崔 健

（通化市房產管理中心，吉林 通化 134001）

隨著我國社會經濟快速發(fā)展，房地產權屬檔案信息化已經成為大勢所趨，傳統(tǒng)以手工統(tǒng)計處理為主的房產檔案管理模式，難以適應網絡信息互聯(lián)與傳播的新要求。根據(jù)不同地區(qū)房地產權屬檔案信息資源、業(yè)務管理的開展現(xiàn)狀，對檔案中存在的文字、圖像、表格等數(shù)據(jù)資源進行挖掘，合理開發(fā)利用真實記錄和重要檔案內容，將有助于房地產權屬檔案轉化為行政服務內容、社會實際生產力。

1 房地產權屬檔案的主要內容及特征

1）房地產權屬檔案涵蓋的內容。房地產權屬檔案是指區(qū)域房地產行政管理部門，在房地產權屬登記、測繪、轉移、變更等執(zhí)行流程中，形成的一系列有憑證作用、保存價值的數(shù)據(jù)信息，包括文字、圖像、表格、聲音和視頻等各種歷史記錄，其可以作為城市建設、房地產業(yè)務辦理的重要依據(jù)。如房地產權利人的身份證明、法人代理人身份證明、授權委托書，房地產建設工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證，以及批件及補償安置協(xié)議書、聯(lián)建或統(tǒng)建合同，固定資產投資或翻改擴建的批準文件，房屋竣工驗收有關材料等。此外，房地產交易合同憑證、房地產調撥憑證，以及有關房產判決、裁決、仲裁及公證的文書等，都屬于房地產權屬登記、管理的重要檔案。

2）房地產權屬檔案具有的主要特征。房地產權屬檔案主要用于，多種房地產登記、交易、轉移、變更等數(shù)據(jù)信息的記錄與存儲，而且隨著大數(shù)據(jù)及云計算技術、物聯(lián)網技術的快速發(fā)展，房地產權屬檔案呈現(xiàn)出動態(tài)性、專業(yè)性、真實性、完整性、價值性等方面特征。（1）動態(tài)性。房地產權屬檔案會伴隨房屋產權的變動，包含房屋租賃、轉售、查封、抵押與凍結等活動的執(zhí)行，而發(fā)生權屬檔案記錄、數(shù)據(jù)信息的變化，也體現(xiàn)出房地產權屬檔案管理的復雜性。（2）專業(yè)性。首先該檔案的辦理是在房地產行政主管部門，由工作人員根據(jù)國家房地產權屬業(yè)務的辦理要求，進行房地產權屬登記，以及房地產交易、轉移、變更等信息處理與歸檔，其中涵蓋了房地產平面圖、房產登記簿及權屬狀態(tài)等專業(yè)信息，可以用于多種房地產業(yè)務管理的參考。（3）真實性、完整性。房地產權屬檔案中記載著有關房屋所有權歸屬，以及其他數(shù)據(jù)信息真實有效，包括房屋產權原始憑證、變化沿革等的數(shù)據(jù)記錄，都在房地產行政管理時具有法律效應。而房地產權屬檔案完整性，是指“房地+圖檔”結合的管理模式，在權屬檔案管理過程中，可以保證房屋所有權、房屋所占土地使用權主體的一致。（4）價值性。房地產權屬檔案的價值性，使其可以為房地產業(yè)務辦理、糾紛處理等活動提供支持。

2 房地產權屬檔案的價值與作用分析

1）為房地產確權、行政管理提供依據(jù)。房地產權屬檔案中，存儲著有關房屋產權來源、產權變更等的詳細歷史記錄，包括房屋權屬登記、交易、轉移與變更的一系列內容，而這些數(shù)據(jù)都被上傳至房產行政管理機構的網絡平臺中。而這一房地產權屬檔案管理流程，會對房屋產權人提供的相關證件、資料，作出嚴格調查、審核與整理歸納，形成一套有利用價值的檔案體系。因此，利用網絡服務器、后臺數(shù)據(jù)庫、云服務平臺等，對房地產產權買賣、兌換、拍賣、繼承、贈與等的數(shù)據(jù)進行歸檔，可以有效確定產權取得時間、產權歸屬，來為房地產確權、行政業(yè)務辦理，以及多種房屋產權糾紛問題的解決提供憑證。

2）為市場宏觀調控、物業(yè)管理提供便利。房地產行業(yè)作為我國國民經濟發(fā)展的命脈，其會受到宏觀市場多種因素影響，而發(fā)生房地產交易操作、房產價格不穩(wěn)定波動的情況。而房地產權屬檔案中，存在著房屋商品單價、成交金額，以及區(qū)域新房或二手房成交量、成交單價、開發(fā)商數(shù)量相關的多種數(shù)據(jù)信息。地區(qū)房產行政管理部門，在面對市場經濟波動的情況下，可以通過查閱開發(fā)商開發(fā)房屋數(shù)量、商品房單價、抵押貸款額等信息，進行區(qū)域房地產發(fā)展狀況的全面了解。同時利用房地產權屬中的房屋面積、結構及租售檔案，可以為房地產企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)服務等工作的開展提供支持。

3）為城市房地產動遷與建設提供支持。近年來我國城市化建設進程不斷加快，各區(qū)域城市對于空間規(guī)劃、資源合理配置等，都有著自身獨到的認知和理解。為進一步保證城市規(guī)劃的科學性、準確性及合理性，需要通過利用多種城市行政管理數(shù)據(jù)，完成各項事務的規(guī)劃、順利開展。

而房地產權屬檔案，作為房地產管理的重要檔案數(shù)據(jù)，涵蓋有房地產權屬證書、房地產權登記、轉移、變更等交易的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可以為城市房屋建設用地規(guī)劃、拆遷補償、回遷安置活動的開展，提供全面摸底的數(shù)據(jù)支持。如截至2019年底，我國上海市已經完成房地產權屬檔案歸檔2100萬冊，涉及房地產權利人、房地產權屬登記、房地產權屬轉移或變更等的文件材料，有效推動了城市房地產動遷與建設的合理規(guī)劃。

3 房地產權屬檔案管理的創(chuàng)新策略研究

1）細化房地產權屬檔案管理的制度規(guī)范。當前各地區(qū)房地產檔案行政管理，應嚴格遵循《城市房地產權屬檔案管理辦法》要求，對社會市場、行政部門存在的房地產權屬檔案文件，進行明確化、規(guī)范化的權屬管理。首先要針對不同行政部門海量的房地產權屬檔案信息，引入集約化檔案管理模式，對房地產產權名稱變更、產權權屬轉移等執(zhí)行活動，進行統(tǒng)一化的網絡管理。在現(xiàn)有權屬檔案管理技術規(guī)范與標準的基礎上，按照各區(qū)域房管局細化檔案保管期限、歸檔范圍等的要求，不斷完善房地產權屬檔案管理的制度規(guī)范，以提高檔案搜集、歸檔與查詢效率。

2）加強房地產權屬檔案鑒定、銷毀工作。房地產權屬檔案鑒定、銷毀工作的開展，是對房地產相關檔案進行篩選、優(yōu)化管理的主要方式。各級房管行政部門，應根據(jù)《房地產登記技術規(guī)程》要求， 制訂房地產權籍檔案鑒定工作、銷毀范圍的規(guī)定。針對抵押權登記注銷滿5年、查封登記解封滿5年的房地產權屬檔案，列入鑒定、銷毀的執(zhí)行程序中，同時還要建立房地產權屬檔案的電子登記簿、電子分類列表，以便于不同管理人員的隨時查找和使用。

3）利用網絡手段彌補房產檔案管理不足。房地產權屬檔案管理的網絡化發(fā)展，已經成為新時代數(shù)字化檔案管理的大勢所趨。利用大數(shù)據(jù)及云計算技術、網絡多媒體服務平臺，對現(xiàn)有房地產權屬檔案信息，包括文字、圖像、表格、聲音和視頻等各種檔案資料，進行細化分類、處理與整合，按照數(shù)字化云服務平臺的管理模式，提高房地產權屬檔案管理的有效性、使用率。

4 結語

面對數(shù)量龐大、重要數(shù)據(jù)信息較多的房地產權屬檔案，通過對房地產權屬登記、交易、轉移、變更等業(yè)務的檔案管理，可以及時掌握區(qū)域房地產的增減、變動情況，以及為多種房產業(yè)務的辦理、處理提供支持。