任晉

資產(chǎn)基礎(chǔ)法在應(yīng)用中，企業(yè)價(jià)值是構(gòu)成成本資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素。以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例分析土地評估相關(guān)問題，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)評價(jià)提供參考與支持?；诖?，文章主要對其進(jìn)行了簡單的探究分析。

資產(chǎn)基本法也稱之為成本法。是一種在合理評估企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值以及其負(fù)債的基礎(chǔ)之上，分析企業(yè)、企業(yè)所有者以及相關(guān)證券價(jià)值的評估性思路。

一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法基本思路

資產(chǎn)基礎(chǔ)法的主要思路就是在基準(zhǔn)日市場條件之下，對企業(yè)資產(chǎn)以及負(fù)債市場價(jià)值進(jìn)行重估分析，最終確定評估對象的具體價(jià)值。而企業(yè)在經(jīng)營中需要的資產(chǎn)，通過替代原則，基于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營為主要假設(shè)，通過估算購買不同資產(chǎn)以及負(fù)債的市場成本的方式進(jìn)行處理;而針對溢余資產(chǎn)則要通過假設(shè)變現(xiàn)的方式對其市場變現(xiàn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行估算分析。

同時(shí)，其最為關(guān)鍵的觀念就是市場成本，也就是資產(chǎn)或者負(fù)債市場采購的價(jià)格。其剝殼了生產(chǎn)者的市場平均利潤以及生產(chǎn)成本等等。在進(jìn)行資產(chǎn)以及負(fù)債進(jìn)行評估中要與配套的基本思路溫和，分析其日常經(jīng)營活動的有效資產(chǎn)以及負(fù)債，基于購置資產(chǎn)或者負(fù)債為主要的前提進(jìn)行分析。如果其不屬于企業(yè)正常經(jīng)營需求，則要基于此資產(chǎn)在正常條件之下的變現(xiàn)金額作為評估值。

二、以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例進(jìn)行土地評估相關(guān)問題分析

（一）評估過程

綜合評估對象的特點(diǎn)以及評估人員要收集整理的資料信息，土地使用權(quán)通過市場法以及假設(shè)開發(fā)法的方式進(jìn)行評估分析。

（二）假設(shè)開發(fā)法

1.銷售收入預(yù)測分析

通過市場調(diào)查分析，選擇評估基準(zhǔn)日中周邊商品住宅銷售單價(jià)進(jìn)行修正之后進(jìn)行預(yù)測分析。預(yù)測某普通商品住宅，建筑面積為49800.00平方米，其單價(jià)為5700元，銷售總價(jià)為28386.00萬元，預(yù)測在2020年其銷售進(jìn)度為40%，總價(jià)為11354.40萬元，不含稅銷售收入為10453.08萬元。

2.開發(fā)成本預(yù)測

通過評估分析，對同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)查分析，可以預(yù)測其投入進(jìn)度。

3.折現(xiàn)率確定

通過假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行動態(tài)分析處理，沒有單獨(dú)的分析投資利息以及開發(fā)商客觀利潤等參數(shù)，將其在折現(xiàn)過程中隱含了。也就是說，假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)率主要有安全收益部分以及風(fēng)險(xiǎn)收益部分。

（三）評估結(jié)果測算

1.動態(tài)分析法

綜合收入、成本費(fèi)用以及稅費(fèi)，其存貨-土地使用權(quán)動態(tài)分析的最終結(jié)果為4102.52萬元。

2.靜態(tài)分析法

通過靜態(tài)分析法進(jìn)行分析，投資利息以及開發(fā)商的客觀利潤都是通過單獨(dú)的方式顯示出來的。

現(xiàn)有的評估方式中，靜態(tài)分析法是假設(shè)項(xiàng)目在開發(fā)完成之后的全部銷售，并沒有分析預(yù)售以及延遲銷售。對此，靜態(tài)分析方法中無需分析銷售期間中的相關(guān)管理費(fèi)用。通過動態(tài)分析法進(jìn)行分析中的銷售期間管理費(fèi)用則可以通過靜態(tài)分析法中在客觀利潤中進(jìn)行扣除。

通過靜態(tài)分析法進(jìn)行評估分析，扣除了開發(fā)商客觀利潤，其余無需進(jìn)行扣除，通過迭代計(jì)算結(jié)果為P=4128.23萬元。

3.市場法

通過國土資源局進(jìn)行查詢分析，確定相同土地級別、用途以及供求范圍中其價(jià)格，根據(jù)國家政策要求，進(jìn)行評估分析。其主要評估內(nèi)容有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅的附加稅。

4.土地評估有關(guān)問題的思考

通過假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。在靜態(tài)分析中，可以單獨(dú)的顯現(xiàn)投資利息以及開發(fā)商的客觀利潤。而通過動態(tài)分析，二者則無法單獨(dú)顯現(xiàn)，在折現(xiàn)過程中隱含。因此，動態(tài)分析要求折現(xiàn)率要包括安全收益以及風(fēng)險(xiǎn)收益兩個(gè)部分。

在通過假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，要同時(shí)采用兩種方式共同分析，最終采取一種或者兩種方法的平均值作為假設(shè)的開法結(jié)果。

為了保障動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法二者的計(jì)算口徑相同，在取開發(fā)商的稅前利潤作為客觀利潤。通過市場法進(jìn)行評估分析，要分析一般存貨評估方法，扣除相關(guān)稅費(fèi)。存貨土地使用權(quán)與一般存貨之間具有一定的差異性，因此要分析對應(yīng)的納稅義務(wù)時(shí)間價(jià)值。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地評估相關(guān)問題分析，其主要評估范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)內(nèi)容，包括了長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)內(nèi)容。針對房地產(chǎn)企業(yè)的不同資產(chǎn)要通過不同的方式進(jìn)行評估分析，要根據(jù)實(shí)際狀況采取有效的方式。而應(yīng)用不同的方式進(jìn)行評估只能說明其評估設(shè)計(jì)的范圍通過了不同的方式進(jìn)行確定，并不能理解為評估對象中的權(quán)益通過兩種或者兩種以上的方式進(jìn)行評估。

三、結(jié)語

資產(chǎn)基本法是基于資產(chǎn)負(fù)債表為主要導(dǎo)向的一種評估方式，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表主要體現(xiàn)的就是現(xiàn)行價(jià)值。資產(chǎn)基本法會涉及到尚未入賬的有形、無形以及負(fù)債的評估以及確定，也要對已經(jīng)計(jì)入的資產(chǎn)與負(fù)債進(jìn)行重估。我國在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估中長期應(yīng)用資產(chǎn)基本法，其具有較為顯著的優(yōu)勢。（作者單位：李艷星馳（天津）房地產(chǎn)土地評估有限公司）