資料，盡可能采取拆遷方式，在條件允許的情況下恢復(fù)現(xiàn)有建筑物的功能，全面提升舊物利用效率。在遷改工作中，要充分考慮到評(píng)估報(bào)告凈值，還要兼并做好對(duì)殘值的綜合評(píng)估工作，以所得評(píng)估報(bào)告為基準(zhǔn)，確定合適遷移補(bǔ)助費(fèi)用。

在征地拆遷驗(yàn)工時(shí)，若遇到設(shè)備或資產(chǎn)推出轉(zhuǎn)移的要求，需委托鑒定機(jī)構(gòu)做出評(píng)估，看各類資產(chǎn)是否滿足搬遷的條件。若因資產(chǎn)的特殊性而無法搬遷時(shí)，便要引入收購模式做進(jìn)一步評(píng)估，還有必要對(duì)處理后的殘值做相應(yīng)扣除操作；若資產(chǎn)具備搬遷條件，便要考慮到拆遷、安裝等環(huán)節(jié)提出的資金要求，做好此方面的補(bǔ)償工作。

4 結(jié)語

基于本文分析，城市軌道工程建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)征地拆遷驗(yàn)工計(jì)價(jià)管理提出更高要求，做好此項(xiàng)工作是保障拆遷費(fèi)用合理性、推動(dòng)城市軌道項(xiàng)目開展的關(guān)鍵所在。在實(shí)際操作中，由于建設(shè)單位與地方政府存在標(biāo)準(zhǔn)不一的問題，抑制了拆遷補(bǔ)償合理性，因此統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)必不可少，且要以合理方法計(jì)算費(fèi)用，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，為城市軌道征地拆遷工作創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定的環(huán)境。