（貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院，貴州 貴陽 550025）

隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理信息化的方法與技術(shù)也在不斷變革。傳統(tǒng)式的信息化管理方式只可完成建筑項(xiàng)目的視覺化的作用，不具有信息傳送作用。這就導(dǎo)致信息在傳送過程中持續(xù)失真，導(dǎo)致種種差錯(cuò)的產(chǎn)生。而建筑信息模型（Building Information Modeling）簡稱BIM的出現(xiàn)能夠完成即時(shí)、動(dòng)態(tài)性的多維度實(shí)體模型的信息溝通交流和完善，而且完成同步化設(shè)計(jì)方案，保證人力與物力資源的釋放，進(jìn)而促使工程項(xiàng)目管理的高效率。BIM 技術(shù)是工業(yè)化和信息化融合的具體實(shí)現(xiàn)，也是建筑行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展方向[1]。

當(dāng)今，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的持續(xù)升級(jí)換代，信息技術(shù)已廣泛運(yùn)用于人類社會(huì)生活中。此外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也在持續(xù)加速信息化基本建設(shè)，將信息技術(shù)中的計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、操控、通訊技術(shù)等融合起來，以改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)生產(chǎn)方式，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信息化發(fā)展水平及公司的核心競爭力。BIM 是以建筑數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過相關(guān)技術(shù)建立實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的項(xiàng)目模型，在模擬過程中不斷完善項(xiàng)目建筑信息，支持項(xiàng)目完成過程中的協(xié)調(diào)管理[2]。它不僅是一款軟件，更是一種管理手段，是實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)精細(xì)化、管理信息化的重要工具。

1 BIM 的特點(diǎn)

1.1 模擬性

BIM 的模擬性并不僅取決于它能夠設(shè)計(jì)出房屋建筑實(shí)體模型，更關(guān)鍵的是能夠在項(xiàng)目剛開始環(huán)節(jié)就對(duì)將會(huì)出現(xiàn)的一些狀況開展模擬，如樓盤的日照模擬、項(xiàng)目的工程造價(jià)管理、模擬施工階段砌體墻排磚、塔吊的協(xié)同作業(yè)等，進(jìn)而完成較為精準(zhǔn)的成本管理。而在項(xiàng)目的后半期，BIM 能夠?qū)ζ綍r(shí)的突發(fā)狀況開展模擬，避免出現(xiàn)意外的狀況。

1.2 協(xié)調(diào)性

在管理全過程中，每個(gè)部門的事務(wù)管理都很繁瑣，一旦部門中的信息溝通交流不及時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)各部門信息之間的斷層與碰撞。BIM 建筑信息模型可在項(xiàng)目管理早期對(duì)各部門間的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，生成協(xié)調(diào)數(shù)據(jù)信息，將數(shù)據(jù)信息意見反饋給使用人，便于進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目開展，同時(shí)降低偏差。

1.3 全周期性

BIM 技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程來講，能夠貫穿項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程施工、項(xiàng)目經(jīng)營，甚至是項(xiàng)目的后期管理。BIM 作為一個(gè)計(jì)算機(jī)三維模型所搭建的數(shù)據(jù)庫，包括了工程建筑全部設(shè)計(jì)、建造、終結(jié)的所有使用周期的信息。

1.4 實(shí)時(shí)管控性

BIM 能夠利用現(xiàn)階段最先進(jìn)的信息設(shè)備來及時(shí)獲得項(xiàng)目的內(nèi)外信息，這不但包含項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，更包括了建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)信息，以及實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)性信息，如根據(jù)安裝紅外攝像頭對(duì)建筑物內(nèi)的人流、車庫內(nèi)的車位開展實(shí)時(shí)監(jiān)控，另外收集位置、數(shù)量等信息，便于在突發(fā)性狀況來臨時(shí)，測算出最優(yōu)路徑，達(dá)到及時(shí)控制現(xiàn)場的目的。

1.5 可視化

傳統(tǒng)項(xiàng)目施工人員主要根據(jù) CAD 工程圖紙來掌握、想像建筑物的結(jié)構(gòu)形式與空間安排，但伴隨著對(duì)建筑物功能要求的提升、工程建筑經(jīng)營規(guī)模不斷發(fā)展及其結(jié)構(gòu)逐步復(fù)雜，促使僅依靠想像難以完成預(yù)期目標(biāo)，即便根據(jù)某種軟件建立了三維立體設(shè)計(jì)效果圖，卻不可以隨意對(duì)其進(jìn)行改動(dòng)?？墒牵鶕?jù)BIM 技術(shù)建立起的三維立體幾何模型可以完成構(gòu)件間的互相關(guān)系，BIM 將傳統(tǒng)式的線條型工程圖紙方式變化為三維立體實(shí)體圖的方式，提升了有關(guān)構(gòu)件及部門間的互相聯(lián)絡(luò)，促使全部項(xiàng)目運(yùn)營的整個(gè)過程都能夠在數(shù)據(jù)可視化的情況下得以展現(xiàn)。

1.6 參數(shù)化

BIM 在參數(shù)化建模的運(yùn)用，不僅局限性于高端的工程建筑，針對(duì)傳統(tǒng)建筑也有非常好的作用。BIM 能夠在設(shè)計(jì)方案中防止重復(fù)的模塊和構(gòu)件，促使建筑物的內(nèi)部構(gòu)件根據(jù)主要參數(shù)的調(diào)節(jié)快速融合，迅速獲得調(diào)整方案。

2 BIM 在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的優(yōu)勢

2.1 基于全項(xiàng)目數(shù)據(jù)模型，方便展示項(xiàng)目整體信息

BIM 的建立是根據(jù)項(xiàng)目的全部數(shù)據(jù)信息的集成，并將其在BIM 中儲(chǔ)存，同時(shí)以各樣的數(shù)字技術(shù)與科學(xué)管理手段為依托，建成一個(gè)科學(xué)的建筑信息模型，能夠動(dòng)態(tài)性且即時(shí)地展現(xiàn)項(xiàng)目各層面的信息，有利于大家掌握項(xiàng)目的總體狀況。

2.2 提高項(xiàng)目管理效率，保證項(xiàng)目各部門之間的協(xié)調(diào)

BIM 的可視化作用能夠開展虛似施工，促使繁雜的施工工藝流程和施工技術(shù)可以用清晰易懂的動(dòng)畫模型顯示出來，讓有關(guān)的管理人員與專業(yè)技術(shù)人員能夠隨時(shí)隨地迅速地將施工方案與具體進(jìn)度開展比較，科學(xué)合理地安排施工器材、組織人員施工、安排材料供應(yīng)。還能確立項(xiàng)目各部門的權(quán)責(zé)界限，讓他們合作施工，使管理的效益最大化。

2.3 有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目管理中的誤差

在項(xiàng)目開展的全過程中，各階段的設(shè)計(jì)方案施工都離不開項(xiàng)目管理決策，BIM 根據(jù)大量的項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息與實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的建筑模型，能夠迅速提供支撐項(xiàng)目各管理階段所需要的信息，而且能夠根據(jù)施工仿真模擬與現(xiàn)場視頻檢測，合理地對(duì)將會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)開展預(yù)測分析，并提供可行的解決方案。

2.4 精確計(jì)量工程量，降低生產(chǎn)成本

在項(xiàng)目施工與管理決策階段，各類方案都離不開精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息，BIM數(shù)據(jù)庫查詢能夠精確迅速地測算工程量清單，提高施工費(fèi)用預(yù)算的精度與效率。比如，施工階段要對(duì)施工方案進(jìn)行施工模擬，對(duì)施工場所開展有效的分析布置，把控工程施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，精準(zhǔn)工程材料的投放。在設(shè)計(jì)階段，能夠完成對(duì)數(shù)據(jù)資料的核算，根據(jù)對(duì)各類數(shù)據(jù)信息的測算比對(duì)，掌握項(xiàng)目各類指標(biāo)值是不是超過預(yù)算量，從而作出有效的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃方案，完成對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)的合理監(jiān)管，節(jié)省各類支出。

2.5 規(guī)范項(xiàng)目管理行為，提高項(xiàng)目建筑質(zhì)量

建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)周期必須與各類相關(guān)法律法規(guī)和施工規(guī)范相關(guān)聯(lián)。要想規(guī)范項(xiàng)目管理行為，就務(wù)必遵循合理合法的業(yè)務(wù)流程。而BIM 在設(shè)計(jì)階段就可以將有關(guān)法律文件信息及規(guī)定加入進(jìn)來，要求規(guī)范的操作步驟與業(yè)務(wù)流程，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行要求，減少因?yàn)槿藶槭д`對(duì)項(xiàng)目管理產(chǎn)生的影響，保證項(xiàng)目的質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。

3 BIM 在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中的應(yīng)用

3.1 BIM 應(yīng)用于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

與二維 CAD 技術(shù)相比，BIM 技術(shù)的運(yùn)用，能夠減輕設(shè)計(jì)人員的工作壓力與強(qiáng)度[3]。根據(jù)應(yīng)用三維設(shè)計(jì)軟件，創(chuàng)建 BIM 實(shí)體模型，若實(shí)體模型必須改動(dòng)，設(shè)計(jì)工作人員僅糾正主要參數(shù)就可以，不用調(diào)整構(gòu)件尺寸，可以迅速將工程項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)圖、立面圖與剖視圖導(dǎo)出來，節(jié)約制圖時(shí)間，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量。針對(duì)設(shè)計(jì)全過程來講，因?yàn)锽IM 自身的運(yùn)用特性，不但促使設(shè)計(jì)質(zhì)量獲得非常大的提高，因其信息完備性和數(shù)據(jù)可視化的作用，BIM相對(duì)性于傳統(tǒng)式建筑模型制作也看起來更為形象化。BIM 能夠與許多新科技相結(jié)合，如虛擬技術(shù)、4D 技術(shù)等，將促使設(shè)計(jì)方案工作中已不限于制圖，而是能夠拓展至更大的服務(wù)范圍。另外，BIM 也可使傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)階段從相互獨(dú)立的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫o密銜接，降低了每個(gè)部門的碰撞。

3.2 BIM 應(yīng)用于施工管理

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)，BIM 技術(shù)和工程項(xiàng)目管理有效融合，可以完成精益化管理目標(biāo)。在此環(huán)節(jié)，BIM 能夠?qū)⒂嘘P(guān)計(jì)劃的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行集成處理，根據(jù)BIM 的即時(shí)管控性原則，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)展和計(jì)劃開展即時(shí)監(jiān)管。而且，BIM 還能夠開展施工仿真模擬，針對(duì)一些項(xiàng)目的關(guān)鍵部分，根據(jù)仿真模擬協(xié)助施工方制定更有效的施工計(jì)劃方案，提升施工效率。因?yàn)锽IM包括全部工程建筑信息且實(shí)體模型的真實(shí)度高又具備數(shù)據(jù)可視化作用，為項(xiàng)目的施工現(xiàn)場管理提供了準(zhǔn)確和實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)庫，以BIM 來替代傳統(tǒng)式的2D工程圖紙指導(dǎo)現(xiàn)場施工，能夠減少失誤，提升施工的精準(zhǔn)性。

3.3 BIM 應(yīng)用于成本控制

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理人員也要融合BIM 組織機(jī)構(gòu)特性，及其房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目成本控制管理情況，有針對(duì)性地制定成本控制管理方案，并融合建筑工程項(xiàng)目的實(shí)際施工狀況，搭建更為完善的BIM 建筑模型。以便確保BIM 實(shí)體模型更為平穩(wěn)的運(yùn)作，充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用，管理人員也要對(duì)BIM系統(tǒng)的各項(xiàng)功能進(jìn)行優(yōu)化處理，保證系統(tǒng)功能更加協(xié)調(diào)，降低項(xiàng)目成本控制管理不規(guī)范現(xiàn)象的發(fā)生。利用BIM 施工成本控制模型，施工企業(yè)可以對(duì)所有構(gòu)件信息實(shí)行精確化管理，對(duì)成本控制工作提供所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對(duì)施工階段中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，借助BIM 技術(shù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各專業(yè)之間的信息交流，減少各部門之間因信息交流不暢導(dǎo)致的成本問題。BIM 的信息化管理實(shí)體模型能夠與許多先進(jìn)的技術(shù)相關(guān)聯(lián)，而信息化管理的核算方式比人工核算要方便快捷且精確得多。另外根據(jù)BIM 的自動(dòng)化核算方法能夠迅速地測算工程量，這將促使成本信息的反饋更加及時(shí)，有利于在需要核算成本的項(xiàng)目各環(huán)節(jié)開展成本控制。

3.4 BIM 應(yīng)用于安全管理

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目安全管理中能夠借助BIM 技術(shù)來實(shí)施安全管理策略。一是通過BIM 技術(shù)建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，將工程施工安全管理落實(shí)到具體的人員上，制定管理責(zé)任制度確保安全管理質(zhì)量。在建筑工程項(xiàng)目安全管理中運(yùn)用BIM 技術(shù)能夠 確保相關(guān)安全管理工作責(zé)任到個(gè)人，一旦工作中出現(xiàn)問題能夠 立即根據(jù)安全責(zé)任機(jī)制找到直接負(fù)責(zé)人，防止安全管理工作人員相互之間逃避責(zé)任，進(jìn)而全方位提高安全管理效率。二是安全管理人員可以依照BIM 模型，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在施工安全隱患，并上傳到云端完成對(duì)施工安全的動(dòng)態(tài)化管理，既提高了安全管理效率，又避免了對(duì)項(xiàng)目情況不了解導(dǎo)致盲目施工的現(xiàn)象。三是借助 BIM 實(shí)體模型加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍和管理人員的安全知識(shí)教育，加強(qiáng)工作人員安全擔(dān)當(dāng)意識(shí)。四是建筑工程現(xiàn)場施工作業(yè)的技術(shù)交底環(huán)節(jié)借助BIM 技術(shù)，嚴(yán)格依照BIM 技術(shù)規(guī)范化要求落實(shí)技術(shù)交底任務(wù)。

綜合分析，BIM 的運(yùn)用能夠貫穿于項(xiàng)目管理的全壽命周期，協(xié)調(diào)項(xiàng)目各部門之間的職能與分工，處理項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的有關(guān)難題，為項(xiàng)目提供實(shí)時(shí)的技術(shù)支撐。

4 結(jié)束語

隨著行業(yè)技術(shù)手段的不斷更新，BIM 在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程中也在不斷擴(kuò)大其影響力。從北京奧運(yùn)會(huì)水立方場館的建設(shè)、上海世博會(huì)的部分場館建設(shè)，到近些年上海迪士尼樂園的建設(shè)以及各大房地產(chǎn)企業(yè)的大中型項(xiàng)目，BIM 在我國房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目中扮演著不可或缺的角色。隨著全球能源問題的不斷加重，每個(gè)行業(yè)都會(huì)注重低碳綠色環(huán)保的核心理念，房地產(chǎn)業(yè)針對(duì)綠色建筑的追求也是逐漸提升的。而要想更好地發(fā)展綠色建筑，在項(xiàng)目管理的過程中針對(duì)環(huán)境保護(hù)意識(shí)的引入也是重要環(huán)節(jié)之一，這些都需要強(qiáng)大的技術(shù)支撐。而BIM 因其良好的能源軟件兼容性、強(qiáng)大的數(shù)據(jù)分析能力及先進(jìn)的三維立體圖形設(shè)計(jì)與展示能力，可以更好地適應(yīng)行業(yè)要求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更大的助力。