□ 文| 羅靖華

引言

住房維修基金的管理比較復(fù)雜，既要保障房屋所有人的合法權(quán)益，又不能跨行區(qū)管理，其數(shù)額巨大，只能專款專用，是受我國(guó)法律保護(hù)的基金項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，住房管理模式面臨著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題影響到住房維修基金的管理和使用的安全性。因此，使用科學(xué)有效，適當(dāng)和系統(tǒng)的方法來(lái)正確管理房屋維修資金對(duì)于促進(jìn)房屋維修資金評(píng)估和通過(guò)確保人身安全及財(cái)產(chǎn)保護(hù)至關(guān)重要。

住房維修基金的概述

房屋維修基金是用于物業(yè)保修期滿后共用部位以及公用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞后進(jìn)行的大中修、翻新和改造等所需的儲(chǔ)存資金，堪稱“房屋養(yǎng)老金”，其實(shí)行原則是“錢(qián)隨房走”。房屋轉(zhuǎn)讓后，帳戶中剩余的錢(qián)也將轉(zhuǎn)給該物業(yè)的新的財(cái)產(chǎn)所有者，不能以任何理由挪作他用。

我國(guó)法律規(guī)定，住房維修基金是一項(xiàng)特別的?？顚Ｓ没?，涵蓋了物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有住戶公共財(cái)產(chǎn)，此屬性可確保該范圍內(nèi)房屋的使用安全，有利于提高房屋使用效能，確保共有財(cái)產(chǎn)的保值增值。

住房維修基金管理中的問(wèn)題

1.對(duì)住房維修基金重視程度的弱化。由于受政府宣傳不到位，住房維修基金沒(méi)有得到足夠重視。盡管早在1998年住房維修基金就成為我國(guó)法律保護(hù)的金融項(xiàng)目，但是直到今天，多數(shù)業(yè)主對(duì)專戶儲(chǔ)存、使用程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等情況知之甚少，甚至還有人不知道住房維修基金存在。

開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司對(duì)住宅維修資金的繳存使用、結(jié)存情況、列支的項(xiàng)目、費(fèi)用以及分?jǐn)偣芾砬闆r等有意隱瞞，未進(jìn)行公示，導(dǎo)致多數(shù)住戶在住房維修基金繳納時(shí)很不積極，甚至有抵觸情緒，不僅給基金代管部門(mén)的工作帶來(lái)困難，也不利于優(yōu)化住房維修基金監(jiān)督機(jī)制。

2.住房維修基金保值增值率低。當(dāng)前，大多數(shù)人處于“消極”狀態(tài)，因?yàn)榫S持管理基金沒(méi)有發(fā)揮增值效益。絕大多數(shù)住房維修基金交給代管部門(mén)托管，導(dǎo)致大額基金積壓與閑置，阻礙了住房維修基金的保值增值。特別是近些年來(lái)，代管維修基金的如何使用，代管部門(mén)和業(yè)主之間分歧比較大，且沒(méi)有統(tǒng)一的使用標(biāo)準(zhǔn)，大額住房維修基金反而成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的資金負(fù)擔(dān)，沒(méi)有充分發(fā)揮出其實(shí)質(zhì)性使用價(jià)值。

3.住房維修基金法律監(jiān)督的弱化。住房維修基金是一筆大額資金款項(xiàng)，且在很多情況下涉及到資金鏈。然而大量基金處于托管狀態(tài)，這就在無(wú)形中增加了住房維修基金的安全保障。法律沒(méi)有根據(jù)經(jīng)濟(jì)資金定義具體的使用標(biāo)準(zhǔn)，使用規(guī)格和管理措施。

4.住房維修基金實(shí)際監(jiān)管力度不夠?，F(xiàn)在，大量住房維修基金都處于“休眠”狀態(tài)。目前，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題層出不窮。大量的金錢(qián)增加了人們的欲望，而缺乏經(jīng)濟(jì)控制導(dǎo)致了一些經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的出現(xiàn)。一些內(nèi)部機(jī)制不完善的機(jī)構(gòu)會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并將住房資金用于威脅住房保護(hù)的高風(fēng)險(xiǎn)投資和低安全性項(xiàng)目。住房維修資金被挪用是住房維修資金管理上突出問(wèn)題，住房維修基金管理中有的交給開(kāi)發(fā)商直接代收代繳，從繳納資金到最初申請(qǐng)使用，一般已經(jīng)過(guò)了該工程竣工后5年保修期，這期間資金極容易被挪作它用，一些不良開(kāi)發(fā)商在代業(yè)主辦理住房維修資金手續(xù)過(guò)程中，私自截留或者挪用，而業(yè)主毫不知情?；蛘呤翘鏄I(yè)主代收住房維修資金后，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有將資金轉(zhuǎn)到專項(xiàng)賬戶，在辦理完房產(chǎn)證之后才轉(zhuǎn)入，使住房維修資金存在一定安全性風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于解決住房維修基金問(wèn)題的對(duì)策建議

完善相關(guān)專項(xiàng)法律法規(guī)制

為解決住房維修基金在管理問(wèn)題、繳納問(wèn)題和使用效率問(wèn)題，首先應(yīng)不斷完善住房維修資金管理相應(yīng)的法律制度，提高其法律的權(quán)威性。通過(guò)健全的法律制度體系，對(duì)住房維修資金的使用情況進(jìn)行保護(hù)，做到?？顚Ｓ?，避免業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公有財(cái)產(chǎn)被非法侵占。目前我國(guó)住房維修資金缺乏相對(duì)完善的法律規(guī)定管理制度，現(xiàn)有的法律程序配套性、協(xié)調(diào)性、整體性較差，甚至各項(xiàng)規(guī)定之間存在相互矛盾。為促進(jìn)基金管理的和諧，保障業(yè)主的合法權(quán)益，需要在住房維修資金管理中，區(qū)分其他相關(guān)物業(yè)規(guī)定，對(duì)其使用情況進(jìn)行保護(hù)。這也有利于基金解決代管部門(mén)與住房業(yè)主所產(chǎn)生資金糾紛。其次，通過(guò)法律手段對(duì)住房維修基金的管理措施進(jìn)行加強(qiáng)，對(duì)基金的使用、管理、繳納方式等進(jìn)行明確的規(guī)定，從而有利于避免不良開(kāi)發(fā)商鉆法律空子占用資金。另外，安排專業(yè)人員看管處于托管狀態(tài)的住房維修基金，并征討代管部門(mén)、住戶以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家三方意見(jiàn)，共同出謀劃策，提升住房維修基金的增值與使用效益。這樣不僅有利于盤(pán)活閑置的住房維修基金，也有利于保障業(yè)主的資金投資安全。

加大宣傳力度，提升重視程度

對(duì)于住房維修基金國(guó)民弱化現(xiàn)象，政府必須采取有力措施及時(shí)改進(jìn)，這不僅關(guān)系到個(gè)體住戶的切身利益，也關(guān)系到代管部門(mén)的社會(huì)形象與社會(huì)信譽(yù)。例如，代管部門(mén)可以合理運(yùn)用傳播資源，與媒介進(jìn)行有效對(duì)接，如可以利用地方電視臺(tái)、地方報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理和監(jiān)督等重要性向大眾公示，使之家喻戶曉、提高參與積極性。

優(yōu)化監(jiān)督機(jī)制，增強(qiáng)安全保障

行政管理部門(mén)應(yīng)著重于對(duì)住房維修基金的管理監(jiān)督方面，重點(diǎn)培育業(yè)主自治管理委員會(huì)、主管部門(mén)多層面的監(jiān)管機(jī)制。這不僅使住房維修基金管理有了雙重安全保障，也有利于提高公眾參與度與監(jiān)管力度，維護(hù)了自身利益，同時(shí)優(yōu)化了住房維修基金的監(jiān)督機(jī)制。

規(guī)范和強(qiáng)化對(duì)住房維修資金的專戶轉(zhuǎn)賬專項(xiàng)管理

加強(qiáng)住房維修資金專項(xiàng)獨(dú)立賬戶管理的規(guī)范化，進(jìn)一步建立和完善住房維修基金管理體系。對(duì)住房維修資金保值增值方法進(jìn)行合理研究，以確保其資金保值增值效益，并將增值后的收益轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金保留待用。對(duì)于沒(méi)有及時(shí)繳納住房維修基金的業(yè)主，依實(shí)際情況采取補(bǔ)救辦法。另外，對(duì)違法違規(guī)亂用住房維修基金的行為嚴(yán)肅查處，并追究其法律責(zé)任。

簡(jiǎn)化申報(bào)程序

目前，由于住房維修資金的申請(qǐng)和審批手續(xù)辦理繁雜，而動(dòng)用維修資金需要業(yè)主代表大會(huì)共同表決，取得規(guī)定比例的票數(shù)同意，然而業(yè)主意見(jiàn)也很難統(tǒng)一，使住房維修資金啟動(dòng)難度增加而不能發(fā)揮其應(yīng)有作用。

即使是政府代管的住房維修資金，資金的安全能夠保證，但基金申請(qǐng)使用的難度也大，從而使維修基金使用效率低下。因此，政府可以通過(guò)相關(guān)法規(guī)的制定，簡(jiǎn)化其申請(qǐng)程序，以方便住房維修基金的合理使用。同時(shí)政府應(yīng)該提供必要的公共服務(wù)，履行監(jiān)管職責(zé)。

加強(qiáng)政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)

引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金管理非常必要。業(yè)主可通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、安全評(píng)估機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理咨詢公司、律師等第三方機(jī)構(gòu)的介入，參與監(jiān)督維修資金的使用和管理，將維修資金真正發(fā)揮其應(yīng)用的作用。

有效實(shí)現(xiàn)房屋維修基金的保值增值

住房維修基金能否保值增值，不但與國(guó)家資本市場(chǎng)的發(fā)育程度息息相關(guān)，還取決于管理機(jī)構(gòu)的投資決策。根據(jù)維修基金的特點(diǎn)，進(jìn)行資本交易后，必須滿足高安全性，高流動(dòng)性和高盈利性的要求。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，為了使住房基金保值增值，在保證住房維修基金運(yùn)轉(zhuǎn)正常情況下，閑置的住房維修基金可以按國(guó)家相關(guān)規(guī)定用來(lái)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)住房維修資金管理存在的問(wèn)題及解決方案進(jìn)行研究，科學(xué)妥善管理住房維修基金，不僅有利于保障業(yè)主個(gè)人資產(chǎn)的安全住房維修基金的保值增值，也有利于住房維修基金的管理模式的完善，使基金得到更合理、有序的使用，達(dá)到便民利民的目的，還有利于對(duì)住房維修基金的監(jiān)督，從而保障了居民的合理權(quán)益，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。