蘇 泓

（廈門(mén)翔發(fā)地產(chǎn)有限公司， 福建 廈門(mén) 361000）

0 引言

代建項(xiàng)目是項(xiàng)目出資人委托代建人從事項(xiàng)目全過(guò)程管理工作，代建人要有相應(yīng)的資質(zhì)，有能力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究、實(shí)施實(shí)地勘察、建筑工程設(shè)計(jì)、監(jiān)督管理并展開(kāi)施工，在這一系列過(guò)程中，代建人都要落實(shí)管理工作，在規(guī)定的工期內(nèi)完成工程兄弟昂木，而且項(xiàng)目建設(shè)要符合設(shè)計(jì)要求，當(dāng)項(xiàng)目竣工并通過(guò)驗(yàn)收之后，才能投入使用。代建單位往往是專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，包括設(shè)計(jì)、施工以及材料和設(shè)備等等方面都要承擔(dān)責(zé)任。建筑工程代建，工程項(xiàng)目管理發(fā)生了轉(zhuǎn)型，從原有的自管型生產(chǎn)管理模式向?qū)I(yè)化管理轉(zhuǎn)變，所應(yīng)用的是先進(jìn)的工程技術(shù)，采用現(xiàn)代化管理手段，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目任務(wù)，且投資效益也有所提高。

1 工程簡(jiǎn)介

本文研究的代建項(xiàng)目為天氣雷達(dá)建設(shè)項(xiàng)目海滄主陣地及上山道路工程。項(xiàng)目位置在海滄蔡尖尾山，重點(diǎn)建設(shè)海滄氣象雷達(dá)園區(qū)和氣象路北段工程。氣象園區(qū)的總建筑面積是5805 平方米，其中地下建筑面積417 平方米，地上建筑面積5388 平方面，其中包括業(yè)務(wù)樓4295 平方米，值班用房889 平方米，配電室204 平方米以及室外工程、設(shè)備工程和其他配 套工程。氣象路北段工程的道路主線(xiàn)總長(zhǎng)度是5385 公里，支線(xiàn)長(zhǎng)度163.39 米，標(biāo)準(zhǔn)紅線(xiàn)寬度均為4.5 米；步道長(zhǎng)度124 米，標(biāo)準(zhǔn)紅線(xiàn)寬度均為4 米以及橋梁工程2 座、排水涵洞、管線(xiàn)、路燈工程等。工程總投資概算246440000 元，其中工程費(fèi)221840000 元，工程建 設(shè)其他費(fèi)24600000 元。中國(guó)氣象局投資56000000元，市預(yù)算內(nèi)基建投資 20000000 元，市財(cái)政統(tǒng)籌解決170440000 元。本工程征地費(fèi)最終以市財(cái)政審核所審核價(jià)為準(zhǔn)，納入項(xiàng)目建設(shè)總投資。

2 合同管控工作要素

本工程委托資質(zhì)深厚的代建單位進(jìn)行建設(shè)并全面管理，雙方簽訂合同的時(shí)候，為了更好地發(fā)揮合同的法律效益，就要把握住合同管理工作的控制要素，即合同的管理要標(biāo)準(zhǔn)化、全面化，而且要具有嚴(yán)謹(jǐn)性。

2.1 標(biāo)準(zhǔn)化

合同管理標(biāo)準(zhǔn)化，就是從雙方洽談合同、草擬合同，直到合同的生效、執(zhí)行以至失效，都要按照有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。企業(yè)不僅要在合同簽訂之前強(qiáng)化管理工作，對(duì)于合同簽訂之后也要重視管理，在合同執(zhí)行的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有不當(dāng)之處，需要做出修改，根據(jù)工程實(shí)際情況予以變更，或者對(duì)內(nèi)容適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充。為了保證合同管理工作的順利展開(kāi)，價(jià)將合同標(biāo)準(zhǔn)化管理機(jī)制建立起來(lái)是非常必要的，對(duì)于合同管理制度要明確，各部門(mén)都要明確自身的職責(zé)并嚴(yán)格按照制度展開(kāi)工作，實(shí)現(xiàn)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2 全面化

合同管理中所涉及到的內(nèi)容多而且復(fù)雜，實(shí)施全面管理是非常重要的。對(duì)各種合同資料做好分類(lèi)工作，實(shí)分類(lèi)管理，并予以編號(hào)，有助于快速查詢(xún)合同資料，而且對(duì)合同文本進(jìn)行對(duì)比和改進(jìn)都非常容易。

2.3 嚴(yán)謹(jǐn)性

合同是具有法律效力的，任何一個(gè)文本丟失或者破損，都有可能喪失某個(gè)權(quán)益，甚至帶來(lái)利益上的損失。合同中的文字要嚴(yán)謹(jǐn)，各項(xiàng)條款的描述要準(zhǔn)確，不能存在違約責(zé)任不明顯的問(wèn)題或者工作界線(xiàn)模糊的問(wèn)題，確保合同有效履行，不會(huì)存在爭(zhēng)議。當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候，合同是最有效的依據(jù)，所以，合同管理要保持嚴(yán)謹(jǐn)性。

3 合同管控工作主要問(wèn)題

3.1 簽訂合同

在工程的投資方和代建方簽訂合同的時(shí)候由于考慮到潛在的項(xiàng)目以及二次經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，就會(huì)提出不對(duì)等的條款，主要的目的是遷就業(yè)主，可是在執(zhí)行合同的時(shí)候就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，導(dǎo)致合同的執(zhí)行存在困難。

合同管理部門(mén)在與經(jīng)營(yíng)部門(mén)沒(méi)有及時(shí)針對(duì)合同條款問(wèn)題進(jìn)行溝通，甚至存在領(lǐng)導(dǎo)直接做出決策的現(xiàn)象，導(dǎo)致合同審核缺乏靈活性，不能很好地發(fā)揮作用。

3.2 履行合同

在履行合同的時(shí)候，對(duì)于各種材料要注意收集，還要做好書(shū)面確認(rèn)工作，在實(shí)施動(dòng)態(tài)管理的同時(shí)，還要采取必要的自我保護(hù)措施。如果工程建設(shè)中發(fā)生索賠事項(xiàng)的時(shí)候，需要用書(shū)面形式明確索賠的原因并向業(yè)主提出來(lái)。由于這方面的工作沒(méi)有重視，導(dǎo)致簽證確認(rèn)不能及時(shí)辦理。

項(xiàng)目部人員沒(méi)有認(rèn)真分析合同的內(nèi)容，沒(méi)有做好合同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，當(dāng)合同履行中歸于工作的內(nèi)容不夠明確，甚至為了博得業(yè)主的滿(mǎn)意，還得承擔(dān)職責(zé)以外的工作，從而影響了服務(wù)質(zhì)量。

沒(méi)有分析合同風(fēng)險(xiǎn)，合同交底制度沒(méi)有落實(shí)，對(duì)于合同風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有采取必要的防范措施，項(xiàng)目部不能認(rèn)真履行合同，合同管理部門(mén)在代建單位履行合同的時(shí)候沒(méi)有做好監(jiān)督、指導(dǎo)工作，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)匯總存在的問(wèn)題不能及時(shí)指出來(lái)，更無(wú)法有效解決。

3.3 合同結(jié)束

當(dāng)合同履行結(jié)束之后，沒(méi)有對(duì)合同予以評(píng)估。由于合同管理缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有做好案例分析工作，對(duì)成功的經(jīng)驗(yàn)不能及時(shí)總結(jié)，對(duì)于合同履行失敗不能接受教訓(xùn)，使得合同管理水平無(wú)法提升[1]。

4 常態(tài)化下代建項(xiàng)目合同管控工作措施

4.1 人員培訓(xùn)

定期開(kāi)展合同管理培訓(xùn)活動(dòng)，讓合同管理人員對(duì)合同示范文本予以推行。除了合同管理人員要掌握有關(guān)的知識(shí)之外，其他部門(mén)的人員也要接受培訓(xùn)，諸如經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)的人員、生產(chǎn)監(jiān)督部門(mén)的人員以及項(xiàng)目部經(jīng)理等等都要學(xué)習(xí)有關(guān)的知識(shí)，提供合同管理意識(shí)，對(duì)合同的法律效率有明確認(rèn)識(shí)。

4.2 合同解析

對(duì)于合同實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵問(wèn)題要明確，對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)全面分析，認(rèn)識(shí)到合同風(fēng)險(xiǎn)造成的后果，提高防范意識(shí)。比如，運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目管理模式，明確合同各方需要承擔(dān)的責(zé)任、所享有的權(quán)利以及具體的工作內(nèi)容，這對(duì)項(xiàng)目管理具有重要的影響。分解項(xiàng)目管理合同是重要的環(huán)節(jié)，將項(xiàng)目管理中可能產(chǎn)生的各種都要在合同管理中予以解決。通過(guò)分析合同，對(duì)各種矛盾問(wèn)題從合同的角度予以解決，避免妨礙到工程建設(shè)。在分析合同的時(shí)候，保證合同內(nèi)容的準(zhǔn)確性，確保履行合同到位，使得項(xiàng)目的整體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

4.3 合同交底

所有的管理人員對(duì)于合同的內(nèi)容都要熟悉，理解合同條款并統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。合同管理人員承擔(dān)合同解釋的責(zé)任，針對(duì)生產(chǎn)職能部門(mén)人員以及項(xiàng)目經(jīng)理的合同咨詢(xún)要詳細(xì)解答，對(duì)于合同產(chǎn)生的背景、合同涉及到的工作范圍、合同執(zhí)行的要點(diǎn)以及遇到特殊情況的時(shí)候采取的處理措施等等都要予以解答。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人針對(duì)合同內(nèi)容要對(duì)項(xiàng)目部人員做好交底工作，對(duì)于項(xiàng)目部人員提出的各種問(wèn)題予以解答，并書(shū)面記錄，做好交底工作。項(xiàng)目管理人員向合同管理人員反饋交底情況，對(duì)由同執(zhí)行計(jì)劃、合同管理的流程、合同管理采取的措施以及合同風(fēng)險(xiǎn)防范措施等等都要予以完善。當(dāng)合同管理文件形成之后，就要向合同執(zhí)行人員下發(fā)，將合同管理落實(shí)到位。

4.4 履約控制

其一，將合同管理臺(tái)帳建立起來(lái)并不斷完善，實(shí)施信息化管理，對(duì)于合同管理信息有效控制，使得管理者在調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃、修改建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容以及最終做出決策的時(shí)候，都以合同作為參考依據(jù)。合同管理臺(tái)建立帳之前，對(duì)于合同的內(nèi)容要全面了解并深入分析，做好分類(lèi)工作。

其二，對(duì)于合同變更和索賠管理工作要予以強(qiáng)化。在索賠管理中，合同變更是主要的依據(jù)，可以對(duì)合同變更及時(shí)處理。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生合同變更，在處理工程變更問(wèn)題的時(shí)候，合同是確定索賠與反索賠的主要參考依據(jù)。對(duì)合同變更部分內(nèi)容要做好審查工作，從工程建設(shè)實(shí)際出發(fā)全面分析，明確責(zé)任，對(duì)索賠做出準(zhǔn)確的判斷。

其三，將履約檢查制度建立，從建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)實(shí)施情動(dòng)態(tài)管理，將合同責(zé)任落實(shí)，做好目標(biāo)管理工作，將合同檢查作為日常工作來(lái)抓，采用收集資料、回訪(fǎng)業(yè)主等等方法，使得項(xiàng)目合同全面實(shí)施。

5 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上面的研究可以明確，建設(shè)工程項(xiàng)目中，合同管理是重要的內(nèi)容。合同管理的質(zhì)量關(guān)乎到企業(yè)的項(xiàng)目管理水平，對(duì)企業(yè)的生存一未來(lái)發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。所以，做好項(xiàng)目管理工作，就需要將合同管理貫穿于工程項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)中，實(shí)施全過(guò)程管理，確保合同管理的全面性。在合同管理中實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理，也就是在簽訂合同環(huán)節(jié)就要實(shí)施合同管理，避免存在合同隱患。當(dāng)進(jìn)入到履行合同環(huán)節(jié)，要注重跟蹤管理，對(duì)合同的執(zhí)行情況予以檢查并做好指導(dǎo)工作，對(duì)后期的合同履行情況還要做好評(píng)估工作。通過(guò)強(qiáng)化合同管理，對(duì)于項(xiàng)目隱患采取相應(yīng)的防范措施，合同管理水平提高，項(xiàng)目建設(shè)得以順利展開(kāi)且得到有效的成本控制，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。