張少真

（國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

在房地產(chǎn)工程管理過程中，如何保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低工程造價(jià)，一直都是房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)問題。工程造價(jià)不僅和房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工內(nèi)容有關(guān)，還和施工、管理等等方面也有著一定的聯(lián)系。工程實(shí)施階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的重要階段，也是投入成本比例最大的階段，在這過程中不是以減少成本為目標(biāo)，而是以避免浪費(fèi)為目標(biāo)，這樣才能夠真正的獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)影響因素

1.1 外部環(huán)境對工程造價(jià)的影響

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)非常重要，但是在這其中往往會受到外界環(huán)境的影響，在這其中包括自然環(huán)境、社會環(huán)境。其社會環(huán)境就是指因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目自身的規(guī)模較大，施工周期長，人力、物力的投入成本都比較多，一旦在這其中施工人員的成本有所增加，或者是房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要的材料價(jià)格發(fā)生變化，那么就會直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)實(shí)際情況。比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的混凝土價(jià)格有所變動(dòng)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本增加。而對于自然環(huán)境而言，比如在施工過程中受到雨季的影響，導(dǎo)致施工時(shí)間延長，這樣就會增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的地基為軟土地基，那么也會需要一定成本來對其軟土地基進(jìn)行處理，進(jìn)而增加房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)。

1.2 設(shè)計(jì)施工對工程造價(jià)的影響

在開始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，應(yīng)該先進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，保證設(shè)計(jì)方案的正確，在這其中要確保對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有所考慮，這樣才能夠?yàn)楹罄m(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工提供相應(yīng)幫助。如果在這其中房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案不合理，就會容易出現(xiàn)變更問題，這樣就會增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。此外，在實(shí)施過程中，施工技術(shù)和方法的應(yīng)用，也都是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)成本的考慮范圍。特別是在這其中一旦出現(xiàn)新型技術(shù)，那么施工單位就應(yīng)該根據(jù)技術(shù)內(nèi)容來考慮是否引進(jìn)新技術(shù)，這樣也能夠看出設(shè)計(jì)施工對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響非常大，需要加以重視。

2 工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的相關(guān)概述

2.1 節(jié)約成本

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的重要內(nèi)容就是對其人力、物力進(jìn)行合理調(diào)配，確保資源的合理使用。針對相應(yīng)的施工方案要對其進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而來有效的達(dá)到最好的效果。在這其中房地產(chǎn)的工程造價(jià)作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中管理的重要內(nèi)容，是能夠有效提升經(jīng)濟(jì)收益的重要方法，所以就必須要充分的對其工程造價(jià)進(jìn)行控制，進(jìn)而來有效的節(jié)約成本[1]。

2.2 控制全部門

在工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)中，會對所有的部門進(jìn)行有效管理，并且關(guān)乎到員工自身的利益。通過工程造價(jià)控制，能夠讓所有部門有效結(jié)合，進(jìn)而來更好的完成相應(yīng)工程做任務(wù)，達(dá)到預(yù)定的控制目的。通過對其各部門的調(diào)動(dòng)，來激發(fā)員工的工作積極性，達(dá)到全部門控制的效果。

2.3 控制全過程

從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始，一直到房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成，都必須要能夠有效的落實(shí)造價(jià)控制工作。從剛開始就充分的了解勘察工作內(nèi)容，對于影響到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的相應(yīng)原因進(jìn)行及時(shí)預(yù)判，并提前做好相應(yīng)的解決方法，確保其最終施工方案的合理

2.4 防范風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)施目標(biāo)管理過程中，其目的必須要準(zhǔn)確，而且能夠?qū)崿F(xiàn)，要將其落實(shí)到個(gè)人。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段開展工程造價(jià)管理，更好的為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量提供相應(yīng)幫助有效的控制施工目標(biāo)，讓每一個(gè)階段都能夠順利完成，達(dá)到最好的施工效果。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的控制的策略

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度款項(xiàng)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度款一直都是造價(jià)管理中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果在這其中沒有對其進(jìn)行合理控制，那么就會導(dǎo)致整個(gè)工程的施工進(jìn)度受到阻礙，或者是導(dǎo)致房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)提高，不管是哪一種情況都會直接影響到最終房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。那么在進(jìn)度款項(xiàng)管理過程中應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面[2]。第一，要明確房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的進(jìn)度關(guān)鍵點(diǎn)，相應(yīng)的造價(jià)管理人員應(yīng)該從房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行考慮，然后對房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理，確保其實(shí)際施工情況能夠得到充分了解，并以此作為基礎(chǔ)，來支付房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度款，這樣就能夠確保在房地產(chǎn)進(jìn)度款的支持下，讓每一個(gè)施工環(huán)節(jié)都能夠順利完成，也能夠避免因?yàn)檫^早支付而出現(xiàn)浪費(fèi)問題。第二，應(yīng)該合理的處理房地產(chǎn)的復(fù)雜項(xiàng)目。當(dāng)前的房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目較為復(fù)雜，其中有很多交叉施工的情況，那么就更加需要對進(jìn)度款進(jìn)行管理，要對其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)的預(yù)算，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度款支付的次數(shù)，通過對其細(xì)節(jié)的深入研究，來在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保進(jìn)度款支付的合理。

3.2 提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目材料采購控制

在對房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要的相應(yīng)施工材料采購過程中，必須要從市場的實(shí)際情況出發(fā)，通過多方面的對比，來在保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能夠選擇性價(jià)比最高的材料。對于一些在長期合作的材料供應(yīng)商，可以建立聯(lián)合體系，真正的實(shí)現(xiàn)長期合作，更好的獲得相應(yīng)的收益。這樣不僅僅能夠很好的減少采購人員的工作量，而且還能夠確保達(dá)到節(jié)約成本的目的。在對采購管理過程中，應(yīng)該及時(shí)的迎合時(shí)代的發(fā)展，建立信息交流平臺，這是能夠保證信息管理體系完整的重要基礎(chǔ)。通過信息交流平臺來廣泛的搜集市場材料價(jià)格變化信息，進(jìn)而形成數(shù)據(jù)庫[3]。在這其中還可以建立更加完整的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，來對價(jià)格的變化原因和情況進(jìn)行具體分析，確保數(shù)據(jù)信息的實(shí)施更新，防止在購買中出現(xiàn)問題，更好的保證材料采購的價(jià)格合理。

3.3 完善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的索賠管理

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，索賠一直都是常見的一個(gè)現(xiàn)象，那么通過對其索賠的程度進(jìn)行管理，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中索賠管理的主要內(nèi)容。要明確索賠對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的影響，以及對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理和索賠直接聯(lián)系在一起，以此來更好的提高管理意識，重視索賠過程，減少在房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目中索賠的次數(shù)和金額，有效的提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理水平。首先，要對在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，容易出現(xiàn)索賠的環(huán)節(jié)進(jìn)行具體管理，及時(shí)的掌握相應(yīng)的信息，避免在發(fā)生索賠時(shí)價(jià)格過高。其次，還需要對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的細(xì)節(jié)管理，要以房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的合同為主，結(jié)合相應(yīng)的法律法律，來更好的讓管理人員能夠認(rèn)識索賠的風(fēng)險(xiǎn)，從技術(shù)、意識等等方面來做好索賠的準(zhǔn)備和預(yù)防，進(jìn)一步的完善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施環(huán)節(jié)，形成索賠證據(jù)鏈，更好的減少在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中所出現(xiàn)的索賠行為。

3.4 提升工程項(xiàng)目結(jié)算審核的造價(jià)控制

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目結(jié)算審核過程中，更加需要能夠發(fā)揮造價(jià)的功能，準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的最后一步，確保對成本的最終控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。首先，應(yīng)該及時(shí)的對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)資料信息進(jìn)行有效審核，重點(diǎn)了解其中的關(guān)鍵點(diǎn)，確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目整個(gè)造價(jià)過程中的完成，確保其造價(jià)管理的順序正確。其次，還應(yīng)該對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙和合同進(jìn)行具體核查，明確施工單位的資質(zhì)是否滿足要求，及時(shí)研究在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程中所出現(xiàn)的變更，避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的違規(guī)施工而造成較為的造價(jià)失控。再次，還應(yīng)該及時(shí)的做好對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目其圖紙的檢查，及時(shí)明確施工圖紙和現(xiàn)場施工量是否吻合，確保房地產(chǎn)施工量、設(shè)計(jì)工程量和簽證這三方面的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息一致，避免因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤或者是重復(fù)而導(dǎo)致出現(xiàn)不合理的地方。最后，要做好對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目材料價(jià)格的審查，對于這部分審查過程中主要會考慮到市場價(jià)格的波動(dòng)，這也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目結(jié)算環(huán)節(jié)上非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，必須要結(jié)合材料市場實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)查，要能夠在這其中有效的認(rèn)識到建筑材料價(jià)格的波動(dòng)，并且及時(shí)的計(jì)算出房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中價(jià)格出現(xiàn)變化的原因，確保其價(jià)格準(zhǔn)確，避免造價(jià)超出預(yù)計(jì)范圍。

4 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理過程中，如果想要有效的保證管理質(zhì)量，那么就應(yīng)該重視造價(jià)這一環(huán)節(jié)，突出房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施管理功能，將進(jìn)度、材料、索賠和合同四個(gè)方面進(jìn)行具體管理，確保整個(gè)房地產(chǎn)造價(jià)正確，更好的保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能夠讓其獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)建筑行業(yè)的向前發(fā)展。