■王志宇

（東莞市龍榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（中國(guó)奧園集團(tuán)全資子公司））

引 言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平不斷提升的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的中流砥柱。從1998年開(kāi)始，每年投入到房地產(chǎn)的資金增長(zhǎng)幅度都會(huì)比社會(huì)總投資額增長(zhǎng)幅度要高，而作為資本密集型行業(yè)，其本身也有著建設(shè)時(shí)間跨度較大，資金回轉(zhuǎn)率較低的特點(diǎn)，這也就要求了企業(yè)能夠從自身資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的角度出發(fā)，通過(guò)有效的融資模式確保資金能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而使多種風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題得到有效規(guī)避。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的實(shí)際情況分析

從我國(guó)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)字的角度來(lái)看，我國(guó)投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中的資金資源已經(jīng)高達(dá)17168.8億元，在這之中，首要資金來(lái)源為產(chǎn)品的預(yù)付款和定金，其總體比例高達(dá)43.1%，而第二個(gè)融資來(lái)源則為企業(yè)通過(guò)多種渠道過(guò)去的自籌資金，這部分的資金比例高達(dá)38%，第三個(gè)融資來(lái)源則為銀行貸款，這個(gè)資金比例高達(dá)18.4%。從根本上而言，商品房的出售資金是房地產(chǎn)資金籌集的主要來(lái)源，而購(gòu)房者向銀行按揭貸款是其購(gòu)買(mǎi)商品房的主要方式[1]。

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化往往包含了以下幾種模式：

1.1 企業(yè)自力更生模式

企業(yè)自力更生模式需要企業(yè)自身通過(guò)各類融資渠道來(lái)擴(kuò)展，結(jié)合多種金融工具的使用，進(jìn)一步改善企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)狀況，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目的。在這之中，包含了通過(guò)上市融資、自有資金信托融資、股權(quán)融資、銀行貸款融資以及混合性融資等多種方式，往往都是以企業(yè)資金需求為導(dǎo)向，以企業(yè)主導(dǎo)的融資模式。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)合作模式

如果房地產(chǎn)企業(yè)承接的項(xiàng)目較大，房地產(chǎn)企業(yè)往往難以通過(guò)企業(yè)自身獲取需求的資金，而這也就要求了房地產(chǎn)企業(yè)能夠與其他房地產(chǎn)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，提升資源共享與交流的效率，從戰(zhàn)略合作的角度上充分利用各方優(yōu)勢(shì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)問(wèn)題出現(xiàn)停滯的問(wèn)題，同時(shí)也可以確保合作雙方能夠通過(guò)合作關(guān)系的建立強(qiáng)化自身實(shí)力，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與效率，從而達(dá)到互利共贏的目的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)合作模式會(huì)以股權(quán)的形式開(kāi)展合作，這種資本運(yùn)作模式始于2004年，并在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)之中得到了更加廣泛的應(yīng)用。

1.3 企業(yè)重組模式

在房地產(chǎn)企業(yè)合作模式之下，雖然雙方都掌控了一定的資源，然而在這之中，有一方可能具備著較為明顯的資源優(yōu)勢(shì)，為了確保企業(yè)資源的作用和價(jià)值能夠達(dá)到最大化，應(yīng)該由企業(yè)的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權(quán)的調(diào)配與重組，這也是當(dāng)前較為有效的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化模式。我國(guó)早在2004年就出臺(tái)了企業(yè)房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)重組的相關(guān)規(guī)定，并要求由多家企業(yè)共同整合而成中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。另一方面，企業(yè)重組模式也可以引入國(guó)外資金，通過(guò)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資源整合和重組的模式，為相關(guān)項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供必要的保障。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)模式

在房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化之中，并購(gòu)模式是一種較為有效的提升企業(yè)規(guī)模的模式。并購(gòu)是發(fā)生在企業(yè)與企業(yè)之間的一種資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化行為，是企業(yè)法人在公平自主的前提下，以一定的經(jīng)濟(jì)方式獲取他人產(chǎn)權(quán)的行為，這也成為了當(dāng)前企業(yè)資本運(yùn)作最為主要的一種形式。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展商品房并購(gòu)活動(dòng)，主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)這種手段對(duì)對(duì)方資源進(jìn)行把控，來(lái)提升企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)并購(gòu)模式產(chǎn)生的根本原因是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)能夠通過(guò)這種模式來(lái)達(dá)到獲取外部競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)[2]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及融資決策的重點(diǎn)和要點(diǎn)

2.1 進(jìn)行資金成本分析

所謂的資金成本，也就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了融資并使用資金而需要花費(fèi)的費(fèi)用，這方面費(fèi)用包含了資金使用產(chǎn)生的費(fèi)用，融資過(guò)程之中資金與人力資源的費(fèi)用消耗，特定條件下產(chǎn)生的資金消耗。相對(duì)而言，資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要內(nèi)容就是資金成本，同時(shí)其也是融資計(jì)劃制定的內(nèi)容之一。對(duì)于企業(yè)而言，資金成本是融資決策制定以及資金使用的重要基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)該遵循性價(jià)比最優(yōu)原則進(jìn)行融資方式的選擇。對(duì)于企業(yè)而言，資金成本是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，做好投資規(guī)劃的重要標(biāo)準(zhǔn)，而資金項(xiàng)目也只有在其投資收益率較高的情況下才能進(jìn)入到?jīng)Q策制定的探討之中。資金成本也能夠作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效果的參考標(biāo)準(zhǔn)，如果經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)沒(méi)有超過(guò)資金成本，那么說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)處于業(yè)績(jī)不佳的階段。

資本占用與企業(yè)融資的額度以及時(shí)間限制有著較為緊密的聯(lián)系，其本身也屬于企業(yè)融資成本變動(dòng)費(fèi)用的一種；資本籌集費(fèi)用比較固定，所以和企業(yè)融資額度及時(shí)間沒(méi)有直接聯(lián)系。在實(shí)際計(jì)算過(guò)程之中，對(duì)于小額度的資本籌集費(fèi)可以進(jìn)行忽略處理，而對(duì)于較大額度的費(fèi)用應(yīng)該結(jié)合其資本比例進(jìn)行測(cè)算。而融資成本則可以以絕對(duì)數(shù)和相對(duì)數(shù)兩種形式加以體現(xiàn)，由于融資方式的不同，融資成本也會(huì)出現(xiàn)一定的差異性，而為了確保企業(yè)能夠進(jìn)行更好的對(duì)比，往往會(huì)采用相對(duì)數(shù)進(jìn)行融資成本的核算，用資金成本率加以表示，而這個(gè)數(shù)值一般是由企業(yè)籌資方式而決定的，能夠?yàn)槿谫Y方案和決策的制定提供可靠的保障。

2.2 對(duì)杠桿效應(yīng)加以全面的考慮

所謂的杠桿效應(yīng)，也就是指企業(yè)利潤(rùn)不斷擴(kuò)大，銷售規(guī)模的拓展以及資本結(jié)構(gòu)發(fā)生改變之下對(duì)企業(yè)造成的影響，而由于不同因素之下，杠桿效應(yīng)會(huì)呈現(xiàn)出不同的體現(xiàn)形式，因此我們可以將杠桿效應(yīng)氛圍營(yíng)業(yè)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿兩種形式。

所謂的營(yíng)業(yè)杠桿，也就是指企業(yè)資產(chǎn)對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成的影響，而這些資產(chǎn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益改變的比率往往會(huì)比營(yíng)業(yè)規(guī)模拓展而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益改變的比率要高。通過(guò)營(yíng)業(yè)杠桿效應(yīng)的分析，能夠明確公司固定成本、額外利潤(rùn)、銷售額的變動(dòng)關(guān)系，從而為房地產(chǎn)企業(yè)融資決策制定提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)保障。企業(yè)對(duì)于股息變動(dòng)而導(dǎo)致利潤(rùn)改變的幅度被稱為財(cái)務(wù)杠桿，最主要指企業(yè)負(fù)債率對(duì)股東的影響，同時(shí)也能夠?qū)ζ髽I(yè)資本結(jié)構(gòu)有直接影響。在公司資本結(jié)構(gòu)不變的前提下，企業(yè)需要從利潤(rùn)之中支付的資金都是固定的，而如果在這種情況下提升了企業(yè)的稅前利潤(rùn)，那么普通股負(fù)擔(dān)的利息和租賃費(fèi)用就會(huì)下降，進(jìn)而使企業(yè)能夠獲取額外收益，這也就是財(cái)務(wù)杠桿效益的本質(zhì)。

財(cái)務(wù)杠桿本身就能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)濟(jì)效益和負(fù)債造成深遠(yuǎn)的影響，企業(yè)通過(guò)股票籌資，能夠使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力得到提升，然而這種籌資行為會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所有者權(quán)益的提升，而其結(jié)果往往會(huì)導(dǎo)致資金籌集過(guò)程出現(xiàn)一定的不合理性；債券籌資模式則要求企業(yè)能夠按照事先約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行利息支付，而其他的經(jīng)濟(jì)效益則由原來(lái)的股東分享，如果說(shuō)稅前利潤(rùn)比利息率高，那么負(fù)債經(jīng)營(yíng)就可以達(dá)到提升經(jīng)濟(jì)效益的目的，使財(cái)富能夠得到轉(zhuǎn)移，提升股東的收益，而如果實(shí)際情況相反，那么企業(yè)的虧損程度就會(huì)加劇，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果優(yōu)化和融資決策制定時(shí)應(yīng)該考慮的重點(diǎn)問(wèn)題[3]。

2.3 明確資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)

不同房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)之上都會(huì)存在著一定的差異性，而其在成本發(fā)行、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及收益計(jì)算上都有著一定的差異性，要求企業(yè)能夠選擇自身更加適應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)，融資結(jié)構(gòu)的最佳方案的選擇和企業(yè)市值的提升，已成為了企業(yè)融資的效率和質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)明確企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)，替企業(yè)選擇資本結(jié)構(gòu)最佳方案提供了安全的保障。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在商討資金籌集方式時(shí)，第一步需要規(guī)劃多種資金的方案以供選擇，對(duì)提出的方案進(jìn)行預(yù)決算，同時(shí)進(jìn)行分析得出最佳方案，而且需要對(duì)選擇出來(lái)的方案進(jìn)行優(yōu)化，該過(guò)程被稱為企業(yè)籌資方案制定及企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化過(guò)程。在這項(xiàng)工作之中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮到融資方案的收益，往往會(huì)采取多種籌資方案的綜合籌資成本率以及相應(yīng)方案的投資收益率進(jìn)行比較。如果說(shuō)其收益率超出了加權(quán)資本成本，那么說(shuō)明這項(xiàng)融資方案是有益的，融資能夠取得相應(yīng)的效益，如果收益率低于加權(quán)資本成本，說(shuō)明其難以獲取預(yù)期的效益，另一方面，越要考慮到財(cái)務(wù)杠桿效益以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)耐受程度，確?；I資方案能夠符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。這里要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在最大限度之內(nèi)追求最佳的資本結(jié)構(gòu)，然而在實(shí)際操作過(guò)程之中，往往會(huì)因?yàn)榭陀^因素的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以獲取預(yù)期的效益，這也就要求了房地產(chǎn)企業(yè)能夠在相關(guān)工作開(kāi)展之中，明確退而求其次的道理，選擇合適的資本結(jié)構(gòu)，確保代理成本得到有效控制，達(dá)到財(cái)務(wù)成本與額外負(fù)債財(cái)務(wù)之間的平衡，確保交易成本和信息影響因素得到全面考慮，最終確定一個(gè)最佳的資本結(jié)構(gòu)區(qū)間，在考量資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)時(shí)，我們認(rèn)為只要結(jié)果在合格區(qū)間之中，就說(shuō)明企業(yè)資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到了合理的優(yōu)化。

2.4 制定融資決策

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的融資過(guò)程往往會(huì)對(duì)其造成一定的改變，而融資決策的制定往往也是優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要方式。在進(jìn)行融資過(guò)程之中，多種渠道資金的增加往往不會(huì)根據(jù)比例進(jìn)行，也不可能根據(jù)固有的結(jié)構(gòu)進(jìn)行等比例融資，公司的資本結(jié)構(gòu)也會(huì)隨著融資數(shù)值的改變而發(fā)生改變。在不同的融資情境之下，企業(yè)的融資決策也應(yīng)該得到調(diào)整和優(yōu)化，從而使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)能夠得到動(dòng)態(tài)化的改變。融資決策的優(yōu)化能夠使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，這也就要求了企業(yè)融資決策的制定能夠結(jié)合企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)的變化而變化。

結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與融資決策制定的要點(diǎn)在于資金成本分析、考慮杠桿效益、明確工作開(kāi)展目標(biāo)以及融資方案的確定，這也就要求了相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員能夠從企業(yè)發(fā)展需求角度出發(fā)開(kāi)展相應(yīng)的工作，從而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的不斷提升起到更加有力的推動(dòng)作用。