盧榮山

(桂林理工大學(xué) 博文管理學(xué)院，廣西 桂林 541006)

近年來我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，房產(chǎn)測繪工作顯得尤為重要。商品房房產(chǎn)面積測繪成為房屋業(yè)主最關(guān)心的問題之一。為維護商品房銷售與業(yè)主雙方的合法權(quán)益，國家和地方先后出臺了一系列細則和文件，房產(chǎn)測繪工作的技術(shù)性和政策性都非常強。

1 房產(chǎn)測繪中的幾個概念1.1 套內(nèi)使用面積

套內(nèi)使用面積是指投影到水平面的面積。商品房住宅的套內(nèi)使用面積一般包含如下幾項。①套內(nèi)使用面積主要包括臥室、客廳、過道、衛(wèi)生間、廚房、入戶花園等分戶面積的總和；②躍層戶型的室內(nèi)樓梯按照層數(shù)的面積總和計算；③除結(jié)構(gòu)面積以外的煙囪、風(fēng)道、管道井等計入使用面積；④內(nèi)墻裝修厚度也計入使用面積。

1.2 套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、陽臺建筑面積和套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)空間的維護或承重墻體或其它承重支撐體所包含的面積。陽臺建筑面積是指陽臺外邊線與房屋外墻之間投影到水平面的面積，全封閉陽臺計算水平投影全面積，未封閉陽臺計算水平投影一半面積。

1.3 房屋共用建筑面積

房屋共用建筑面積主要是指由多個戶主共有或共用的建筑面積。要按照一定的分攤系數(shù)分攤給各戶主。對于共用面積一般按以下原則進行處理。有權(quán)屬分割文件或協(xié)議的則按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的則按照一定比例系數(shù)進行分攤。

1.4 房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋合法所有權(quán)的房屋建筑面積，須經(jīng)地方行政主管部門登記確權(quán)認定。

2 共有面積的分攤

2.1 分攤原則

共用面積的分攤計算工作是貫穿于整個房產(chǎn)測算工作的核心，必須符合相關(guān)規(guī)定中的具體分攤細則。隨著計算機技術(shù)的高速發(fā)展，各類計算機軟件在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域應(yīng)用愈加廣泛。實現(xiàn)了房產(chǎn)測算工作的信息化、數(shù)字化，替代了傳統(tǒng)的人工計算分攤流程，既提高了計算工作的效率，同時也提高了房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。共用面積的分攤計算必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，目前市場上所采用的專業(yè)房產(chǎn)測算軟件層出不窮，比較具有代表性的主要有北京威遠、南方測繪、超圖等，無論各地方使用哪一款軟件，必須對共用面積的分攤進行嚴格測試，以保證軟件的分攤計算模型符合相關(guān)規(guī)范的要求。

根據(jù)房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范中對共用面積的分攤原則，分攤計算原則主要概括為以下兩點。(1)誰使用誰分攤；(2)按級別進行增量分攤。簡單概括如下。共用面積的分攤，采用按面積比例進行分攤原則，先由幢進行分攤，再按功能區(qū)分攤，然后到層分攤，最后再分攤到戶。在整個分攤過程中，需要先確定好分攤的先后順序，再確定好各級各類分攤的關(guān)系，如果涉及到交叉分攤，需建立更加嚴密的數(shù)學(xué)模型進行特殊處理，完成該項工作。

2.2 共用面積的分攤計算方法

(1)住宅樓的共用面積分攤。根據(jù)我國房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范及實施細則，將大部分住宅樓以幢為單位進行劃分。對共用面積進行分攤計算時,根據(jù)戶主房產(chǎn)的面積依比例進行計算，并且所有戶主的分攤系數(shù)均相同。遇到底層為架空層或停車庫等特殊情況，房屋的共用面積包括住宅層及附屬層，則需要按商用住宅樓的分攤計算方法進行劃分。遇到樓棟中有無電梯時，對共用面積進行分攤計算，需要根據(jù)有無電梯將該樓棟內(nèi)的各個單元分別設(shè)置成不同的功能區(qū)，分別計算分攤系數(shù)。此外，對消防連廊的共用面積進行分攤計算時，需要樓棟內(nèi)所有住戶共同分攤。

(2)多功能綜合區(qū)的共用面積分攤。多功能綜合區(qū)的分攤計算工作較為復(fù)雜，要注意以下幾點內(nèi)容。(1)功能區(qū)的準確劃分問題，例如：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及附屬區(qū)等；住宅區(qū)的劃分還應(yīng)該充分考慮是否設(shè)置有電梯。(2)必須明確不同功能區(qū)共用面積的分攤范圍。(3)遇到特殊情況時要制定具體的分攤方案如下。①整棟樓所有業(yè)主的共用面積分攤；②不同功能區(qū)業(yè)主的共用面積分攤；③某一個樓層業(yè)主的共用面積分攤，最后計算出分攤系數(shù)。

3 共用面積分攤的實際問題及處理措施

3.1 單元間共用面積的分攤

在一棟住宅樓中，各單元之間的情況不同。比如：有的單元只有樓梯，有的樓梯和電梯；戶數(shù)有一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶之分；有的單元是大型樓梯；有的是小型樓梯。在分攤計算時應(yīng)以單元為單位按照“誰用誰分攤”的原則進行分攤較為合理。

3.2 地下室共用面積的分攤

對于綜合性高層建筑，一般由地下部分和地面以上部分組成。地面以上由多棟獨立建筑構(gòu)成，地下部分由一個地下室相連通。地面以上各幢樓均有電梯、樓梯等通道連通到地下室，此時需要將地下部分和地面以上部分單獨進行處理，地下室當作一個獨立功能區(qū)，地面以上建筑多棟分別處理。地面以上部分由各幢分攤，地下部分由地下室分攤。

3.3 普通住宅樓的分攤

(1)住宅樓共用面積一般是以幢為單位進行分攤；(2)住宅樓內(nèi)如果有單元是一梯一戶，應(yīng)該將此單元單獨作為一個功能區(qū)；(3)住宅樓各單元內(nèi)戶型相同時以幢為單位進行分攤，戶型不同時則以單元為單位進行分攤。

3.4 商住樓底層樓梯間的分攤

商住樓一般指底層或下面幾層為商業(yè)區(qū)，上面為住宅區(qū)，并且商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)樓梯間單獨設(shè)置的情況。

(1)有權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定的情況。如果權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定商業(yè)區(qū)的樓梯屬于住宅區(qū)分攤，則在分攤計算時要將商業(yè)區(qū)的樓梯面積由住宅區(qū)分攤；如果權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定屬于商業(yè)區(qū)分攤，則由商業(yè)區(qū)進行分攤。(2)無權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定的情況。根據(jù)房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范及實施細則，如果沒有明顯權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定的，商業(yè)區(qū)的樓梯面積屬于商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)共用面積，由商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)共同分攤；而住宅區(qū)的樓梯面積屬于住宅區(qū)共用面積，由住宅區(qū)分攤。

4 結(jié) 語

房產(chǎn)測繪涉及廣大戶主的切身利益，其技術(shù)性和政策性都非常強。房產(chǎn)面積測算以及對共用面積的分攤計算工作尤為重要。文章通過對共用面積分攤計算工作中存在的一些問題進行探討，并提出了相應(yīng)的處理措施。商品房房產(chǎn)測繪工作中對共用面積的分攤處理，需要嚴格遵循相關(guān)規(guī)范要求，切實保證房產(chǎn)測繪成果的準確性和可靠性，保障雙方的合法權(quán)益，以利于我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。