（中國武夷實業(yè)股份有限公司，福建 福州 350000）

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目管理可以提供發(fā)展機制，全面維護房地產(chǎn)開發(fā)力度，對開發(fā)行為進行優(yōu)化，以此提升開發(fā)效益。房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，對多數(shù)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展影響非常大，社會各界比較關注房地產(chǎn)開發(fā)工作，同時提出較為嚴格的要求。利用項目管理，能夠全面滲透到房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，以此降低項目開發(fā)的市場風險干擾，確保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)競爭力度與價值。由于人們對于建筑功能性要求比較高，因此導致房地產(chǎn)項目結構復雜程度日益增加，并且出現(xiàn)特殊化功能發(fā)展趨勢，相應推動了生產(chǎn)技術的提升。技術設備的現(xiàn)代化發(fā)展，對施工技術管理提出嚴格要求，凸顯出施工技術管理的重要性。

1 項目概況

該公司開發(fā)建設的“武夷·龍騰世紀”項目位于獅城鎮(zhèn)洋尾村北面、坂頭村，地塊規(guī)劃出讓用地面積為8.28萬 m2；項目規(guī)劃總建筑面積為31.5萬 m2，其中住宅21.9萬 m2，商鋪2.77萬 m2，地下室建筑面積6.28萬 m2，容積率3.0，規(guī)劃總建筑戶數(shù)1 830戶；規(guī)劃機動車停車數(shù)1 700輛；共建19幢17～30層的高層商住樓。該片區(qū)現(xiàn)有龍騰湖景觀公園，將建設成為周寧新城區(qū)的文化、商業(yè)、休閑、旅游中心。為了確保房地產(chǎn)項目開發(fā)效益，擬采用全過程開發(fā)管理模式。項目總體鳥瞰效果圖如圖1所示。

該文項目工程劃分為3期，一期工程主要為7號樓～11號樓，建筑面積總計99 503.10 m2，地上面積為64 693.9 m2，地下面積為34 809.2 m2。二期工程主要為1號樓～6號樓，建筑面積總計84 153.52 m2，地上面積為84 153.529 m2。三期工程為12號樓～20號樓，建筑面積總計134 444.74 m2，地上面積為108 505.91 m2，地下面積為25 938.83 m2。如圖2～圖4所示。

2 房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理

2.1 前期部分

通過項目管理，對相關準備工作進行完善，以此加強決策能開，對基礎開發(fā)階段進行規(guī)劃，同時明確不同開發(fā)項目價值。

2.2 設計部分

按照房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，實行勘查與勘測，全面加強設計能力，加大開發(fā)建設力度，掌握客戶基本需求，綜合采集設計信息，確保項目設計滿足國家政策要求，以此滿足房地產(chǎn)市場需求。

2.3 施工部分

施工環(huán)節(jié)是項目管理的重點，必須對施工項目進行細致化分工，涉及建設管理、招標、編標?？茖W劃分施工信息，按照施工合同，高效管理施工全過程，以此維護房地產(chǎn)開發(fā)效益。

圖1 項目總體鳥瞰效果圖

圖2 一期工程示意圖

圖3 二期工程示意圖

圖4 三期工程示意圖

2.4 竣工交接

該環(huán)節(jié)項目管理，重點在于竣工驗收，做好工程項目、文書移交、數(shù)據(jù)移交、房地產(chǎn)維護與管理等，因此該環(huán)節(jié)管理比較簡單，但是涉及較多零碎管理內(nèi)容。

3 房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理要素

3.1 質量管理要素

在房地產(chǎn)開發(fā)中，質量屬于重要管理內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)企業(yè)形象，屬于市場競爭核心，因此在質量管理中，應當關注以下要點：1）注重設計圖紙嚴格化審核，核對數(shù)據(jù)信息，以免出現(xiàn)錯誤問題。按照房地產(chǎn)建設規(guī)模，確保設計圖紙滿足開發(fā)理念與質量要求。2）維護施工團隊的科學化，全面提升施工人員從業(yè)標準，同時調(diào)查施工企業(yè)背景。加強施工企業(yè)的能力與素質，降低人為不良影響。3）房地產(chǎn)開發(fā)過程中，注重控制參數(shù)、數(shù)據(jù)與工藝，管理開發(fā)全過程措施。4）注重材料質量管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，材料屬于重要基礎。不管是成品還是配件，都應當做好把關。5）注重機械設備質量管理，尤其是大型機械安全管理，應當減少性能質量隱患。6）注重施工現(xiàn)場管理，通過監(jiān)督方式，跟蹤管控項目開發(fā)全過程。

3.2 成本管理要素

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，還應當關注到成本管理問題，主要是在項目施工環(huán)節(jié)，涉及合同商討、材料采購與索賠。成本因素涉及內(nèi)容較多，并且會受到變更因素影響。在施工建設期間，極易出現(xiàn)工期變更、設計變更、合同變更等問題，相應改變成本，和初始造價差距大[1]。相關人員需要做好二次造價，協(xié)商成本承擔問題。在成本管理中，簽證屬于重要內(nèi)容，必須確保簽證處理的科學化，減少變更問題。

3.3 協(xié)調(diào)管理要素

協(xié)調(diào)管理涉及項目全過程，在開展項目管理時，無針對性控制對象，是針對項目全過程實行協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，都應當做好科學化管理控制，以此提升項目可控性，體現(xiàn)出項目協(xié)調(diào)效益[2]。對于不同開發(fā)環(huán)節(jié)，需要采用不同的效益協(xié)調(diào)方式。按照項目管理實際，全面展現(xiàn)出邊際效益優(yōu)勢，通過協(xié)調(diào)管理實現(xiàn)成本價值。在項目管理中，協(xié)調(diào)管理屬于重要內(nèi)容，會滲透到項目開發(fā)全過程，維護開發(fā)周期的穩(wěn)定性。

3.4 進度管理要素

按照項目開發(fā)，做好進度準備工作。例如，明確施工工期，做好施工總進度跟進，對項目計劃進行協(xié)調(diào)等，確保管理內(nèi)容編制的合理性，深入探究開發(fā)進度相關問題，保證進度計劃的合理性。同時對現(xiàn)場施工條件進行細化。注重設計環(huán)節(jié)的進度管理，對設計階段進度進行控制，全面遵循設計原則，落實工程方案與計劃，嚴禁出現(xiàn)工期混亂等問題。對于異常問題，必須實行控制干預，按照進度實況，編制進度圖，提升按照項目規(guī)定，做好規(guī)劃實施。對于施工環(huán)節(jié)進度控制。在施工建設過程中，進度影響因素較多，例如器械設備、工藝和人力等[3]。參建單位較多，極易影響施工管理。在開展工程進度管理時，應當全面分析影響因素，以此降低不良影響。針對進度影響因素，要做好提前準備與預防。當出現(xiàn)進度影響因素時，應當合理管理房地產(chǎn)施工，對進度行為進行約束，以此消除影響因素。

4 房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理策略

4.1 項目前期工作

4.1.1 可行性調(diào)研

市場調(diào)研會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目，企業(yè)應當全面落實項目開發(fā)的市場調(diào)研工作。在市場調(diào)研工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當做好以下要點：1）準確定位。如果項目為改善型、高端型，購房群體定位為高層白領或者工薪階層，必須確保市場調(diào)研數(shù)據(jù)的準確性，確保后期可行性報告制定的有效性。2）開發(fā)企業(yè)獲得高準確度市場調(diào)研數(shù)據(jù)，必須基于技術可行性、經(jīng)濟合理性角度出發(fā)，制定可行性報告。以報告經(jīng)濟合理性為主，不僅要分析項目投資與回報，還應當組織專業(yè)人員，詳細論述項目經(jīng)濟合理性，以此提升房地產(chǎn)經(jīng)濟效益。

4.1.2 項目規(guī)劃申報

項目規(guī)劃申報內(nèi)容如下：1） 基本步驟。在編制項目可行性研究報告、報批項目建議書之前，開發(fā)商必須向規(guī)劃局申報項目選址、規(guī)劃定點等。批復項目建議書后，開發(fā)商應當向規(guī)劃局申報項目選址與定點，同時將規(guī)劃意見書，下發(fā)至申請單位，對項目用地位置、范圍、面積，提供詳細化參考意見。同時下發(fā)規(guī)劃設計條件。2）規(guī)劃設計條件。項目選址之后，應當由建設單位申請，規(guī)劃部門委托設計機構，優(yōu)化設計規(guī)劃方案，提出根據(jù)性文件。開發(fā)商設計項目方案后，應當向規(guī)劃部門提出申請。3） 設計方案。通過審定后，可以作為初步設計、施工圖編制根據(jù)，同時是獲得用地規(guī)劃許可證的條件。4）做出批復意見開發(fā)商按照審定設計方案通知書、可行性研究報告，做出批復意見。規(guī)劃主管部門征求土地、拆遷部門、安置部門意見后，向規(guī)劃局申請建設用地規(guī)劃許可證。5） 申領建設工程規(guī)劃許可證。項目列入年度計劃后，開工申請手續(xù)辦理前，應當驗證項目與規(guī)劃要求的相符性，將其作為申辦開工文件。

4.1.3 項目規(guī)劃申報內(nèi)容與資料

4.1.3.1 申報選址定點

必備文件包括建設單位、主管部門申請用地函件；計劃部門批準立項文件；工程簡要說明、選址要求。

4.1.3.2 建設用地規(guī)劃許可證申報

計劃部門批準征用土地的任務書。在征用農(nóng)村土地時，市政府批文、劃撥時，市房地局應當對用地與拆遷意見進行寫輸尿管，同時獲得選址規(guī)劃意見書、相關協(xié)議。

4.1.3.3 建設工程規(guī)劃許可證申報

計劃部門批準修建性規(guī)劃、工程規(guī)劃設計方案、會簽圖紙文件、環(huán)境評估批復、建筑物測量報告。國土資源部門提供土地使用證、批準文件等資料。

4.1.3.4 建筑工程施工許可證申報

項目立項批文、年度計劃，建設用地批準證明資料，施工圖審查備案，施工監(jiān)理招標代理合同備案。施工組織計劃，安全監(jiān)督登記手續(xù)。

4.1.3.5 圖紙會簽與審核程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當做好單體與總圖規(guī)劃，由交警、人防、消防部門會簽確定。施工部門上報設質站，審核施工圖紙。施工圖紙完工后，才開始建設消防審核工作。

4.1.4 完善招投標程序

當項目取得研究性報告、初步設計批復、備案后，項目規(guī)劃達到招標條件，必須遵循招投標程序，開展設計、勘查、監(jiān)理和施工等招標。

4.2 施工過程項目管理

4.2.1 質量優(yōu)化措施

在房地產(chǎn)項目施工建設之前，開發(fā)商應當和施工企業(yè)簽訂合同。在施工建設期間，雙方必須遵循合同規(guī)定，滿足國家規(guī)定條款，同時確定施工安全、款項支付、建設周期、工程驗收等內(nèi)容，防止后期產(chǎn)生矛盾?？茖W控制施工質量，以此維護工程建設質量。注重施工、建立單位協(xié)調(diào)，優(yōu)化施工質量控制與管理；注重監(jiān)督質量監(jiān)理人員，確保工程施工各環(huán)節(jié)，都可以滿足質量安全標準。

4.2.2 成本優(yōu)化措施

控制工程項目成本，能夠有效維護房地產(chǎn)項目效益。在前期方案設計環(huán)節(jié)中，應高度重視項目成本控制。選擇優(yōu)秀勘探單位與設計單位。在工程成本控制中，勘探與設計是重要環(huán)節(jié)。在開展地下作業(yè)時，不采用專業(yè)知識與技術，無法了解水文地質情況。確保土壤與地質分析的準確性，能夠提升項目建設安全性，降低成本支出。保證項目設計的合理性，做好方案優(yōu)化，也能夠降低成本。

4.2.3 進度優(yōu)化措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及較多的管理內(nèi)容，例如工程資料、各部門協(xié)調(diào)以及銷售分區(qū)等。上述內(nèi)容比較復雜，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學管理模式時，將會嚴重影響工程項目建設，施工還會對工程開發(fā)周期造成影響，無法維護成本控制效益，還會損害企業(yè)的社會形象。

4.2.4 安全優(yōu)化措施

在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中，必須高度關注工程安全問題，社會對于工程質量要求也持續(xù)提升。選擇具備資質的監(jiān)理單位，可以保障工程施工建設的安全性，全面提升工程質量。在監(jiān)理工作中，通過相關問題隱患，能夠對工程質量安全進行判斷。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，應持續(xù)加強市場競爭力，組織項目經(jīng)理與工程團隊參與教育培訓，以此提升業(yè)務能力與綜合素養(yǎng)。

4.2.5 建立工程管理信息系統(tǒng)

注重建設工程管理信息系統(tǒng)的完善，可以發(fā)揮出較高功能性與實用性，幫助建設單位開展項目管理。不同項目模塊負責人、項目經(jīng)理，都必須準確掌握系統(tǒng)信息，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設問題，采取科學措施予以處理。建立工程管理信息系統(tǒng)，可以積累和總結工作經(jīng)驗與成果，優(yōu)化整合和共享資源。

4.2.6 竣工階段項目管理

在建筑工程項目管理中，竣工驗收屬于最后環(huán)節(jié)，能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)濟效益。按照國家法律法規(guī)，只有經(jīng)過竣工驗收后，才可以確保房屋建筑質量與安全，投入運營中，維護人們的生命財產(chǎn)安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做好竣工驗收，同時在企業(yè)經(jīng)營管理中納入竣工驗收工作。在施工期間，注重建設進度與成本控制，不能由于資金緊缺或超期完工，不注重竣工驗收。在竣工驗收過程中，應當組織工程勘察設計、施工與監(jiān)理部門參與竣工驗收，項目承包商編制竣工驗收報告，監(jiān)理單位編制項目質量評估報告，勘察設計單位編制，質量檢查報告。建設單位將所有資料交付主管部門驗收，以此獲得消防部門、環(huán)境保護部門、燃氣部門與人防部門的驗收，驗收合格后才可以交付使用。確?？⒐を炇盏膰栏裥裕軌蚓S護建筑工程質量與安全，同時保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。按照項目吸取經(jīng)驗，在后續(xù)工程建設中，細化責任分工，優(yōu)化項目管理措施與組織結構，以此確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的科學性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

5 結語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目具備較高復雜性，企業(yè)應加大項目開發(fā)工程的管理力度。在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，必須做好詳細調(diào)研與規(guī)劃。在工程建設與施工中，落實質量管理，進度管理與安全管理，完成施工建設后，還應當對竣工驗收環(huán)節(jié)進行完善，以此實現(xiàn)項目建設效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。