雷智穎

(河北地質(zhì)大學(xué) 河北 石家莊 050000)

一、概念

土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用等支出后的增值部分，要按其對(duì)應(yīng)的比例向國(guó)家繳納稅款的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)的過(guò)程中應(yīng)該找到稅收和利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，合理定價(jià)，這也是土地增值稅被稱為反房地產(chǎn)暴利稅的真正含義。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅適用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，據(jù)專家測(cè)算，若一個(gè)項(xiàng)目的毛利率達(dá)到34.63%以上，就需要按一定比例繳納土地增值稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃的意義

(一)減負(fù)增效。土地增值稅屬于企業(yè)的一項(xiàng)費(fèi)用支出，過(guò)高的土地增值稅會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從而減少利潤(rùn)。同時(shí)，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)獨(dú)有的稅費(fèi)支出，其所占比例比較大，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小的壓力。對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的納稅籌劃不僅能夠降低稅負(fù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的壓力，還相當(dāng)于減少了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，提升自身經(jīng)濟(jì)效益。

二、有助于調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

研究表明，目前我國(guó)地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，而國(guó)外的地價(jià)和稅費(fèi)只占據(jù)房?jī)r(jià)的20%，這也正是我國(guó)房?jī)r(jià)讓人望而卻步的真正原因。為讓老百姓都能住得起房，國(guó)家也在大力調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，降低稅費(fèi)在整體房?jī)r(jià)中的比例就成為降低房?jī)r(jià)的一項(xiàng)重要舉措。

(三)改善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)氣。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“囤地炒地”現(xiàn)象嚴(yán)重，而土地增值稅的出現(xiàn)就是為了遏制此現(xiàn)象的肆虐。我國(guó)土地增值稅采用的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)的增長(zhǎng)同時(shí)也要繳納更多的土地增值稅。面對(duì)較高的稅率，企業(yè)就會(huì)制定一個(gè)合理的房?jī)r(jià)來(lái)保證其在一個(gè)正常的水平上，使其在提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)還免于繳納增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃具體措施

(一)制定合理的銷售價(jià)格。稅法中規(guī)定，對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，但是增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。由于土地增值稅實(shí)行的是超額累進(jìn)稅率，對(duì)待增值稅率差異極大的兩處房產(chǎn)我們可以提前測(cè)算其合并開(kāi)發(fā)與單獨(dú)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的土地增值稅額的差異，從而再對(duì)其選擇什么樣的開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行決策；而對(duì)銷售定價(jià)處在兩檔土地增值稅率臨界點(diǎn)的房產(chǎn)，我們可以適當(dāng)降低售價(jià)，使其處在較低一檔土地增值稅率，從而減少土地增值稅的繳納，無(wú)形之中也減少了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的支出，提高了利潤(rùn)。

(二)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本。稅法規(guī)定，在繳納土地增值稅時(shí)允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。而三項(xiàng)期間費(fèi)用即管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用在土地增值稅清算時(shí)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息支出能否依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳沂欠衲芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的相應(yīng)比例進(jìn)行扣除。企業(yè)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本的方式有很多，第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)精裝修房。丈量好增值率與利潤(rùn)的一個(gè)合理指標(biāo)，對(duì)出售的房產(chǎn)進(jìn)行精裝修，裝修費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)膶?duì)小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，像擴(kuò)大綠化面積、修建公園等都可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。第三，通過(guò)事前籌劃，公司可以將總部的員工安置到項(xiàng)目中的管理崗位，這樣員工發(fā)生的費(fèi)用都可以記到開(kāi)發(fā)成本中去，同樣可以起到減少節(jié)稅的目的。

(三)分散經(jīng)營(yíng)收入。我國(guó)相關(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。房地產(chǎn)企業(yè)在出售精裝修的房屋時(shí)就可以根據(jù)上述規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃，具體的操作是房地產(chǎn)企業(yè)可以與業(yè)主協(xié)商分別簽訂兩份合同，一份是為進(jìn)行裝修的裸房簽訂的合同，另一份是裝修合同，這樣由于裝修是服務(wù)型工作，并不需繳納土地增值稅，企業(yè)只需對(duì)第一份合同按一定比例繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的效果。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅案例研究

以甲地為例：甲地土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)適用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，且甲地普通住宅交易均價(jià)設(shè)為7000元/平米，且對(duì)以下案例中的納稅人都加計(jì)20%扣除。

案例一：乙房地產(chǎn)企業(yè)所建乙住宅小區(qū)，小區(qū)信息：建筑容積率1.5、建筑總面積311m2、售房均價(jià)10000元、共計(jì)40套售價(jià)12440萬(wàn)元，根據(jù)土地增值稅稅法規(guī)定可扣除10458萬(wàn)元的售房金額。乙小區(qū)減去扣除金額后增值稅額為1782萬(wàn)元，增值率為1782/10458=17.04%，小于20%，根據(jù)規(guī)定可以免交土地增值稅。

案例二：案例一的小區(qū)其他信息不變，售房均價(jià)由10000元改為10200元，則售房總價(jià)為12688.8萬(wàn)元，在減去可扣除的售價(jià)金額后增值稅額為2230.8萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算得出增值率為2230.8/10458=21.33%，已超出免稅點(diǎn)，則乙企業(yè)需進(jìn)行繳納30%增值稅，繳納稅額為669.24萬(wàn)元。售房均價(jià)雖增加但經(jīng)濟(jì)收益比案例一低12440-(12688.8-669.24)=420.44萬(wàn)元。

案例三：乙企業(yè)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，小區(qū)建筑容積率為1.5、房屋建筑面積150m2，售房?jī)r(jià)15000元，售出20套，所售總價(jià)4500萬(wàn)元；普通住宅建筑面積311m2，售房均價(jià)10000元，售出40套，所售總價(jià)12440萬(wàn)元。兩種住宅的可扣除金額總計(jì)為13536萬(wàn)，進(jìn)行增值稅計(jì)算后得出增值額為4500+12440-13536=3404萬(wàn)元，土地增值稅稅率30%，繳納土地增值稅1021.2萬(wàn)元。

案例四：在案例三的基礎(chǔ)上進(jìn)行扣除金額的分開(kāi)計(jì)算，其中的商品房住宅扣除額3078萬(wàn)元，普通住宅10458萬(wàn)元，在其他信息不變的基礎(chǔ)上進(jìn)行增值稅的計(jì)算需分開(kāi)計(jì)算，其中精裝修住宅增值額4500-3078=1422萬(wàn)元，普通住宅增值額12440-10458=1782萬(wàn)元，計(jì)算后發(fā)現(xiàn)普通住宅增值率地面免征稅率點(diǎn)可免交土地增值稅，精裝住宅仍需繳稅，合計(jì)比案例四少繳稅121.41萬(wàn)元。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的場(chǎng)面，而作為這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”中的每個(gè)成員，房地產(chǎn)企業(yè)們要想要在其中保持住競(jìng)爭(zhēng)力，提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就需要重視土地增值稅的納稅籌劃。在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，企業(yè)根據(jù)自身情況合理進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，不僅能為企業(yè)降低稅負(fù)壓力，同時(shí)還能提高自身的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中具備更大的競(jìng)爭(zhēng)力。