呂寧琳

(南京信息工程大學 江蘇 南京 210000)

一、綠地集團的基本概況

綠地集團雖建立時間并不長，但其已從最初的兩千萬元注冊資本，發(fā)展成為總資產(chǎn)超過六千億元的龍頭企業(yè)。

二、營業(yè)稅與增值稅的計稅方法差異

營業(yè)稅政策：根據(jù)營業(yè)額及制定的營業(yè)稅稅率計算應納稅額

增值稅政策：房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人采取一般計稅方法；其中老項目則可選擇采用簡易計稅方法，一經(jīng)選用，三年以內(nèi)不能改變；小規(guī)模納稅人按照簡易計稅方法計稅

三、增值稅應納稅額測算

通過采用對比分析法，將營改增前后的稅負情況進行對比，進而得出項目在營改增實施下對企業(yè)整體的增值稅稅負的情況。

增值稅稅負率=2,968,570,522.74/130,699,581,645.98=0.022712931≈2.27%

營改增之后，綠地集團的開發(fā)成本大大降低。由于建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)，所以建筑業(yè)的納稅狀況直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的納稅狀況。營改增后建筑業(yè)各種材料的稅收均有不同程度減少。水泥、鋼筋的不含稅成本減少14.5%，木材的不含稅成本減少量相較水泥鋼筋類雖然不那么明顯，但是也超過10%。整個建筑行業(yè)的建筑材料按照3%抵扣稅款，成本減少2.9%。建筑業(yè)作為綠地集團房地產(chǎn)的上游產(chǎn)業(yè)，直接影響著綠地集團房地產(chǎn)的開發(fā)成本，營改增后綠地集團開發(fā)成本的變化給了綠地集團更多發(fā)展的空間。

四、綠地集團與行業(yè)總體稅負水平的比較分析

根據(jù)中國房地產(chǎn)企業(yè)500強排行榜，在其中任意抽取30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為數(shù)據(jù)樣本。將這30家企業(yè)在營改增前后年度的第三季度流轉稅稅負變化百分比與所得稅稅負變化百分百進行比較，從而能夠將營改增前后的稅負變化情況進行比較。

流轉稅稅負變化平均值為-3.13%，在30家樣本企業(yè)中有27家企業(yè)的流轉稅稅負減少，占比90%，但仍然有2家企業(yè)流轉稅稅負處于增加。所得稅稅負變化平均值為-13.59%，有20家樣本企業(yè)的所得稅稅負減少，占比66.7%。如果將流轉稅稅負與所得稅稅負相加作為總體稅負，那么有21家的總體稅負是減少的，占比70%。企業(yè)稅負有所上升，凈利潤下降是形勢，這種情況是否與營改增有關，若有關，其相關系數(shù)是正是負，仍需要進行下一步研究。

五、數(shù)據(jù)分析結果評價

(一)行業(yè)政策風險

綠地集團所在的房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策及法規(guī)制定等因素影響很大?，F(xiàn)如今，由于房地產(chǎn)行業(yè)的購買需求增加，大型城市以開始實行限購等各種協(xié)調(diào)政策，以使其能平穩(wěn)度過，中小型城市也隨之效仿大型城市的調(diào)控政策，所以這些行業(yè)政策的出臺使公司的運作有了極大的不確定性。因此，企業(yè)應當更加關注國家政策的轉變和整個社會的購房走向，從而能夠順利度過這一時期，減少由于行業(yè)政策的變化而造成的諸多不利影響。

(二)財務風險

綠地集團主營房地產(chǎn)開發(fā)，其前期的資金投入較多，且項目運營周期很長，因此企業(yè)的資產(chǎn)負債率也較之其他行業(yè)更高。因此，資金的投入與收入的安全顯得尤為重要。公司要更加關注資金流的去向，對貨幣政策的轉變更加敏感，使得現(xiàn)金流和盈利能力有所增強與提高，對融資方式及融資途徑進行加強管理，從而更加完善的利用資金，使得財務管理盈利化和規(guī)?；_到一定的高水平。

六、綠地集團應對措施建議

因城施策的政策仍將貫徹實施，大型重點城市因市場過熱而自2016年四季度開始的“限購、限貸”等調(diào)控政策仍將持續(xù)；而中小型城市則在政策的支持下進行發(fā)展。各大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始競爭市場，基層建筑行業(yè)保持平穩(wěn)的發(fā)展，因而也有了一定的機遇。

(一)推動創(chuàng)新，提升競爭力

所謂創(chuàng)新是第一生產(chǎn)力，綠地集團應該發(fā)揮其大企業(yè)的優(yōu)勢，推動房地產(chǎn)項目主業(yè)的創(chuàng)新轉型，從而增加其競爭力。綠地集團可以通過儲備房地產(chǎn)開發(fā)項目，將房地產(chǎn)與周邊特色相結合，特色創(chuàng)新從而突出企業(yè)房地產(chǎn)項目的競爭力。其次，可以重點利用大型城市的優(yōu)勢，輻射發(fā)展周邊城市的房地產(chǎn)住宅項目，采取多種策略降低土地成本，取得長足發(fā)展。再次，營銷策略的改進也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，適當運用政府的優(yōu)惠策略，減少庫存產(chǎn)品，全面提升產(chǎn)業(yè)的營運水平。最后，加強成本管理與控制，加強項目運營的管理水平，以提升競爭力。

(二)多元化發(fā)展

綠地集團應當繼續(xù)保持其多元化發(fā)展策略，除了本身主營的房地產(chǎn)項目外，可以更加完善企業(yè)的基建水平，也可以通過企業(yè)間的并購，進而提升綜合實力全面發(fā)展。對未取得長足發(fā)展的中西部地區(qū)，可以進一步開拓其其他領域的基建項目。其次，加大融資能力，使得業(yè)務發(fā)展增強取得更大力度。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力，不僅僅取決于房地產(chǎn)開發(fā)的水平，與線上線下的銷售水平也有決定性的影響。加強房地產(chǎn)開放商的銷售能力，也對產(chǎn)業(yè)的競爭力有重要作用。

(三)提升企業(yè)管理水平

綠地集團應當加強企業(yè)的人員控制與考核，使員工具備基本的風險意識，可以適應國家及政府制定的政策改革。融資水平的管理，使得企業(yè)資金的流動性增強，提升項目的營運能力。選人用人也需要加強管控，崗位培訓水平要提升，使得企業(yè)間的管理能夠更加規(guī)范和融洽。加強企業(yè)的文化宣傳力度，將企業(yè)文化建設提上日程。