孔新樂

（河北農(nóng)業(yè)大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)院 河北邢臺(tái) 071000）

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)在獲得快速發(fā)展的同時(shí)也隨之產(chǎn)生了一系列的問題，必須要從市場(chǎng)供求關(guān)系的視角出發(fā)，通過不斷完善市場(chǎng)與行業(yè)秩序，創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)與服務(wù)等措施實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

1 政府強(qiáng)化規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序

盡管房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展在一定程度上有效地帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但是不可忽視的是當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序與經(jīng)濟(jì)秩序并不規(guī)范，甚至可以說十分混亂，主要的原因在于兩個(gè)方面：①該行業(yè)所帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)效益使得很多人都對(duì)此趨之若鶩，越來越多的開放商不斷地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，每個(gè)開放商的行事風(fēng)格與個(gè)人特色都不盡相同，其中不排除存在部分開發(fā)商為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益而進(jìn)行炒房等錯(cuò)誤行為，最終導(dǎo)致房價(jià)不斷攀升，擾亂了整個(gè)市場(chǎng)的秩序；②國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起在一定程度上也吸引了大量外資企業(yè)的投資，而這部分企業(yè)在開展商業(yè)活動(dòng)的過程中罔顧我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的秩序都變的十分混亂。因此，為了更好地約束房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的各種商業(yè)行為，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)該行業(yè)的秩序規(guī)范。在整個(gè)過程中，土地價(jià)格作為決定房子價(jià)格的核心影響因子應(yīng)該得到首要控制，只有土地的價(jià)格得到有效的管控，那么房子的價(jià)格自然也會(huì)得到相應(yīng)的管控。

比如，為了更好地建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，切實(shí)保證各項(xiàng)相關(guān)政策規(guī)定的貫徹與落實(shí)，相關(guān)政府部門可以建立單獨(dú)的監(jiān)察小組，專門負(fù)責(zé)監(jiān)管與檢查相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的用地文件的審批等工作。采取“隨機(jī)監(jiān)察”與“流動(dòng)監(jiān)察”的模式。所謂的“隨機(jī)監(jiān)察”與“流動(dòng)監(jiān)察”實(shí)際上指的是為了避免同一地域內(nèi)的檢察小組與相關(guān)的工作人員以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行勾結(jié)，在每次監(jiān)察活動(dòng)之前都采取隨機(jī)抽簽的模式確定每一個(gè)監(jiān)察小組的目標(biāo)監(jiān)察單位。其次針對(duì)于具體監(jiān)察活動(dòng)的開展，要采取全面兼顧與突出重點(diǎn)的工作原則，針對(duì)于每一份用地審批與土地價(jià)格確定的文件都要進(jìn)行一一排查，而針對(duì)于那些容易出現(xiàn)變故與疑問的文件更加進(jìn)行重點(diǎn)檢查與核對(duì)，其中既包括對(duì)政府工作人員工作流程的審核與檢查也包括對(duì)相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)活動(dòng)的檢查與審核。最后對(duì)于監(jiān)察結(jié)果上級(jí)部門要在第一時(shí)間進(jìn)行處理與公布，并按照工作質(zhì)量與工作效率為每一個(gè)相關(guān)的政府工作小組進(jìn)行內(nèi)部排名。通過建立該種隨機(jī)監(jiān)察的方式，一方面有效提高了相關(guān)政府工作人員以及房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行相關(guān)操作時(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)性與警惕性，另一方面也有利于避免相關(guān)政府部門出現(xiàn)互相包庇的現(xiàn)象，而且切實(shí)約束了相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，確保了相關(guān)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新房屋類型與服務(wù)類型

當(dāng)前階段，房子價(jià)格一直保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)，相較于人們的收入增長幅度已經(jīng)完全不成比例，這不僅會(huì)直接影響人們的生活質(zhì)量與生活水平，更多的還會(huì)引發(fā)很多棘手的社會(huì)問題，比如進(jìn)一步拉大社會(huì)的貧富差距。換言之，當(dāng)前階段的房子價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了在市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律中的供求關(guān)系決定價(jià)格這一規(guī)律。從金融領(lǐng)域來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以從創(chuàng)新企業(yè)的房屋類型這個(gè)視角入手來逐步進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)品與企業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新。主要是因?yàn)槿藗儫o論是在經(jīng)濟(jì)水平還是在具體的用房需求上甚至在生活理念方面都呈現(xiàn)出越來越大的差異化，然而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)中的房屋類型與服務(wù)類型卻始終處于十分單一的局面，導(dǎo)致難以滿足不同受眾群體的需求，從而造成當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的暫時(shí)性停滯。因此，在今后的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)要結(jié)合現(xiàn)實(shí)人們的需求與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)水平，在進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上，從中找到切入點(diǎn)開發(fā)與創(chuàng)新可以滿足不同類型人群需求的房產(chǎn)商品與房屋類型；除此之外，在房地產(chǎn)服務(wù)方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)都十分落后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將更多的精力放在了售前營銷與售前服務(wù)這個(gè)方面，完全忽視了客戶的售后需求，在一定程度上導(dǎo)致部分用戶的購房體驗(yàn)極差，既影響了相關(guān)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)造成了一定的負(fù)面影響。

比如，針對(duì)于當(dāng)前年輕人群體的用房需求，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)就可以在房屋類型與支付方式以及售后服務(wù)方面做出一些創(chuàng)新與改變。根據(jù)大量的社會(huì)研究文獻(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前階段的年輕人都普遍出現(xiàn)了晚婚或者不婚的理念，而且還存在一部分年輕人更愿意選擇去往大城市闖蕩，那么這部分人群自然就存在一定的用房需求。而且當(dāng)前社會(huì)上很多租房機(jī)構(gòu)為了謀取更多的利益往往也在大量采用隔板等形式進(jìn)行合租，不僅不安全而且費(fèi)用也不低。結(jié)合這些社會(huì)現(xiàn)象房地產(chǎn)行業(yè)可以推出一部分適合不同年輕人進(jìn)行共同居住的“合作式公寓”。所謂的“合作公寓”其實(shí)也是一種房屋類型，年輕人可以自由選擇跟自己喜歡或者一起奮斗的朋友進(jìn)行合作購買，每個(gè)人按照用房面積分?jǐn)偯總€(gè)月的房貸與房子的首付，并且在房子購買之初就可以將這種特殊購買模式以合同的形式保障每一位用戶的權(quán)益。而“合作式公寓”的推出既可以為這部分年輕人提供一個(gè)舒心的住所，又可以將之前毫無升值空間的房租費(fèi)用轉(zhuǎn)化為屬于自己的而義不分固定資產(chǎn)，相信一定會(huì)得到廣大年輕人群體的歡迎。除此之外，在售后服務(wù)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以為每一個(gè)用戶配備一個(gè)“房屋管家”，該“房屋管家”不僅要負(fù)責(zé)用戶在售前的所有咨詢工作，更重要的是在用戶購房之后，既要負(fù)責(zé)用戶針對(duì)于房子的一切疑問的解答與問題的解決，還要定期進(jìn)行購房回訪，并將用戶的反饋及時(shí)匯集整理，便于企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與房屋設(shè)計(jì)部門在之后的工作中做出更加具有針對(duì)性的調(diào)整，從而促進(jìn)企業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展，保證企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中始終立于不敗之地。

3 健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系來看，我國的商品房空置率一直居高不下，也就是說整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)更多呈現(xiàn)出來的都是虛假繁榮，有效供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于無效供給量。為了保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，最關(guān)鍵的問題就是減少無效供給，最大化地增加有效供給。而實(shí)現(xiàn)有效供給提高的關(guān)鍵措施就是進(jìn)一步完善與健全房地產(chǎn)行業(yè)的供給結(jié)構(gòu)與供給體系，確保房屋價(jià)格作為市場(chǎng)變動(dòng)的信號(hào)能夠準(zhǔn)確及時(shí)地發(fā)揮出其作用。另一方面也要注重對(duì)供給缺口的重視，當(dāng)前盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來的缺口是供不應(yīng)求的局面，但實(shí)際上更多的市場(chǎng)秩序的紊亂所造成的商品供給的短缺。其次針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方也要提出約束與管理，尤其是針對(duì)于某些將買房看做是投資的行為要進(jìn)行嚴(yán)厲禁止，禁止任何消費(fèi)層面上的投機(jī)行為。

比如，為了能夠更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)房價(jià)的控制，各地政府部門要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況對(duì)購房者設(shè)置一定的限制條件。在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)系出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡的地區(qū)可以采用一位公民只能購買一棟商品房的限制條件，并且通過互聯(lián)網(wǎng)信息上傳與管理技術(shù)嚴(yán)格把控該措施的落實(shí)。而針對(duì)于通過非法渠道比如冒用他人身份證件進(jìn)行購房的行為要強(qiáng)化懲罰措施，可以通過加大罰款額度與適度的行政拘留以及資金查處等方式提高人們的合法購房理念，從源頭上防范任何違規(guī)購房行為的出現(xiàn)。

4 總結(jié)

要想在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)系的視域下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康與可持續(xù)發(fā)展，首先必須強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控作用，其實(shí)保證市場(chǎng)秩序的規(guī)范與穩(wěn)定，其次還要保障相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量與創(chuàng)新性，并符合市場(chǎng)的供求關(guān)系。