◎戴輝

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈，這就對(duì)國有房地產(chǎn)企業(yè)造成不小的沖擊，需要考慮到我國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，科學(xué)開展轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中搶占一席之地。國有房地產(chǎn)企業(yè)改革是時(shí)代發(fā)展必然趨勢(shì)，要充分發(fā)揮國有企業(yè)優(yōu)勢(shì)，科學(xué)制定轉(zhuǎn)型升級(jí)方案，按部就班地實(shí)行改革措施，才能適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求。本文主要圍繞國有房地產(chǎn)企業(yè)展開研究，先概述轉(zhuǎn)型升級(jí)概念及方向，接下來提出轉(zhuǎn)型升級(jí)的策略方法，希望為國有房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展提供參考借鑒。

房地產(chǎn)企業(yè)是我國重要經(jīng)濟(jì)支柱，國家實(shí)行了一輪又一輪的調(diào)控政策，取得一定的成效，為國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了不小的幫助，逐漸摒棄傳統(tǒng)老舊的房地產(chǎn)開發(fā)模式，向著綜合體、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的方向發(fā)展。在轉(zhuǎn)型升級(jí)之前，國有房地產(chǎn)企業(yè)要精準(zhǔn)判斷當(dāng)前房產(chǎn)地產(chǎn)，剛剛經(jīng)歷粗放型發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段，要抓住發(fā)展機(jī)遇，科學(xué)制定轉(zhuǎn)型升級(jí)方向，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭能力，基于自身優(yōu)勢(shì)逐漸樹立知名品牌形象。

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)概念及方向

轉(zhuǎn)型升級(jí)不是一個(gè)一蹴而就的過程，而是要結(jié)合企業(yè)優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品、管理、服務(wù)等方面入手，拓展提升現(xiàn)有企業(yè)結(jié)構(gòu)，就國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，要將轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)放在產(chǎn)品和服務(wù)上，逐漸向著新型業(yè)態(tài)形式轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)階段，國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)主要包括五大發(fā)展方向：

第一，旅游地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活方式和思維方式也在逐漸改變，越來越注重生活質(zhì)量、注重周邊生態(tài)環(huán)境是以后經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展主流。將房地產(chǎn)和旅游業(yè)相結(jié)合是一種新的開發(fā)模式，主要包括景點(diǎn)、商業(yè)、住宅三大方面，具體表現(xiàn)為度假休閑村、度假酒店、會(huì)議中心等形式，和普通住宅項(xiàng)目區(qū)別較大，主要依賴于周邊的旅游環(huán)境，以各地區(qū)經(jīng)典景點(diǎn)為依托，逐步開發(fā)出具有當(dāng)?shù)靥厣淖≌⑸虡I(yè)，為房地產(chǎn)賦予新的附加價(jià)值，吸引更多的投資，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，受到購房者的青睞。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)。近些年我國老齡化加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)數(shù)量持續(xù)增加，這就給國有房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇。養(yǎng)老地產(chǎn)要考慮到老年人的各方面需求，核心在于提供住宅的同時(shí)提供醫(yī)療、康復(fù)等服務(wù)，主要打造生態(tài)住宅+醫(yī)療+康復(fù)等模式，國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試，取得一定的成就，也可以成為國有企業(yè)今后的發(fā)展方向。

第三，商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)主要用于商業(yè)用途，與常規(guī)的住宅項(xiàng)目有所不同，可以用于多種經(jīng)營用途，低層主要包括餐飲、娛樂、休閑等，高層主要以辦公為主，這就形成了辦公+娛樂消費(fèi)的模式，相互循環(huán)再造。在國家實(shí)行多項(xiàng)調(diào)控政策以后，房地產(chǎn)競(jìng)爭越發(fā)激烈，進(jìn)入到后調(diào)控時(shí)代，國有房地產(chǎn)也要做出改變，逐漸向著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，構(gòu)建出核心商圈。

第四，城市綜合體。城市綜合體是前幾個(gè)開發(fā)模式的升級(jí)再造，城市綜合體將旅游、商業(yè)、會(huì)議等組合到一起，構(gòu)建出一個(gè)綜合體，滿足各階層客戶的不同需求，體量較大，投資也較多，不過隨著我國城市化的加速，未來可以吸引更多的投資，國有房地產(chǎn)也不例外，需要科學(xué)展開戰(zhàn)略布局，在城市綜合體上投入更多的研究，可以預(yù)計(jì)綜合體未來會(huì)迎來爆發(fā)性增長。

第五，金融布局。在國有企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，還要加強(qiáng)金融布局，大力利用金融資產(chǎn)對(duì)國有企業(yè)的青睞，可以讓部分資金進(jìn)入到保險(xiǎn)、銀行等產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，資源共享，讓資金—品牌—地產(chǎn)形成一個(gè)良性互動(dòng)局面，才能為企業(yè)提供更多的融資渠道。

在國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，要科學(xué)改進(jìn)經(jīng)營模式，以往將重點(diǎn)放在建筑建設(shè)及銷售方面的方式早已經(jīng)跟不上時(shí)代需求，現(xiàn)階段則要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)初期就要和市場(chǎng)定位緊密的結(jié)合起來進(jìn)行房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)，推動(dòng)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，逐漸從制造銷售業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)，才能逐漸完成對(duì)國有企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)求得發(fā)展

1.制定清晰合理的轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略。

在轉(zhuǎn)型升級(jí)之前，國有房地產(chǎn)企業(yè)要考慮到實(shí)際情況，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)構(gòu)建出戰(zhàn)略計(jì)劃，這也是轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵內(nèi)容，一方面要抓住市場(chǎng)機(jī)遇，另一方面還要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，才能更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)帶來的挑戰(zhàn)，全面分析企業(yè)價(jià)值鏈條，找到適合的切入位置，要科學(xué)細(xì)化轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略，科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)展流程，才能順利完成轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2.實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略。

根據(jù)上述研究可知，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向著多元化的方向發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)也要明確該要求，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)多元化經(jīng)營，結(jié)合自身情況，在養(yǎng)老房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)等方面投入更多的資金，同時(shí)科學(xué)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，開發(fā)一些關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，協(xié)調(diào)新舊產(chǎn)業(yè)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型企業(yè)。同時(shí)，還要注意加強(qiáng)技術(shù)研發(fā)，從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，才能真正完成轉(zhuǎn)型升級(jí)。

3.優(yōu)化國有房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)。

強(qiáng)化國有企業(yè)資源整合，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，不斷培育企業(yè)的核心競(jìng)爭力，這是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵。目前大部分國有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)普遍相對(duì)單一、管理基礎(chǔ)比較薄弱、經(jīng)營比較粗放、面對(duì)宏觀調(diào)控束用無策等現(xiàn)實(shí)問題，國有房地產(chǎn)企業(yè)必須通過改革、創(chuàng)新、調(diào)整、提升，來斷優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，重新激發(fā)活力，從而提高企業(yè)核心競(jìng)爭力。一方面要客觀認(rèn)識(shí)到企業(yè)當(dāng)前所處階段的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的特性，繼續(xù)全面發(fā)掘支撐房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的綜合潛力，另一方面要針對(duì)內(nèi)外變化，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)組織再造和管理提升，將產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變成價(jià)值鏈。

4.加強(qiáng)集約化管理。

國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要延伸產(chǎn)業(yè)鏈、不斷依靠科技進(jìn)行創(chuàng)新，打造資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、科技創(chuàng)新型、品質(zhì)安全型企業(yè)，建設(shè)低碳、綠色、健康的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不斷增加產(chǎn)品的附加值，逐漸推進(jìn)國有企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，完成從住宅建造到住宅制造，從粗放式經(jīng)營到集約化經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。

5.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。

國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)期間要加強(qiáng)對(duì)成本的管控，構(gòu)建出相應(yīng)的管理制度，通過獎(jiǎng)懲機(jī)制激發(fā)職工潛能，項(xiàng)目各個(gè)階段都要管控好成本費(fèi)用，同時(shí)構(gòu)建出風(fēng)險(xiǎn)防控體系，這也是轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵內(nèi)容，這樣才能規(guī)避轉(zhuǎn)型升級(jí)期間遇到的風(fēng)險(xiǎn)問題，不斷累積經(jīng)驗(yàn)，才能讓企業(yè)擁有更高的核心競(jìng)爭能力，在市場(chǎng)競(jìng)爭中脫穎而出，順利完成轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、結(jié)語

綜上，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭越來越激烈，加上國家實(shí)行宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為必然發(fā)展趨勢(shì)，國有房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，如果不及時(shí)轉(zhuǎn)型升級(jí)，就會(huì)迅速被市場(chǎng)淘汰。為了滿足消費(fèi)者需求，國有房地產(chǎn)要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品，同時(shí)改進(jìn)經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，可以采取多元化經(jīng)營、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、集約化管理等措施，向著制定的轉(zhuǎn)型升級(jí)目標(biāo)發(fā)展，借助企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，逐漸構(gòu)建出完善健全的發(fā)展體系，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。