（廈門住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000）

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目具有體量龐大、投入成本多、建設(shè)周期長等特征，在全過程項(xiàng)目管理期間如果成本管控不當(dāng)，將會(huì)使各企業(yè)難以從項(xiàng)目中取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在當(dāng)前背景下，清晰認(rèn)識(shí)到市場競爭現(xiàn)狀，了解自身資源優(yōu)劣勢，并結(jié)合工程項(xiàng)目自身特質(zhì)，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)項(xiàng)目成本管理水平，通過資源整合，提升企業(yè)資源利用率。

1 房地產(chǎn)成本管控概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行期間通過全過程成本管理，可以確保項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本投入控制在預(yù)期的范圍內(nèi)，防止因受到外在因素或人為因素的干擾，使成本管理超出預(yù)算。房地產(chǎn)成本管理可部門通過收集市場信息、詢價(jià)、對(duì)比等，了解當(dāng)前市場行情，通過一定干擾措施，做到事前預(yù)警，盡可能減少或避免因外在風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的成本大幅增加。

成本管理貫穿于項(xiàng)目各階段，首先在項(xiàng)目策劃階段，通過對(duì)項(xiàng)目屬性及周邊情況的深入了解分析，結(jié)合市場部門的分析報(bào)告，確定項(xiàng)目定位，制定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以指導(dǎo)設(shè)計(jì)階段的工作，通過詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，制定完成項(xiàng)目標(biāo)和利潤目標(biāo)。其次，在設(shè)計(jì)階段，通過各專業(yè)協(xié)同設(shè)計(jì)，精細(xì)化及標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等手段減少后期施工變更，優(yōu)化施工圖紙，從而達(dá)到成本管控的目標(biāo)。在施工階段，通過了解各工序作業(yè)內(nèi)容，設(shè)定成本管控目標(biāo)，嚴(yán)控不必要的設(shè)計(jì)變更、簽證及工期調(diào)整，掌握該階段成本投入與前期設(shè)定的成本目標(biāo)是否一致。最后，竣工驗(yàn)收階段，對(duì)各工序支出的成本進(jìn)行綜合核算，完成施工后期工程結(jié)算。

在新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注成本管理，重視項(xiàng)目招標(biāo)工作及開發(fā)全過程招投標(biāo)工作和成本管理的重要性，掌握各類費(fèi)用市場標(biāo)準(zhǔn)，熟悉各環(huán)節(jié)費(fèi)用收支并進(jìn)行科學(xué)管控，同時(shí)還需在工程運(yùn)行期間，加強(qiáng)成本管控力度，保證各項(xiàng)工作按照目標(biāo)要求開展。從而使企業(yè)在項(xiàng)目中取得預(yù)期效益，保證企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中長久發(fā)展。

2 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管控的重要性

近年來，因政府為了對(duì)房價(jià)過快上漲進(jìn)行有效抑制，因而對(duì)一系列政策進(jìn)行了頒布，在此背景下，就會(huì)就使得房地產(chǎn)市場處在樓市調(diào)控新政策的環(huán)境中。在逐步收緊信貸政策并逐漸提高各渠道融資成本的情況下，加之大幅度增加的人力成本和營銷費(fèi)用，此時(shí)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的利潤率下行壓力逐漸加大，與此同時(shí)也會(huì)日益加劇房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭，并且也有可能進(jìn)一步提升行業(yè)集中度，最終造成更加激烈的規(guī)模性競爭局面。面對(duì)此種情況，怎樣在項(xiàng)目建設(shè)過程、把全流程各環(huán)節(jié)成本控制工作做好顯得越發(fā)關(guān)鍵?；陧?xiàng)目成本管控的逐步加強(qiáng)，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力逐步提高，同時(shí)也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)競爭實(shí)力逐漸強(qiáng)化，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈市場中始終占有關(guān)鍵位置提供保障作用，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐力。

3 成本管控與房地產(chǎn)過程管控之間的關(guān)系

在房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)行期間，成本管理工作貫穿于工程項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含成本管理、設(shè)計(jì)管理及施工管理，其中成本管理貫穿全過程，對(duì)設(shè)計(jì)管理和施工管理既能有效的監(jiān)管，又能很好地協(xié)助。一名優(yōu)秀的成本管理工程師通過對(duì)市場的充分了解，熟悉材料單價(jià)、掌握招投標(biāo)技術(shù)、熟悉設(shè)計(jì)圖紙及施工作業(yè)技術(shù)要求，通過整合企業(yè)內(nèi)部資源，協(xié)調(diào)各部門人力、物力，并進(jìn)行資源匹配，完成全過程成本管控，確保各項(xiàng)作業(yè)按照前期制定的要求，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成工作。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理需要通過設(shè)計(jì)管理部門的管控，按照企業(yè)制定的成本管控目標(biāo)來組織設(shè)計(jì)單位開展工作。在滿足國家、地方、行業(yè)的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定及要求的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展要求，通過制定一系列的設(shè)計(jì)管控措施，節(jié)約成本投入和縮短設(shè)計(jì)周期，達(dá)到提效降本的要求，最終完成設(shè)計(jì)圖紙。

施工管理作為房地產(chǎn)公司成本管理的關(guān)鍵一環(huán)，是成本管理能否取得良好效果的重要階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過組建工程項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、成本管理工程師、土建、水電等專業(yè)管理人員的共同協(xié)作下開展施工管理工作，通過熟悉企業(yè)技術(shù)管理和成本管理目標(biāo)要求，組織各參建單位有序開展施工活動(dòng)，同時(shí)成本管理需要對(duì)施工過程進(jìn)行跟蹤和檢查，在滿足圖紙和規(guī)范的要求下，減少不必要的變更和簽證，保證項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)竣工同時(shí)成本增加控制在允許的范圍內(nèi)。

4 房地產(chǎn)成本管控原則

4.1 全過程管控的原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間，項(xiàng)目管理者必須要清晰認(rèn)識(shí)到成本管理與項(xiàng)目順利開展之間的內(nèi)在聯(lián)系，通過成本管理部門，制定企業(yè)成本管理措施，指導(dǎo)和管控各部門和各開發(fā)環(huán)節(jié)。全過程成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要原則，需要使管理人員嚴(yán)格按照全面成本控制原則，推進(jìn)各方面工作。除此之外，需要在成本管理期間，明確各部門、各人員的工作職責(zé)任，通過精細(xì)化管理，確保成本管理要求可以落實(shí)到實(shí)際工作中，解決以往成本管控工作任務(wù)無法落實(shí)到位的弊端。

在項(xiàng)目運(yùn)營期間，以全過程管控視角分析成本管控，并結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營期間的效益，借助現(xiàn)代技術(shù)（如：BIM 成本管理技術(shù)、明源全過程成本管理技術(shù)）掌握各工序作業(yè)情況，通過實(shí)時(shí)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作中存在的成本偏差問題，并在集中管控下，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管控水平。

4.2 開源與節(jié)流并重

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)期間，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確定位，成本管理人員必須要以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為前提開展管理工作，同時(shí)應(yīng)該考慮各環(huán)節(jié)成本支出情況，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，掌握各環(huán)節(jié)成本實(shí)際支出情況，通過前期制定的成本管控目標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)方案與預(yù)算之間的差值進(jìn)行分析，找出成本偏差原因，并與相關(guān)部門研究制定成本管控方案，從而滿足成本目標(biāo)。

4.3 目標(biāo)管控原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行期間，成本管理工作直接影響著企業(yè)是否能從項(xiàng)目中獲得經(jīng)濟(jì)效益，所以需要在項(xiàng)目的初級(jí)階段設(shè)定成本目標(biāo)和利潤目標(biāo)，同時(shí)明確各階段成本的投入，并對(duì)各階段成本收支進(jìn)行全面、系統(tǒng)的跟蹤監(jiān)管，明確目標(biāo)管理在成本管理中的方法及實(shí)施途徑，確保實(shí)際情況不偏離成本管控目標(biāo)。除此之外，企業(yè)應(yīng)該采用逐級(jí)落實(shí)的方式，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行期間，加強(qiáng)成本管控力度，避免成本管理落不到位的情況，企業(yè)往往設(shè)定了成本目標(biāo)，制定了相關(guān)措施，因管理層級(jí)制約，無法將當(dāng)前制定的目標(biāo)很好地下達(dá)到最基層，最基層存在的問題也無法傳遞和及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，最終導(dǎo)致目標(biāo)偏失。因此加強(qiáng)各階段成本管控力度，在科學(xué)系統(tǒng)的管理下實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

5 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控措施

住宅集團(tuán)水晶湖郡及蓮花新城項(xiàng)目是住宅集團(tuán)在廈門集美區(qū)的重要商品房開發(fā)項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目均位于集美嘉庚湖邊，分別由兩家下屬企業(yè)開發(fā)打造，兩個(gè)項(xiàng)目擁有良好的景觀自然條件和資源配套，以下將以水晶湖郡和蓮花新城項(xiàng)目為例分析企業(yè)成本管理工作。

5.1 重視策劃階段管控工作

在水晶湖郡及蓮花新城項(xiàng)目建設(shè)期間，住宅集團(tuán)通過大量的市場調(diào)查和土地規(guī)劃條件分析，制定了不同的策劃定位，明確兩個(gè)項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)和目標(biāo)，通過項(xiàng)目的多期開發(fā)，最終證明策劃階段的成本管理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的重要性。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中成本管理具備先決特性，在策劃階段需要明確項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，掌握各單位在項(xiàng)目推進(jìn)期間承擔(dān)的責(zé)任，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，經(jīng)過科學(xué)評(píng)審，分析項(xiàng)目運(yùn)行期間存在的不利因素，并考慮自然因素、人為因素、社會(huì)因素干擾對(duì)項(xiàng)目成本管理造成的沖擊，在此基礎(chǔ)上制定成本管理目標(biāo)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)行期間發(fā)生虧損，保證開發(fā)單位合理利潤。

5.2 重視設(shè)計(jì)階段管控工作

在水晶湖郡項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)定前期成本和利潤目標(biāo)，通過多輪方案設(shè)計(jì)和測算工作，最終提出群島模式，一改前期高腳樓規(guī)劃模式，置換出大量建筑面積，大幅度提高企業(yè)利潤。在蓮花新城項(xiàng)目中，通過了解工程建設(shè)成本投入，分析設(shè)計(jì)中存在的不足，通過合理的成本提升，改變了景觀、建筑立面等視覺效果，最終使得項(xiàng)目取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管控工作，不僅極大程度上保證后期成本管理工作，而且促使方案設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新，通過成本管控提升設(shè)計(jì)管理水平，減少設(shè)計(jì)變更，保證成本不出現(xiàn)大的偏差。

5.3 做好招標(biāo)階段管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項(xiàng)目招投標(biāo)階段，作為房地產(chǎn)成本管控的重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目招標(biāo)既要遵照國家、地方相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)，又要滿足照集團(tuán)制定的相關(guān)招投標(biāo)制度要求，保證招標(biāo)信息內(nèi)容屬實(shí)、完整的同時(shí)并對(duì)各類工程招標(biāo)參數(shù)、要求進(jìn)行細(xì)致研究，同時(shí)經(jīng)過歸納總結(jié)，使之形成一套行之有效招投標(biāo)管理制度。兩個(gè)項(xiàng)目無論在規(guī)模還是難度上，在廈門均具有一定的代表性，項(xiàng)目建設(shè)至今，各參建單位均能按時(shí)完成投標(biāo)工作，同時(shí)獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。除此之外，企業(yè)需要重視合同管理工作，通過合同管理工作來輔助成本管理工作。

5.4 做好施工階段管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項(xiàng)目施工階段，住宅集團(tuán)重視工程實(shí)驗(yàn)階段的成本管理工作，通過在項(xiàng)目部設(shè)定成本管理工程師，參與項(xiàng)目部日常管理工作，同時(shí)借助現(xiàn)代設(shè)備（如BIM 技術(shù)、明源成本管控技術(shù)等），掌握各階段施成本投入情況，通過動(dòng)態(tài)管理加強(qiáng)成本管控力度，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，編制成本計(jì)劃、成本管理實(shí)施細(xì)則、招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則、設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管理實(shí)施細(xì)則等管控文件，保證項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)工作可以按要求落實(shí)到位。通過成本管控工作，防止施工作業(yè)期間因人員因素、外界自然因素的干擾，導(dǎo)致成本偏離。

5.5 做好竣工驗(yàn)收管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項(xiàng)目竣工階段，企業(yè)及時(shí)辦理各項(xiàng)結(jié)算工作，掌握竣工結(jié)算造價(jià)數(shù)據(jù)，并對(duì)施工作業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)定，完成結(jié)算費(fèi)用審核，保證工程各環(huán)節(jié)的成本支出與實(shí)際相符，通過經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，不斷完善自身管理水平，指導(dǎo)水晶系列和蓮花系列在廈門的開發(fā)建設(shè)。

5.6 建立成本信息化管理系統(tǒng)

面對(duì)日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持自身在市場中占據(jù)的穩(wěn)定地位，就需要把傳統(tǒng)的成本核算模式積極摒棄，同時(shí)對(duì)新時(shí)期更為先進(jìn)的成本信息化管理系統(tǒng)進(jìn)行積極應(yīng)用，基于成本信息化管理系統(tǒng)的積極建設(shè)，以動(dòng)態(tài)化的方式全面管理建筑項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營、進(jìn)度、資源、質(zhì)量、成本等多方面內(nèi)容，同時(shí)這一過程還應(yīng)該針對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系進(jìn)行積極設(shè)計(jì)，并對(duì)目標(biāo)成本參數(shù)進(jìn)行自動(dòng)積累和優(yōu)化，最終保障成本管理體系得以健全建立，并以此這些數(shù)據(jù)內(nèi)容為基礎(chǔ)，為其他開發(fā)項(xiàng)目制定目標(biāo)成本及管控項(xiàng)目成本等提供參考意見，使得管理層進(jìn)行成本評(píng)估及分析的過程中，能夠從多方面開展，保障房地產(chǎn)企業(yè)管理層最關(guān)注的企業(yè)宏觀發(fā)展問題得到良好解決。通過先進(jìn)成本信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，能夠?qū)Ω鏖_發(fā)項(xiàng)目成本核算數(shù)據(jù)及運(yùn)營情況等進(jìn)行全面且直觀掌控，進(jìn)而有效管控項(xiàng)目建設(shè)全過程成本的同時(shí)，促使建筑項(xiàng)目成本管控能力逐步提高，最終為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利空間的拓展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，得到極大的發(fā)展空間，但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，各方面機(jī)制還在隨著行業(yè)的發(fā)展不斷完善，為此國家相關(guān)部門通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策，進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控，為企業(yè)提供公平、公正的市場環(huán)境。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握行業(yè)發(fā)展前景，明確自身發(fā)展目標(biāo)，并重視項(xiàng)目成本管理工作，通過成本管理使各參建企業(yè)獲得一定利潤，這樣不僅可以推動(dòng)企業(yè)長久發(fā)展，還可以推動(dòng)我國現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程。