西峯

比爾·蓋茨曾說：我們總是高估 “短期”變化，卻低估未來“長期”的變革。從過往20年全球幾次大的疫情流行和暴發(fā)的結(jié)果來看，哪怕更重的疫情，對(duì)大國和全球經(jīng)濟(jì)影響也是甚微。各方分析表明，本次新型肺炎的流行也只會(huì)造成短期影響，民眾無須太過恐慌。但從本次疫情的感染人數(shù)、覆蓋面積和影響程度上，本次新型肺炎疫情絲毫不亞于2003年的SARS疫情。各房地產(chǎn)企業(yè)和主管機(jī)構(gòu)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到疫情帶來的可能沖擊并加以準(zhǔn)備。

疫情終會(huì)過去，但是其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊如何、該怎么應(yīng)對(duì)，則是身處疫情中的業(yè)內(nèi)人士和主管機(jī)構(gòu)提前應(yīng)該關(guān)心和思考的問題。

疫情走勢和時(shí)間線

2019年12月1日，武漢金銀潭醫(yī)院收治了首例病人。2019年12月31日，武漢市衛(wèi)健委通報(bào)武漢華南海鮮市場出現(xiàn)不明原因肺炎，發(fā)現(xiàn)27例，其中7例嚴(yán)重。國家衛(wèi)健委專家組抵達(dá)武漢展開工作。

2020年1月20日，鐘南山院士宣布疫病可人傳人。1月23日，年廿九，武漢封城，標(biāo)志著應(yīng)對(duì)新型肺炎疫情的管控到了新的高度。

疫情來襲，包括交通、制造、房地產(chǎn)、商業(yè)在內(nèi)的許多行業(yè)都受到強(qiáng)烈影響。證券市場方面，2月3日，農(nóng)歷新年后第一個(gè)交易日，A股逾3000股開盤跌停，滬指跌7.72%。實(shí)體方面，大年初一全國票房只有181萬元，僅為上年同期票房14.58億元的千分之一。萬達(dá)商管集團(tuán)隨即宣布對(duì)所有商戶實(shí)行一個(gè)月的租金和物業(yè)費(fèi)免除，預(yù)計(jì)減免租金超30億元。龍湖也宣布對(duì)旗下商業(yè)減半征收67日租金和物管費(fèi)。截至2月3日，全國有91家商業(yè)企業(yè)跟進(jìn)對(duì)商戶減租，共有超1000家購物中心商戶受惠。這些行為固然是商家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的舉措，同時(shí)也是本次疫情沖擊巨大的體現(xiàn)。

與此同時(shí)，各地紛紛出臺(tái)各類人員流動(dòng)控制和交通管制措施，希望借此控制春節(jié)后返城人員流動(dòng)范圍，遏制疫情在本地傳播。同時(shí)，各地區(qū)延遲開學(xué)、開業(yè)和返工的政策也在醞釀中，大概率會(huì)推出。受此影響，短期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)下滑可見。以餐飲業(yè)為例，恒大研究院估算僅在春節(jié)7天內(nèi)的損失可能高達(dá)5000億元。龍頭企業(yè)西貝餐飲董事長賈國龍亦公開表示，當(dāng)前400家線下門店基本都已停業(yè)，春節(jié)前后一個(gè)月時(shí)間將損失7億-8億元。如今西貝有兩萬多名員工待業(yè)，一個(gè)月光是人工成本就要支出1.5億元，如果疫情短時(shí)間內(nèi)無法得到有效控制，即便貸款，西貝賬上的現(xiàn)金也撐不過三個(gè)月。

餐飲業(yè)如此，作為國民支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)亦大受影響。我們可以從疫情持續(xù)的時(shí)間、影響范圍和影響力度三個(gè)角度來計(jì)算新型肺炎的沖擊力度;從企業(yè)自身實(shí)力、房地產(chǎn)發(fā)展周期、所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境三個(gè)角度來考量企業(yè)的應(yīng)對(duì)能力。最后綜合評(píng)估此次疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和所需支持和應(yīng)對(duì)。

疫情影響和評(píng)估

SARS疫情從2002年11月發(fā)現(xiàn)第一例，到2003年5月基本消亡。整體傳播時(shí)間維持了半年多。其中4月中旬中央強(qiáng)力介入后，新增病例快速?zèng)_頂，5月底新增病例降至個(gè)位數(shù)，僅用1-2個(gè)月疫情就得到控制。SARS疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)行業(yè)的影響主要在二季度。事后統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，SARS疫情對(duì)當(dāng)季GDP增速影響約兩個(gè)點(diǎn)，對(duì)其后經(jīng)濟(jì)幾乎無影響。

而本次疫情還在發(fā)展中，還會(huì)維持多久尚無權(quán)威判斷。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，這種不確定性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營和資金募集，將會(huì)帶來較大的困難。從頭部房企負(fù)債率來看，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%，仍處于高位。受資管新規(guī)和調(diào)控影響，自2019年下半年以來，許多房企都出現(xiàn)融資緊張的問題。目前又疊加疫情影響，銷售資金回籠無法順暢實(shí)現(xiàn)。如果這種情況維持時(shí)間較長，部分房企容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而危及自身及相關(guān)金融企業(yè)資金安全。

其次，SARS疫情波及的范圍主要影響北京、廣東、香港等少數(shù)地區(qū)（另有山西、內(nèi)蒙古、河北、天津，6省市病例占全國96.8%）。而本次新型肺炎因人員流動(dòng)能力提升、流動(dòng)數(shù)量增加等原因，疫情覆蓋省市多。部分城市如人口留入地上海、北京、深圳等受影響巨大;本次疫情控制采取假期延長、交通管制、人員流動(dòng)控制等策略，會(huì)導(dǎo)致節(jié)后返程高峰趨緩、開復(fù)工周期延長、人員流動(dòng)困難等情況。

最后，2003年SARS疫情爆發(fā)期間，其時(shí)中國經(jīng)濟(jì)正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的前期，剛加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟(jì)增速處于上行周期，應(yīng)對(duì)空間相對(duì)富裕。SARS疫情發(fā)生時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)僅僅回落一個(gè)季節(jié)，隨后就恢復(fù)高速增長。而目前中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷20余年高速發(fā)展后處于L型的調(diào)整期，平均增速從當(dāng)時(shí)的10%+已經(jīng)回落到6%左右，同時(shí)剛剛承受了近兩年貿(mào)易戰(zhàn)的影響。所幸，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)近百萬億元大關(guān)，其內(nèi)在的實(shí)力和規(guī)模是當(dāng)時(shí)的十倍。

簡單估計(jì)，銷售方面，如果疫情延續(xù)，以一季度房屋銷售下降30%，二季度下降15%計(jì)算，那么全年房地產(chǎn)銷售將下降10%左右，即銷售額將下滑1.6萬億元左右。事實(shí)上，考慮到2019年下半年開始房屋銷售增速已經(jīng)下滑，居民家庭杠桿率亦快速升至60%的高位，短期疫情和房屋銷售中期壓力疊加，2020年的實(shí)際銷售，恐怕更不樂觀。一些反應(yīng)較快的企業(yè)如保利，和網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)結(jié)合，已經(jīng)開始試點(diǎn)網(wǎng)上直播銷售房產(chǎn)，也算是積極應(yīng)對(duì)的一個(gè)例子。

商業(yè)方面，受網(wǎng)購分流和開業(yè)商場增加影響，線下商業(yè)競爭激烈，疫情來襲，對(duì)部分企業(yè)而言，就更是倍感壓力。

目前判斷，時(shí)間上來看預(yù)計(jì)第一季度商業(yè)波及影響大，第二季度有望逐步緩解。下半年是否能復(fù)蘇有賴疫情控制的結(jié)果。春節(jié)銷售是上半年第一個(gè)重要的銷售旺季，1-2月銷售一般占全年銷售15%-20%以上。目前來看，一季度銷售低迷已成定局。如果疫情能在未來一兩個(gè)月控制住，那么很多商業(yè)還能趕上5月份的銷售旺季。否則，時(shí)間延續(xù)一長，必然出現(xiàn)大量門店關(guān)鋪、掉鋪情況，惡化商場和商業(yè)街人氣，進(jìn)而影響下半年的商業(yè)活動(dòng)。對(duì)此必須引起重視。

從影響程度看，如果疫情得以控制，短期沖擊大但是時(shí)間有限，重要的是消費(fèi)心態(tài)的恢復(fù)。以香港為例，從SARS疫情的表現(xiàn)來看，其商業(yè)活動(dòng)的恢復(fù)只用了不到一年的時(shí)間。此間有中央自由行支持的貢獻(xiàn)，但更重要的是做好了本地居民消費(fèi)信心恢復(fù)的工作。游客當(dāng)然是重要的消費(fèi)者，但是對(duì)多數(shù)商業(yè)企業(yè)而言，本地消費(fèi)者比游客更重要。因?yàn)槿粘ＯM(fèi)多是本地必須的重復(fù)消費(fèi)，高檔消費(fèi)則往往不是必需品，同時(shí)更多依賴游客。

疫情后的應(yīng)對(duì)

無論疫情如何發(fā)展，終有一天會(huì)過去。身處疫情之中的房企，唯有做好當(dāng)下工作和計(jì)劃，才會(huì)有更好的發(fā)展和未來。從目前的市況來看，房地產(chǎn)企業(yè)有三方面工作可以重新審視。

1.重視財(cái)務(wù)安全

2014年，萬科總經(jīng)理郁亮率先喊出房地產(chǎn)白銀時(shí)代的到來。這對(duì)大部分房企來說沒錯(cuò)。但是對(duì)于全國布局的大型房企來說，在其后的房地產(chǎn)牛市中，加杠桿才能抓住快速發(fā)展的機(jī)會(huì)。典型的如恒大、碧桂園、融創(chuàng)、新城等，都在短短數(shù)年里迎來了銷售連續(xù)猛增、市值十倍的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，亦有不少同行在加杠桿的路上突遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2019年，更多房企感受到資金緊張的壓力。此次疫情造成的銷售停滯，可能給了諸多房企更大的資金壓力。須知企業(yè)成功或許需要20年的積累，但是失敗可能只需要一招不慎。展望未來，做好企業(yè)戰(zhàn)略前瞻，重視財(cái)務(wù)安全和企業(yè)發(fā)展的平衡，是很多房企要走好的路。

2.平衡發(fā)展租賃業(yè)務(wù)

租賃業(yè)務(wù)回報(bào)低但是穩(wěn)定，銷售業(yè)務(wù)回報(bào)高但是波動(dòng)大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平衡租賃和銷售業(yè)務(wù)的比例，以平滑業(yè)績波動(dòng)。但是銷售資金回籠快，資本回報(bào)率高，這是許多房企明知該做但卻遲遲難以轉(zhuǎn)型的原因。長遠(yuǎn)來看，租賃業(yè)務(wù)在危機(jī)時(shí)穩(wěn)定的表現(xiàn)，將促使更多房企轉(zhuǎn)型加速。

3.重要的是城市和位置

過去十幾年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了全國鋪貨、重視一二線再到轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線的戰(zhàn)略選擇的轉(zhuǎn)移，從銷售來看這些選擇大體沒錯(cuò)。銷售物業(yè)周轉(zhuǎn)快速，對(duì)發(fā)展區(qū)域要求較低。但一旦選擇發(fā)展持有物業(yè)，房企必須考慮物業(yè)所在區(qū)域的長期發(fā)展因素。此次疫情及其發(fā)展，將各地地方政府的治理能力表現(xiàn)集中放大展現(xiàn)。一線和部分核心二線城市，則再次獲得高分?？梢灶A(yù)見，未來優(yōu)秀的人才和資源，依然會(huì)繼續(xù)往核心城市和區(qū)域流入。而其他地區(qū)和城市，唯有做好內(nèi)功，才能留住本地人才。在城市選擇方面，華潤、金茂、大悅城等房企，已經(jīng)提前做了較多成熟的選擇。

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